Polaryzacja społeczna i ekonomiczna a wyzwania ESG w zarządzaniu portfelem nieruchomości

Joanna Baran: Jakie konkretne cyfrowe innowacje wprowadzone przez Ghelamco Poland w ostatnich latach miały największy wpływ na optymalizację zarządzania portfelami nieruchomości? 

Rafał Gierczak: Do takich innowacji zaliczyłbym opracowanie naszego autorskiego systemu budynkowego Signal OS i jego konsekwentna rozbudowa o kolejne funkcjonalności oraz narzędzia. Obecnie Signal OS to osobna spółka należąca do grupy Ghelamco, która opracowuje innowacyjne produkty z zakresu proptech, wykorzystując do tego nasze deweloperskie doświadczenie. Najpierw są one testowane na projektach Ghelamco, a następnie do nich wdrażane. Należą do nich chociażby aplikacje, takie jak Parkiza, służąca do zarządzania miejscami parkingowymi i ich rezerwacji, WayIn, który wykorzystuje technologię Apple Wallet zastępującą klasyczną kartę dostępu do poruszania się po budynku, czy InBin, który umożliwia efektywne zarządzanie odpadami i analizowanie generowanego przez nie śladu węglowego.

Do optymalizacji naszego portfela zdecydowanie najbardziej przysłużył się Building Energy Management System (w skrócie BEMS). Wdrożyliśmy go w celu minimalizowania zużycia energii i generowanego śladu węglowego. Umożliwia on monitorowanie i zarządzanie parametrami energetycznymi budynku w czasie rzeczywistym. Jest obecny w Warsaw UNIT i VIBE, docelowo będzie również w The Bridge. Każdego dnia tysiące czujników i liczników zainstalowanych w obiekcie dba o optymalizację zużycia energii. Dzięki temu jesteśmy w stanie wygenerować oszczędności na poziomie nawet około 30% niższym niż w podobnych, referencyjnych obiektach. Możliwość czynnego uczestniczenia w procesie zrównoważonego gospodarowania mediami mają także nasi najemcy dzięki wykorzystaniu systemu i aplikacji Signal OS. Posiada on rozbudowany panel analityczny, dedykowany Zarządcom i Office Managerom, dzięki czemu na bieżąco mogą oni oszacowywać zajętość biura i sterować np. jednostkami klimatyzacyjnymi czy oświetleniem, obniżając w ten sposób zużycie energii.

Joanna Baran: Czy dostrzegacie potencjał w zastosowaniu sztucznej inteligencji do prognozowania długoterminowych trendów rynkowych i jak mogłoby to wpłynąć na strategie zarządzania portfelem?

Rafał Gierczak: Dostrzegamy potencjał sztucznej inteligencji i będziemy go wykorzystywać tam, gdzie jest to efektywne i bezpieczne. Jesteśmy po fazie testów na Warsaw UNIT, gdzie chcielibyśmy wykorzystać ją do zarządzania budynkiem z poziomu BMS. I choć stoimy na stanowisku, że AI nie jest i nie będzie w stanie zastąpić człowieka w naszej branży, to może być dla niego efektywnym wsparciem. W naszym przypadku zarządzanie dalej realizowane jest przez zespół ludzi, natomiast sztuczna inteligencja wygładza krzywe wysterowań, co daje nam oszczędności nawet do poziomu 7%. Chciałbym jednak podkreślić, że mamy AI pod silnym nadzorem i faza testów trwała prawie rok, aby nie dopuścić do samodzielnego, niekontrolowanego działania algorytmów, co mogło by wpłynąć na komfort użytkowników – a jest to dla nas najwyższym priorytetem.

Dodatkowo wprowadzamy sztuczną inteligencję do sterowania węzłem cieplnym. Dążymy do redukcji zapotrzebowania na ciepło technologiczne, a co za tym idzie, bardzo bolącego nas emisyjnie „czarnego medium” – nawet o 11%. Uruchomienie systemu planujemy od sezonu grzewczego 2024/2025.

Joanna Baran: W jaki sposób Ghelamco Poland integruje cele ESG z codziennym zarządzaniem aktywami i jak wpływa to na decyzje inwestycyjne?

Rafał Gierczak: Przede wszystkim jest to kwestia bardzo szerokiej współpracy w zakresie zarządzania energią na budynku przy wykorzystaniu maksymalnie zoptymalizowanych procesów technologicznych. Mamy bardzo szeroką współpracę w zakresie pracy na systemie BEMS w relacji: Zarządca – Facility Manager – Asset Manager Ghelamco – zespół ESG Ghelamo – Automatyk Budynkowy – Analitycy BEMS.

Staramy się zachęcić do tej współpracy również naszych najemców. Wiemy, że także i tam funkcjonuje szeroki wachlarz możliwości optymalizacji pracy biur. Udostępniamy im nasze narzędzia na budynku, aby obniżać emisję CO2 najemców, a w konsekwencji również koszty utrzymania ich powierzchni. Robimy to w ramach naszej strategii ESG. Z tego tytułu nie ponosimy żadnych dodatkowych kosztów, poza przewidzianymi na współpracę.

Ponadto wyposażyliśmy obiekt w narzędzie do zarządzania między innymi odpadami – InBin. Jest to aplikacja, która pozwala najemcom zbierać dane w czasie rzeczywistym na temat rozdziału i ilości generowanych przez nich odpadów. Stwarza to możliwość właściwego raportowania, a także zarządzania generowanymi odpadami w ramach bieżącej działalności firmy.

Jako organizacja dążymy do istotnego zredukowania odpadów zmieszanych i tym narzędziem wspieramy naszych użytkowników w celu zwiększenia ich świadomości i zarazem zmniejszenia emisji na każdym możliwym polu działalności. Dzięki temu możemy wspomagać naszych najemców w realizacji swoich strategii ESG i spełnianiu regulacji UE.

Joanna Baran: Czy realizacja celów ESG wpływa na wycenę nieruchomości w Waszym portfelu? Jak wygląda to od środka, z perspektywy pracy i działań Asset Managera?

Rafał Gierczak: Oczywiście, temat ESG jest dziś kluczowy zarówno dla najemców, jak i inwestorów. Firmy, które decydują się wynająć u nas powierzchnię biurową często podkreślają, że jest to dla nich bardzo ważny aspekt w procesie wyboru. Są to elementy, które przyciągają klientów i dają poczucie należycie zainwestowanych pieniędzy. Wielu inwestorów pochodzi z rynku Zachodniego, gdzie wrażliwość na ESG jest bardzo wysoka i wpływa na pozytywne postrzeganie produktu.

Często jest istotnym elementem ukierunkowującym podjęcie decyzji, aby wybrać właśnie tę nieruchomość, ze względu na profesjonalne podejście do kwestii związanych z ESG.

Joanna Baran: W jaki sposób Ghelamco Poland zamierza zrównoważyć potrzeby najemców związane z elastycznymi przestrzeniami pracy z długoterminowymi celami stabilizacji portfela?

Rafał Gierczak: Ghelamco od dłuższego czasu stara się wychodzić naprzeciw potrzebom najemców, m.in. poprzez wprowadzenie bardziej elastycznych umów najmu, które umożliwiają im dostosowanie powierzchni do swoich aktualnych potrzeb. Sprzyja to przyciąganiu firm, które mogą potrzebować zmieniającej się powierzchni w odpowiedzi na dynamicznie zmieniające się realia rynkowe. Projektujemy biura w sposób pozwalający na łatwą modyfikację układu przestrzeni.

Takie podejście umożliwia najemcom dostosowywanie ich do swoich potrzeb, a jednocześnie pozwala nam i funduszom, które nabywają od nas nieruchomości, na utrzymanie długoterminowej stabilności i wartości portfela. Dodatkowym elementem są inwestycje                     w technologie – wykorzystujemy je do monitorowania użytkowania przestrzeni oraz preferencji najemców, co pozwala nam lepiej dopasować się do ich wymagań.

Regularne konsultacje z najemcami, dotyczące ich potrzeb i oczekiwań, pomagają nam w dostosowywaniu oferty do zmieniającego się rynku pracy. Jesteśmy przekonani, że nasze działania na rzecz zrównoważonego rozwoju przyciągają do nas firmy dbające o środowisko, co w dłuższej perspektywie stabilizuje portfel nieruchomości.

Joanna Baran: Jakie wyzwania napotykacie w kontekście adaptacji portfela nieruchomości do rosnącego zapotrzebowania na elastyczne przestrzenie do pracy? Jaka w tym rola Asset Managera?

Rafał Gierczak: Najpoważniejszym wyzwaniem, z jakim się mierzymy, jest zmienność preferencji najemców. Dynamika rynku pracy prowadzi do zmieniających się potrzeb firm, co z kolei utrudnia przewidywanie popytu na różne typy przestrzeni biurowych. W naszych budynkach spotykamy się z najemcami z bardzo różnych branż, różnym podejściem do pracy z biura i pracy hybrydowej.

Często oznacza to konieczność dostosowania oferty do zmiennych potrzeb, co bywa wyzwaniem w zarządzaniu w zakresie m.in. optymalizacji kosztów i planowania udogodnień w budynku – przykład kantyny budynkowej, która jeszcze kilka lat temu była standardem, a dziś już niekoniecznie.

„Rola Asset Managera jest kluczowa i dotyczy w szczególności budowania i utrzymywania relacji z najemcami, co pomaga w lepszym zrozumieniu ich potrzeb i oczekiwań. Ale to również promowanie wartości ESG (uwzględnianie aspektów zrównoważonego rozwoju i społecznej odpowiedzialności w strategiach zarządzania nieruchomościami), co długoterminowo procentuje, czy monitorowanie trendów oraz wyciąganie lekcji z popełnianych błędów (podejście lesson learned), aby każdy nowy budynek był jeszcze lepszy”.

Joanna Baran: Jakie są Wasze przewidywania odnośnie przyszłości zrównoważonego rozwoju w Polsce i jak zamierzacie dostosować swoje portfolio, aby sprostać tym wyzwaniom?

Rafał Gierczak: Przyszłość zrównoważonego rozwoju w Polsce wydaje się być obiecująca, choć nie bez wyzwań, biorąc pod uwagę rosnącą świadomość społeczną, regulacje prawne oraz presję ze strony inwestorów i najemców na działania proekologiczne. Jako Ghelamco jesteśmy liderem w zakresie wprowadzenia systemów zarządzania energią (nasze autorskie rozwiązanie BEMS), wykorzystania odnawialnych źródeł energii (jak własne farmy fotowoltaiczne) oraz inteligentnych rozwiązań technologicznych w zarządzaniu budynkami (wykorzystanie AI).

Stawiamy na inwestycje w nowe technologie już na etapie budowy, co powoduje, że ewentualne przyszłe nakłady do poniesienia w nasze budynki, dostosowujące do wymogów klimatycznych, są znikome i bardzo oddalone w czasie – co potwierdzają krzywe CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) dla naszych obiektów.

Joanna Baran: Czy dostrzegacie konieczność redefinicji pojęcia „przestrzeń biurowa”  w kontekście zmieniających się potrzeb najemców?

Rafał Gierczak: Mówienie o potrzebie redefinicji jest chyba zbyt daleko idące. Przestrzeń biurowa praktycznie od zawsze ewoluuje – wraz ze zmieniającymi się możliwościami, technologiami, badaniami czy potrzebami nowych pokoleń pracowników – i jest to coś naturalnego, ciężko tu mówić o rewolucji.

Jako firma z ponad 30-letnim doświadczeniem na polskim rynku biurowym możemy powiedzieć, że jesteśmy jednym z tych trendsetterów, podnoszącym poprzeczkę coraz wyżej. Zawsze staramy się wnikać w potrzeby najemców i analizować je, dobrze wyczuwać rynek i być kilka kroków przed konkurencją.

Ostatnim dużym bodźcem dla zmian w tym zakresie była oczywiście pandemia Covid, ale nawet jej skutki są już coraz mniej odczuwalne, a zmiany, które poczyniła w przestrzeni biurowej, w niektórych przypadkach są już w odwrocie, gdyż nie wszystkie z nich się sprawdziły – np. tzw. hotdeski na szerszą skalę.

Joanna Baran: Tematem numeru jest polaryzacja. Jest to bardzo szeroka kwestia. W jaki sposób polaryzacja społeczna i ekonomiczna wpływa na strategię inwestycyjną Ghelamco Poland, zwłaszcza w kontekście zarządzania portfelem nieruchomości w różnych regionach Polski? Jak polaryzację odczuwa Asset Manager w swojej codziennej pracy? 

Rafał Gierczak: Polaryzacja społeczna i ekonomiczna to złożony temat, który ma istotny wpływ na strategię inwestycyjną, zwłaszcza w kontekście zarządzania portfelem nieruchomości                  w kilku regionach kraju. Rożne rodzaje najemców na poszczególnych rynkach, zróżnicowana konkurencja i kondycja finansowa w różnych regionach powoduje, że obecność na wielu rynkach jest dla nas dużym wyzwaniem. Musimy uważnie analizować potrzeby i możliwości każdego z rynków, aby dostosować ofertę do lokalnych potrzeb. Dodatkowym wyzwaniem w ostatnim czasie są zmiany demograficzne, w tym te wynikające z migracji.

Joanna Baran: W jaki sposób polaryzacja społeczna i ekonomiczna wpływa na strategię inwestycyjną Ghelamco Poland, szczególnie w kontekście zarządzania portfelem nieruchomości w różnych regionach Polski?  

Rafał Gierczak: Wyzwania wynikające ze specyfiki różnych rynków powodują, że jako Grupa w zeszłym roku podjęliśmy strategiczną decyzję o skoncentrowaniu się na stolicach państw, w których działamy – czyli na Warszawie, Brukseli i Londynie – a także na kurortach nadmorskich. Co oczywiście nie wyklucza naszej obecności na innych rynkach.

Joanna Baran: Czy polaryzacja pomiędzy dużymi miastami a mniejszymi miejscowościami w Polsce zmusza Was do weryfikacji strategii lokalizacji inwestycji? 

Rafał Gierczak: Z pewnością wymusza na nas staranne planowanie naszych działań. Musimy dokładniej analizować potrzeby rynku w różnych lokalizacjach, aby zrozumieć, gdzie inwestycje będą najbardziej opłacalne. Wyzwaniem jest również ograniczona pula inwestorów zagranicznych oraz lokalnych, którzy gotowi są nabywać od nas nieruchomości na rynkach regionalnych, co musimy mocno brać pod uwagę planując lokalizacje naszych inwestycji – jako deweloper zarabiamy bowiem najwięcej na sprzedaży budynku, a nie na jego najmie. Rynek polski jest zdominowany przez inwestorów zagranicznych, a ciągły brak regulacji REIT (a co za tym idzie – brak puli lokalnych inwestorów) powoduje, że dużo łatwiej jest nam funkcjonować na rynku warszawskim niż w regionach.