Biurowce – umiarkowany klimat inwestycyjny

Jaki jest obecny klimat inwestycyjny?

Obecny sentyment inwestycyjny do inwestowania w nieruchomości biurowe jest umiarkowany – wielu graczy wciąż wstrzymuje się od inwestycji, inni zmieniają swój profil inwestycyjny i w skali globalnej czy ponadregionalnej zamykają fundusze biurowe. Sytuacja na rynku biurowym w wielu krajach jest obecnie pod dużą presją – środowisko wysokich stóp procentowych jest dla wielu blokadą, a trwająca równocześnie redefinicja podejścia do przestrzeni biurowej i ustabilizowanie pracy hybrydowej jako nowej normalności są głównymi (choć nie jedynymi) czynnikami wpływającymi na rynek. Całkowity wolumen inwestycyjny w całej Europie w 2023 roku spadł o 47% rok do roku. Warszawa jednak znacząco wyróżnia się na tle innych europejskich miast – średnioroczna absorpcja powierzchni biurowej w ostatnich pięciu latach jest drugą najwyższą w Europie, a aktywność najemców w relacji do wielkości rynku rozumiana jako udział popytu w podaży osiągnęła również drugi najwyższy wynik, zaraz po Budapeszcie.

Inwestorzy dokładnie obserwują parametry rynkowe i przyglądają się Polsce. W przeprowadzonym w grudniu 2023 roku przez CBRE europejskim badaniu „Investor Intentions Survey”, w którym przebadano niemal 900 inwestorów, 81% z nich deklaruje, że ich aktywność zakupowa w regionie CEE (Europy Środkowo-Wschodniej) będzie w 2024 roku taka sama lub większa niż w poprzednim. Sentyment wobec sektora biurowego nieco się pogorszył, ze wskazywanego przez 29% inwestorów w 2023 roku do trzeciego miejsca w 2024 (zainteresowanie 18% inwestorów). W rankingu krajów, w których według inwestorów można będzie w bieżącym roku uzyskać najwyższe zwroty z inwestycji, Polska znalazła się na trzecim miejscu, zaraz za Wielką Brytanią i Niemcami. Sama Warszawa jest ósma w rankingu najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie miast Europy. Te dane napawają dużym optymizmem, a wysoka jakość biurowców w Polsce i dobry standing ich najemców z pewnością przyczynią się do powrotu zainteresowania inwestorów przy prognozowanych obniżkach stóp procentowych ECB.

Aktualna wartość i wielkość rynku

Nowoczesny rynek biurowy w ośmiu głównych polskich miastach to niemal 13 mln mkw. powierzchni najmu w ponad 1550 budynkach. Jego wartość szacujemy na dużym poziomie ogólności na 25 mld euro.

Rynek biurowy w Polsce ma jeszcze potencjał do dalszego wzrostu, jednak tempo tego wzrostu będzie umiarkowane, tak jak to obserwujemy w ostatnich kwartałach. W szczytowym momencie rozwoju rynku, w 2017 roku w Warszawie budowało się 850 tys. mkw., a w miastach regionalnych – łącznie ponad 1,05 mln mkw. Od trzech lat aktywność deweloperów spada i obecnie w całej Polsce buduje się około 460 tys. mkw. Dla rynków regionalnych to obecnie dobry sposób regulacji i stabilizacji sytuacji podażowo-popytowej – mamy obecnie do czynienia z niemal 18% współczynnikiem pustostanów, także niższy poziom planowanej podaży przy utrzymującym się satysfakcjonującym popycie powinien pozytywnie wpłynąć na przywrócenie równowagi rynkowej.

Podobnie jak na dojrzałych rynkach zachodniej Europy, w Warszawie coraz więcej właścicieli podejmuje działania modernizacyjne i coraz więcej podmiotów inwestuje w produkty value-add lub oportunistyczne wymagające modernizacji lub nawet konwersji na inną funkcję. To moment, żeby powiedzieć „sprawdzam”, bardzo ciekawy dla rynku biurowego, i czas, w którym bardziej niż kiedykolwiek dotychczas na znaczeniu zyskuje jakość.

Najważniejsi gracze

Największe metrażowo portfele biurowe w Polsce należą do CPI Property Group oraz Globalworth (niemal po 500 tys. mkw.), Vastint oraz Cavatiny.

Jako deweloperzy najwięcej powierzchni dostarczyli w kraju Skanska, Ghelamco i Echo Investment – łącznie niemal 20% całkowitych zasobów. Ci najwięksi wciąż w mniejszym lub większym stopniu pozostają aktywni, jednak dywersyfikują obecnie swoje portfele inwestycyjne i nie stawiają już tylko lub przeważnie na biura. Na uwagę zasługują jednak również inwestorzy, którzy w ostatnich latach zakupują w Polsce budynki biurowe. Aktywny jest obecnie kapitał pochodzący z Europy, szczególnie szwedzki, czeski i węgierski, oraz tacy gracze jak Investika, Trigea RE Fund, Stena RE czy Solida Capital.

Struktura własności na polskim rynku nieruchomości biurowych jest od początku jego rozwoju zdywersyfikowana i zdominowana przez międzynarodowych graczy. Z uwagi na to, że obecnie w skali ponadregionalnej aktywne dotąd fundusze niemieckie czy amerykańskie wstrzymały swoją aktywność inwestycyjną, obecność europejskich podmiotów zapewnia płynność, a ich strategie inwestycyjne uwzględniają klasy aktywów dostępne obecnie na rynku.

 Najbardziej innowacyjne formaty obiektów

Coraz więcej mówi się o konwersjach istniejących budynków do innych funkcji, co na poziomie planowania w wielu przypadkach kończy się na planowaniu wyburzenia z uwagi na niemożność przebudowy przy pozostawieniu konstrukcji budynku. To z kolei niesie za sobą wysoki ślad węglowy, co w dobie świadomości konsekwencji takich przedsięwzięć dla środowiska jest dużym wyzwaniem. Za najbardziej innowacyjne będzie się zatem uważać obiekty projektowane w taki sposób, by zbudowane były z modułów, które w zależności od przyszłych warunków rynkowych będą pozwalać na ich rozmontowanie, zmianę funkcji i przeznaczenia.

Do użytkowania oddaje się również coraz więcej budynków w technologii drewnianej, które mogą zredukować wbudowany ślad węglowy o ponad 70% w stosunku do budynków z betonu i stali (Timber Buildings: cost-competitive sustainable real estate, Cromwell Property Group).

Powyższe rozwiązania będą zyskiwać na znaczeniu dla najemców, którzy – poza odgórnymi regulacjami – muszą spełniać również wewnętrzne wymagania dotyczące pozostawianego śladu węglowego.

Najnowsze projekty

Wśród najnowszych projektów warto wymienić trzy takie, które powstają w ramach szerszego kontekstu zagospodarowania całych kwartałów: projekty Towarowa 22 oraz Bohema w Warszawie, a także Stara Rzeźnia w Poznaniu. W ramach wielofunkcyjnych inwestycji powstają tam – poza kompleksami mieszkaniowymi, handlowymi i usługowymi, również biurowe. Jest to kontynuacja trendu, który widzimy już w Warszawie od kilku lat w świetnie dziś funkcjonujących projektach, takich jak Elektrownia Powiśle, Browary Warszawskie czy Fabryka Norblina – pokazuje podejście holistyczne w dzisiejszym światopoglądzie deweloperów, którzy chcą, by – poza spełnieniem parametrów opłacalności – projekt dotyczył również kwestii społecznych, miastotwórczych i innych.

Potencjał inwestycji wielofunkcyjnych w Warszawie jest już ograniczony, choć w planach jest jeszcze kilka takich centralnie zlokalizowanych przedsięwzięć, jak choćby teren fabryki Polpharmy przy ulicy Prostej oraz byłych nieruchomości Orange przy ul. Nowogrodzkiej i św. Barbary.

Kolejną kategorią nowych obiektów, na które warto zwrócić uwagę, są modernizacje istniejących, starszych budynków. Wśród nich wymienić można w pełni wyremontowany budynek Saski Crescent, gdzie poza całkowicie nowym lobby recepcyjnym i holami windowymi wymienione zostały również instalacje i podniesiona efektywność energetyczna budynku. Kolejne projekty tego typu są w przygotowaniu, wśród nich V Tower (Warta Tower) czy też Grójecka 5.

Zarówno modernizacje, jak i rewitalizacje byłych terenów pofabrycznych i przywracanie ich dawnej świetności to inicjatywy, które pracują z istniejącą tkanką i są inwestycją nie tylko z punktu widzenia czysto deweloperskiego mającego przynieść zwrot, ale również rozumianą jako przysłużenie się miastu i społeczności oraz środowisku. Mimo że w percepcji najemców nowoczesna architektura biurowa lat 90. XX w. i początku kolejnego tysiąclecia to często stare budynki, coraz większa jest świadomość, że można podnieść ich standard techniczny, efektywność energetyczną i jakość wnętrz, a lokalizacja jest często ich ogromnym atutem. W związku z tym, że nowych projektów powstaje obecnie niewiele, takie działania zyskują na znaczeniu.

Przykłady inwestycji globalnych i regionalnych, które wyznaczają trendy dla rynku w Polsce

Wśród obecnych trendów w projektowaniu jest przede wszystkim wielopoziomowe uwzględnienie aspektów ESG. Dziś myślenie o ESG jest już standardem, od momentu zakupu gruntu/nieruchomości, po projekt architektoniczny, samą budowę i użytkowanie. Przykładem tego są nisko- lub zeroemisyjne budynki biurowe, jak powstające w Manchesterze budynki Colloco oraz Ev0.

Na popularności zyskują również konstrukcje wykonane w technologii drewnianej. Przykładem komercyjnego budownictwa tego rodzaju jest budynek Black & White w Londynie, najwyższy jak dotąd, liczący 18 m obiekt biurowy. W Szwecji natomiast, która jest pionierem budownictwa drewnianego, powstaje w Sztokholmie projekt Wood City, który skupiać będzie budynki mieszkalne i biurowe.

W Polsce takie obiekty również powstają, czego przykładem jest planowany kompleks Poleczki Park w Warszawie, ale też zaprojektowany ostatnio przez APA Wojciechowski drewniany biurowiec, który ma być siedzibą producenta drewna konstrukcyjnego Sylva.

Projekty te wyznaczają nowy kierunek rozwoju i możliwości dla budownictwa przyszłości, które coraz bardziej staje się teraźniejszością.

Aktywność najemców i średnie stawki czynszów

Po aktywnej końcówce 2023 roku, kiedy w całej Polsce wynajęto ponad 460 tys. mkw., w pierwszym kwartale 2024 roku popyt wyniósł niecałe 140 000 mkw., był niemal identyczny w Warszawie, jak w regionach, nawet jego struktura była podobna. Poniżej 30% wszystkich podpisanych umów najmu (wg ilości) to renegocjacje, choć przy obserwowanej niskiej aktywności deweloperskiej ta tendencja – szczególnie w Warszawie – może się niedługo odwrócić. Dwie największe transakcje miały miejsce w Poznaniu (Żabka Polska) oraz Krakowie (Volvo Tech Hub), obie na powierzchnię ponad 10 000 mkw.

Średnie stawki czynszu wzrosły do 5% kwartał do kwartału, najwyższy wzrost odnotowano w Krakowie. W kolejnych kwartałach będziemy świadkami coraz wyraźniej zaznaczającej się dywersyfikacji stawek – w lokalizacjach i budynkach popularnych wśród najemców będziemy obserwować dalszy wzrost czynszu.

Na jakie główne wyzwania zwracają obecnie uwagę właściciele i inwestorzy?

Sentyment na rynku inwestycyjnym oraz sentyment do samych nieruchomości biurowych jest obecnie umiarkowany i niewielka płynność w kontekście planów deweloperskich oraz planów wyjścia z inwestycji jest dużym wyzwaniem, podobnie jak wysoki współczynnik pustostanów na większości rynków (szczególnie w miastach regionalnych, gdzie średni współczynnik wynosi niemal 18%, a w niektórych strefach biurowych miast dostępna powierzchnia stanowi nawet ¼ całkowitych zasobów). Z naszych analiz wynika, że najlepiej wynajęte są budynki w drugim i trzecim cyklu najmu (liczące od pięciu do 12 lat), natomiast z największym wyzwaniem spotykają się właściciele starszych budynków, jak również tych nowych, których proces komercjalizacji znacznie się wydłużył w stosunku do tego, do czego przyzwyczaił nas rynek. W środowisku dużej dostępności powierzchni, które kreuje rynek najemcy, zachodzi również presja na stawki czynszu. Dla wielu właścicieli jest ona również elementem motywującym przeprowadzenie modernizacji czy przebudowy posiadanych starszych budynków po to, by utrzymać obecne poziomy czynszu.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości ma wymiar globalny, a Polska wydaje się być do niej dobrze przygotowana. Mamy do czynienia z rynkiem, który jest zarówno młody (średni wiek budynków biurowych w Warszawie to 15 lat), jak i ustabilizowany i elastyczny. Już teraz widać samoregulację, jaka zachodzi na rynku – wielu deweloperów wstrzymało realizację swoich projektów lub też (co ma miejsce na wielu dojrzałych rynkach Europy) czeka na podpisanie umów przednajmu, by ruszyć z budową. Jest to odpowiedź na chwilową nadpodaż w miastach regionalnych i niewielkie spowolnienie popytu, co w konsekwencji prowadzić będzie do stopniowego spadku współczynnika pustostanów i przywrócenia równowagi.

Dominujące segmenty działalności najemców

Na regionalnym rynku biurowym wciąż dominują najemcy z sektora usług wspólnych (SSC). Patrząc natomiast bardziej szczegółowo na sektory działalności organizacji, które podpisywały umowy w pierwszym kwartale 2024 roku w całej Polsce, najwięcej umów zawarli najemcy z sektora usług dla biznesu (20%) oraz przetwórstwa i energetyki (17%). Ten drugi sektor wynajął również najwięcej powierzchni, bo aż 23%. Wciąż mocny pozostaje udział sektora IT, który w miastach regionalnych podpisał niemal ¼ wszystkich zawartych umów i wynajął 40 000 mkw. (29% popytu). Inne sektory, takie jak usługi konsumenckie czy sektor publiczny, również pozostają w grze, zapewniając rynkowi dywersyfikację.