Przyszłość jest technosuwerenna

Tematem tego wydania jest technosuwerenność, którą rozpatrujemy na różnych płaszczyznach. Proszę powiedzieć, w jaki sposób postrzega Pan wiodący temat w kontekście dziedziny Panu najbliższej, czyli budynku i jego właściciela.

Co do zasady, suwerenność – w tym przypadku technologiczną – traktujemy jako samodzielność w danej dziedzinie. Jeśli chodzi o zastosowane w obiekcie rozwiązania, wspomniana samodzielność jest możliwa wyłącznie w przypadku, gdy mamy do czynienia z pełną świadomością inwestora. Inwestor powinien wiedzieć, jaki rodzaj rozwiązania chce uzyskać. Mówiąc wprost, chodzi o to, że nie planujemy budynku klasy A, tylko dlatego, że chcemy, aby był piękny i każdemu się podobał, ale świadomie podejmujemy decyzję odnośnie każdego z elementów inwestycji. Uważam, że nasza firma może mianować się takim określeniem jak suwerenny, a raczej technosuwerenny inwestor, ze względu na to, że bazujemy na olbrzymim doświadczeniu, a przede wszystkim na zespole inżynierów i specjalistów ds. technologii, którzy dysponują stosowną wiedzą i na bieżąco weryfikują rynek. Oczywiście mamy swoje przyzwyczajenia i założenia, których się trzymamy, ale one ewoluują wraz z każdym kolejnym projektem. Struktura naszej organizacji również to umożliwia. Budujemy duże obiekty, ale tworzymy relatywnie niewielki zespół, toteż reakcja na pojawiające się zmiany jest błyskawiczna. U nas, inaczej niż w wielkich organizacjach, nie ma blokady innowacji lub zaginięcia pomysłu na drabinie korporacyjnej. Nie występuje też problem ze zrozumieniem nowych wytycznych, ponieważ zespoły wspólnie je rozważają, a następnie wprowadzają.

Jaka jest strategiczna wartość technosuwerenności? Wiem, że Ghelamco od dawna stawia na innowacje. Jesteście pionierem tego trendu.

Dla nas fakt, że jest to ważne, jest… oczywisty. Dzięki naszej strukturze jest to stosunkowo łatwe. Tworzymy mocno przeplecione relacje zależności pionu inwestycyjnego z pionem generalnego wykonawstwa. W przypadku, gdy inwestor współpracuje z generalnym wykonawcą z zewnątrz, może okazać się, że w pewnym momencie konieczne będzie szukanie oszczędności, a to często oznacza rozbieżność interesów. U nas jest tak, że wiemy, co mamy zrobić; wiemy, jakim dysponujemy budżetem, wiemy, znamy ustalony termin i dążymy do tego, aby wypełnić wymagania inwestora do samego końca. Gdy napotykamy wyzwania budżetowe, nieustannie prowadzimy działania, aby zachować spójność celów.

Dlaczego jest to tak ważny element Waszej strategii?

Dla nas jak najlepsze rozwiązania technologiczne są ważne, ponieważ dają ogromne oszczędności każdemu podmiotowi związanemu z budynkiem, choć na początku mogą wydawać się droższe. Nasza determinacja w dążeniu do technosuwerenności wynika z głębokiego przekonania o konieczności utrzymania konkurencyjności na rynku. Rozumiemy, że kluczem do sukcesu jest tworzenie produktów atrakcyjnych dla naszych klientów końcowych, czyli najemców. Wiemy, na co zwracają uwagę. Wychwytujemy ich oczekiwania i szybko reagujemy na zmieniające się trendy oraz nowe pomysły. Wdrażając innowacje i dostosowując się do postępu technologicznego, dążymy do budowy obiektów, które nie tylko są optymalne pod względem inwestycyjnym, lecz także efektywne w eksploatacji.

Z jakich wzorów czerpiecie, jeśli chodzi o nowoczesne, inteligentne budynki?

Nie mamy czegoś takiego jak określony wzorzec, do którego dążymy. Początkowo wdrażaliśmy takie rozwiązania, na jakie pozwalała sytuacja na rynku najemcy. Rozwiązania w Warsaw Spire, The Warsaw HUB czy Warsaw Unit były podyktowane doświadczeniami z poprzednio następujących po sobie realizacji, a przede wszystkim aspektami komercyjnymi, które zaspokajały potrzeby klientów.  Uważam, że wzorcem dla nas, a właściwie bazą, są nasze doświadczenia i poprzednie projekty. Kolejne wzorce kreujemy poprzez polepszanie tego, co już stworzyliśmy. Czasem inspirujemy się, ale nigdy nie kopiujemy. Między innymi takim rozwiązaniem jest kanalizacja podciśnieniowa, którą wdrożyliśmy dla Vibe i The Bridge. Oczywiście rozwiązanie to funkcjonowało wcześniej na rynku, natomiast referencją była oglądana przez nas siedziba Bloomberga w Londynie, do której się przekonaliśmy.

W jaki sposób adaptujecie innowacje do swoich projektów? Czy ten proces ma strukturę?

„Zwierzęciem doświadczalnym” w naszej organizacji jestem ja wraz z moim zespołem. Odpowiadam za politykę ESG oraz innowacje, natomiast jednocześnie jestem zastępcą dyrektora technicznego, będąc odpowiedzialnym za realizację wieżowca The Bridge. Wszelkiego rodzaju rozwiązania optymalizujące pracę, które zebrałem na podstawie doświadczeń z Warsaw Unit (bazującym na doświadczeniach wcześniejszych obiektów), wdrożyliśmy na Bridge’u. Jednocześnie wprowadzamy tam kolejne innowacje, które poprawiają efektywność obiektu, m.in. zużycie wody. Testujemy je z myślą o kolejnych budynkach. To jest właśnie ten schemat.

W jaki sposób prowadzi Pan rozpoznanie rynku, dokonując wyboru rozwiązań?

Pracuję z doskonałym zespołem branżystów, gdzie każdy jest odpowiedzialny za swoją część projektu i koordynujemy te procesy wspólnie. Wielokrotnie zauważamy, że ponosząc większe koszty w jednej sferze, uzyskujemy znacznie większe oszczędności w drugiej i ostateczny rachunek zysków i strat przychodzi dopiero w globalnym spojrzeniu. Jeśli nasza analiza pokazuje, że stopa zwrotu jest atrakcyjna, wówczas podejmujemy błyskawiczną decyzję dotyczącą wdrożenia. Tego typu analizy doprowadziły nas do tego, że zmieniliśmy systemy klimatyzacji w Warsaw Unit w trakcie budowy. Dzięki temu – w skali cyklu życia obiektu (60 lat) – zaoszczędziliśmy 11% emisji CO2, co przekłada się przede wszystkim na oszczędność energii. Pojawiają się takie momenty, że nawet w trakcie realizacji obiektu pozwalamy sobie na małą rewolucję, jeśli jest ona zasadna i może przyczynić się do sukcesu projektu.

Jeśli chodzi o systemy HVAC, jak Pan postrzega tę branżę? Co ciekawego obecnie dzieje się, jakie innowacje czy cechy dobrych systemów zauważacie? Co w tym wszystkim jest dla Pana istotne?

Wdrożyliśmy obróbkę szlifowaniem albo polerowaniem. Te systemy już są wysokowydajne i akurat tu, jeżeli, rzecz jasna, mamy do czynienia ze świadomym inwestorem, który wie, że trzeba pewne nakłady finansowe ponieść, to później dysponuje doskonałymi możliwościami, a także narzędziami zwiększającymi optymalizację pracy. Dla zobrazowania: Z naszych analiz wynika, że Warsaw Unit osiąga nawet 25% oszczędności energetycznej względem innych obiektów o podobnej charakterystyce pod kątem zużycia energii przy jednoczesnym zachowaniu pełnego komfortu funkcjonowania w obiekcie. HVAC należy bardzo mocno rozpatrywać w kategorii współpracy z systemem BMS. I tu uważam, że zbytnia „optymalizacja” kosztu przekłada się później dość istotnie, ale negatywnie, na koszty i użytkowanie. Można mieć naprawdę świetnie wyposażony obiekt w system HVAC, ale zwyczajnie z nich nie korzystać w 100%, a czasem nawet w 50%, jeżeli należycie nie będą zarządzane pod kątem sterowania. Jestem przekonany, że w BMS zawsze warto inwestować.

Bazujecie na rozwiązaniach rynkowych?

Rozwinęliśmy własne rozwiązanie Building Energy Management System. Jest to system operacyjny współpracujący z BMS. Pozwala na śledzenie na żywo kosztów, określanie faktycznych zużyć oraz emisji CO2. W odstępach co 15 minut otrzymujemy kompletną paczkę danych. W Warsaw Unit to około 40 tysięcy czujników, którymi zarządza system BMS i współpracuje z BEMS. Około 800 liczników zbiera dane do jednej bazy, którą można dowolnie konfigurować i otrzymać informacje o tym, jak nasze działania optymalizujące pracę wpływają na faktyczne koszty. Dzięki temu jesteśmy w stanie monitorować, w jaki sposób określone ustawienia wpłynęły na zużycie energii i pobór mediów w kolejnych godzinach. Jest to rozwiązanie mocno zaawansowane z punktu widzenia dostępnych rozwiązań na rynku, o których wszyscy mówią i chwalą się nimi.

Czy ambicje w innowacyjnym podejściu do technologii budynkowej rosną?

Wydaje mi się, że ten rozwój następuje cały czas. Widzimy jednak, że niektórzy mają problem z rozwiązaniami długofalowymi. A to one przynoszą odczuwalną stopę zwrotu. Wspomniane rozwiązania zazwyczaj inwestycyjnie są droższe, a decyzje mogą podejmować zespoły, które skupiają się na szerokim spojrzeniu na realizację obiektu. Nie ma możliwości, aby osiągnąć długofalowe optymalne rozwiązanie, skupiając się wyłącznie na tym, co jest tu i teraz, czyli na budżecie bieżącej realizacji. My mamy tę bardzo komfortową sytuację, że dla nas te dwa aspekty są równie istotne i jesteśmy w stanie koncentrować się na nich jednocześnie. Nie musimy skupiać się wyłącznie na jednym z nich.

Proszę jeszcze powiedzieć o nowych trendach: niskie prądy, ppoż., inteligencja budynku itd.

My w ppoż. bazujemy na systemach rurowych, oczywiście tryskaczowych. Dla budynków wysokościowych są to systemy wysokociśnieniowej mgły wodnej. Istotnie ogranicza ona ilość wody, zmniejsza objętość zbiorników, średnice rur, więc istotnie ułatwia koordynację i realizację późniejszych prac, także fit-outowych. Stosowaliśmy to rozwiązanie już w Warsaw Spire i stosujemy je nadal. Bardzo rzadko się zdarza, żeby ktoś nagle przyszedł z rewolucyjnym rozwiązaniem, które wywraca rynek. Przy obecnym stopniu rozwoju technologicznego takie rewolucje technologiczne są nieliczne i zawsze bacznie je analizujemy i poważnie rozważamy. Dążymy do tego, by nasze rozwiązania były najlepsze z możliwych.

Właśnie, czy branża prop tech i bardziej software jeszcze czymś Pana zaskakuje?

Powiem szczerze, że tak. Jesteśmy znowu pod tym względem trochę „rozpuszczeni”, bowiem stworzyliśmy zespół SignalOS, który jest naszą spółką i bezpośrednio z nami współpracuje. Organizujemy regularne spotkania koordynacyjne, które mają na celu wymianę informacji. Są więc trochę takim zespołem proptechowym, wdrażającym nasze pomysły do budynków. Dysponując wiedzą i doświadczeniem przedkładamy oczekiwania i potrzeby obiektowe często wynikające z pojawiających się potrzeb klienta, a zespół Signala, korzystając ze swojej wiedzy w zakresie programowania oraz tworzenia platform i aplikacji, dąży do jak najlepszego wypełnienia tych potrzeb, wielokrotnie przynosząc również nowe pomysły racjonalizujące i uatrakcyjniające finalny produkt. Stąd znana aplikacja budynkowa SignalOS, którą wdrożyliśmy w The Warsaw Hub, a następnie w Warsaw Unit, i cały czas ją rozwijamy. Efekty są widoczne gołym okiem. Posiadamy pierwszy obiekt w tej części Europy, który uzyskał SmartScore i WiredScore – The Bridge. Uzyskaliśmy punktację 100 na 100, co spotkało się z dużym zaskoczeniem ze strony zespołu certyfikującego, zaskoczonego tym, że w Europie Środkowo-Wschodniej funkcjonują rozwiązania proptechowe na tak wysokim poziomie i powstają obiekty z technologiami smart.

API budynku funkcjonuje u Was jako istotna kwestia

Tak. To jest właśnie Signal on Site, stworzony przez Zespół Signal OS, o którym wspominałem. Aplikacja ma na celu wypełnianie również naszych zobowiązań dotyczących certyfikacji obiektów. Jesteśmy zobligowani do tego, aby dzielić się informacjami z naszymi użytkownikami końcowymi i to się właśnie dzieje dzięki aplikacji budynkowej. Nie traktuję tego jako narzędzia do zarządzania, sterowania, ale raczej właśnie do tego, aby przekazać informację zwrotną najemcy. Wszystkie systemy i rozwiązania technologiczne, o których wcześniej rozmawialiśmy (BMS, BEMS), dla użytkownika końcowego to tzw. mistrz drugiego planu. Najemcy nie mają pojęcia, jakie procesy zachodzą, chcą natomiast wiedzieć, jaka jest np. jakość powietrza w budynku, jakie są temperatury i parametry wody, chcą poznać kwestie związane z regulaminem obiektu czy mieć pod ręką dokumentację ukazującą, w jaki sposób sterujemy i zarządzamy obiektem. Wszystkie manuale udostępniliśmy właśnie poprzez tę aplikację. A budynki powstają przecież dla użytkowników końcowych, więc warto inwestować w niniejsze technologie na ich użytek.