V.Offices – najbardziej ekologiczny biurowiec w Polsce

Zielona wizja

Od samego początku misją, jaka przyświecała powstaniu V.Offices, było stworzenie wzorcowego pod względem zrównoważonego rozwoju projektu. Zarówno inwestorowi, AFI Europe Polska, jak i zespołowi architektów z pracowni Iliard Architecture and Interior Design zależało na tym, aby powstający budynek reprezentował nową jakość na polskim rynku. Aby tego dokonać, już na początkowym etapie planowania inwestycji zdecydowano o certyfikowaniu budynku w standardzie BREEAM. Dzięki szybkiemu wdrożeniu procedury certyfikacji i wzorowej współpracy z asesorem z ramienia Sweco Polska możliwe było osiągnięcie wyjątkowo wysokich parametrów proekologicznych.

Budynek uzyskał najwyższy wynik w historii systemu certyfikacji operatora BRE Global dla inwestycji zlokalizowanej na terenie Polski. Uplasował się również na drugim najwyższym miejscu na świecie w kategorii budynków biurowych, a wyprzedza go jedynie londyńska siedziba koncernu Bloomberg.

Budowa inwestycji trwała niecałe dwa lata – od marca 2017 do lutego 2019 r. V.Offices to ponad 37 tys. mkw. powierzchni użytkowej ulokowanej na sześciu naziemnych i dwóch podziemnych kondygnacjach. Około 24 700 mkw. przeznaczonych jest na wynajem. Powierzchnia pojedynczego piętra wynosi do 4300 mkw. Pozwala to pracownikom małych i średnich najemców pracować na jednym poziomie i utrzymywać lepsze relacje społeczne i biznesowe.

Nazwa budynku V.Offices jest nawiązaniem do jego kształtu, który przypomina literę „V”. Odzwierciedla również główne przesłanie projektu, który miał być „very” na wszystkich płaszczyznach: przyjazny środowisku, centralnie położony, zorientowany na najemcę i elastyczny pod względem powierzchni.

V.Offices znajduje się w centrum Krakowa, w pobliżu głównego dworca kolejowego i autobusowego, oraz w niedalekiej odległości od zabytkowego Starego Miasta. Jego świetna lokalizacja pozwala też na łatwy i szybki dojazd na lokalne lotnisko w Balicach.

Wyjątkowa architektura

Wieloetapowa koncepcja architektoniczna, a później koncepcja wielobranżowa pozwoliły wykreować najbardziej efektywne rozwiązania na wielu płaszczyznach. Pośród najważniejszych kryteriów architektonicznych znalazło się m.in. efektywne wykorzystanie działki w zakresie zagospodarowania, układu i wyglądu bryły, uzyskanie możliwie największej powierzchni najmu, a także uzyskanie maksymalnego komfortu i udogodnień dla użytkowników budynku.

Dużą wagę przykładaliśmy do utrzymania możliwie dużej powierzchni zielonej, a jednym z wyróżników inwestycji miało być wykreowanie wewnętrznej przestrzeni zielonego patio. Budynek miał być również rozpoznawalny ze względu na ekspozycję, niepowtarzalny układ elewacji (zapewniający maksymalne doświetlenia), ale także termikę i akustykę.

Działka, na której powstał budynek – mimo swojej centralnej lokalizacji – przez lata nie cieszyła się zainteresowaniem deweloperów, ponieważ wymagała wielu zabiegów i nakładów finansowych jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jednak już na tym etapie projekt zdobywał punkty za proekologiczność: m.in. za wykorzystanie historycznych poprzemysłowych terenów kolejowych, usunięcie roślin inwazyjnych i poddanie segregacji niemal 100% odpadów.

Układ elewacji budynku został zaprojektowany na bazie powtarzalnego modułu o szerokości 270 cm, który obejmuje szklenie stałe, panel pełny wykończony okładziną aluminiową oraz okno otwierane, osłonięte perforowaną okładziną aluminiową. Dodatkowo, poszczególne elewacje zostały podzielone w poziomie prostymi gzymsami, dzieląc wysokość budynku co dwie kondygnacje. Powstałe w ten sposób pionowe pasy dwukondygnacyjnego przeszklenia nadają bryle bardziej wertykalny charakter. Naprzemienne względem siebie przesunięcie oraz skośne ukształtowanie płaszczyzn okładziny aluminiowej dodatkowo nadaje bryle więcej dynamiki.

Modułowość fasady budynku pozwala na ergonomiczną aranżację powierzchni na kondygnacjach biurowych, a układ słupów konstrukcyjnych dostosowany do tego modułu daje możliwość ekonomicznego i efektywnego rozplanowania miejsc postojowych w hali garażowej. Program funkcjonalny budynku stwarza możliwość swobodnej aranżacji przestrzeni: od otwartych, dużych powierzchni, po system gabinetowy z możliwością podziału piętra na kilku najemców. Łatwe w rearanżacji przestrzenie biurowe pozwalają na obniżenie kosztów i ilości odpadów związanych z potrzebami zmian wyglądu i ponownego fit-outu w przyszłości.

Zrównoważone rozwiązania technologiczne

Największą wartością V.Offices jest doskonałe zoptymalizowanie tej inwestycji na każdej płaszczyźnie. Innowacyjne podejście do całego procesu projektowego pozwoliło na mądre wykorzystanie i połączenie wielu znanych rozwiązań, które złożyły się na świetny efekt końcowy w postaci ponadprzeciętnej efektywności, jakości i rekordowego wyniku certyfikacji BREEAM. Zaproponowane przez Iliard rozwiązania są nowoczesne, a jednocześnie dostępne ekonomiczne.

Synergia spójnie zdefiniowanych założeń deweloperskich, szczegółowego zbilansowania zapotrzebowania na energię, wyboru technologii instalacyjnych, a także precyzyjnego rozwiązania dystrybucji energii i mediów dała efekt sprawnie i optymalnie pod względem energetycznym zorganizowanych systemów. Przy ich wyborze kluczowa była ekologia. Dzięki temu sprzężeniu V.Offices zdołał osiągnąć wyjątkowe rezultaty. W porównaniu do budynków referencyjnych udało się uzyskać:

• redukcję emisji CO2 o 34%,
• redukcję zużycia energii o 37%,
• redukcję zużycia wody o 57%.

Zamiast standardowego podłączenia budynku do zasilanej węglem, lokalnej sieci ciepłowniczej V.Offices wytwarza własne ciepło w czystych, wysokowydajnych kotłach gazowych, wspieranych przez odnawialną energię grzewczą pochodzącą z dachowych kolektorów słonecznych. Zielona energia to unikalne rozwiązanie w budynkach komercyjnych w regionie CEE i z pewnością V.Offices wyznacza nowe standardy w tym zakresie.

Zużycie mediów w budynku kontrolowane jest przez rozbudowany system BMS. Pełny monitoring oraz archiwizacja i analiza danych pozwalają regulować systemy zainstalowane w budynku, aby w każdym momencie ich pracy były one zawsze możliwe najbardziej wydajne pod względem energooszczędności. W przypadku ewentualnych usterek czy odchyleń od normy natychmiastowe powiadomienia pozwalają na szybką reakcję.

Zużycie wody w V.Offices zostało radykalnie zmniejszone. Było to możliwe głównie dzięki wodooszczędnej specyfikacji urządzeń sanitarnych. Dodatkowo systemy wykrywania nieszczelności instalacji sterowane przez BMS uruchamiają alarm, gdy tylko wystąpi jakikolwiek wyciek, a elektrozawory podłączone do czujników obecności w toaletach zapewniają kolejną kontrolę źródła wycieku. Zredukowano też ilości wody zużywanej do podlewania zieleni. Osiągnięto to dzięki systemowi nawadniania podpowierzchniowego, podłączonego do czujnika wilgotności.

Zastosowanie systemu HVAC 4 generacji, w tym systemu odzysku ciepła i zmiennej temperatury czynnika chłodniczego, skutkuje znaczącym obniżeniem kosztów energii. Instalacja korzysta z czynnika chłodniczego o niskiej szkodliwości dla warstwy ozonowej. O innowacyjności systemu świadczy też możliwość indywidualnej regulacji temperatury i poziomu wilgotności powietrza przez użytkowników czy zastosowanie czujników CO2, które regulują pracę wentylacji w salach konferencyjnych.

Energooszczędne windy z systemem przydziału kursów na konkretne piętra skracają czas jazdy i zużycie energii. Oszczędność energii wygenerowano również dzięki superwydajnemu oświetleniu LED, inteligentnemu sterowaniu oświetleniem w przestrzeniach wspólnych oraz indywidualnych panelach w obszarach zajmowanych przez najemców. Zastosowano też energooszczędne oświetlenie zewnętrzne, ograniczające zanieczyszczenie światłem sąsiednich działek. Dodatkowo, powierzchnie biurowe wykończone zostały z użyciem materiałów zawierających ekstremalnie niskie lub zerowe ilości formaldehydu i lotnych związków organicznych, kilkukrotnie przewyższające poziomy standardowe wymagane przez certyfikat BREEAM.

Komfortowe miejsce pracy

Oprócz rozwiązań generujących oszczędności energii czy redukujących emisje, w projektowaniu V.Offices kluczowe było także myślenie o komforcie najemców. Do ich dyspozycji oddano m.in. zielone patio, które dzięki ruchomym meblom i szybkiemu Wi-Fi pozwala na pracę lub odpoczynek w zieleni. Nieprzesłoniony widok z otwieranych (co ważne!) okien umożliwia odpoczynek oczom poprzez ćwiczenie skupiania wzroku na obiektach znajdujących się w różnych odległościach (tzw. re-focus). Ograniczono też emisję hałasu z urządzeń wentylacyjno-klimatyzacyjnych, a w przestrzeniach do pracy zapewniono maksymalny dostęp naturalnego światła.

Budynek jest w pełni dostosowany do potrzeb osób z niepełnosprawnościami i nie posiada niemal żadnych barier architektonicznych. Wyposażono go również w pokój dla rodzica z dzieckiem na poziomie parteru.

V.Offices mieści się przy al. 29 listopada, nieopodal głównego dworca kolejowego, w centrum Krakowa. Jest doskonale skomunikowany z innymi częściami miasta, posiada też idealną lokalizację pod względem dostępu do publicznego transportu (ograniczając w ten sposób emisje związane z podróżowaniem samochodem do pracy). Do korzystania z transportu zbiorowego zachęca m.in. przystanek autobusowy znajdujący się przed samym budynkiem. Wyposażenie obiektu w rozbudowaną infrastrukturę dla rowerzystów (180 miejsc postojowych, szatnie i prysznice), a także umiejscowienie w bezpośrednim jego sąsiedztwie stacji roweru miejskiego ma zachęcać pracujące tam osoby do jak najczęstszego korzystania z dwóch kółek. Z kolei na podróżujących samochodem w podziemnym garażu czeka 14 miejsc ładowania samochodów elektrycznych oraz dwa ogólnodostępne stanowiska zlokalizowane na zewnątrz.

Obiekt zaprojektowany jest również zgodnie z zasadą Safe site access, podnoszącą bezpieczeństwo.  Polega ona na segregacji i oddzieleniu od siebie różnych ścieżek komunikacyjnych. Wszystko po to, aby zminimalizować ryzyko obrażeń na skrzyżowaniach dróg używanych przez pieszych, rowerzystów i kierowców pojazdów.

V.Offices udowadnia, że świadomość i zaangażowanie inwestora połączone z wiedzą i know-how dostarczanymi przez architektów i projektantów są w stanie generować niezwykłe wyniki w dziedzinie zrównoważonego budownictwa. Chcielibyśmy, aby budynek ten służył jako pewnego rodzaju drogowskaz, wyznaczający kierunek, w którym powinno rozwijać się w naszym regionie podejście do wznoszenia budynków komercyjnych.