Czy zielone się opłaca?

Zdrowie człowieka w czterech kątach

Obecnie człowiek spędza w budynkach około 90% swojego czasu. Są to: nasze domy, szkoły, urzędy, centra handlowe i oczywiście biura. Wielu z nas pracuje tam przez co najmniej 8 godzin dziennie. Takie czynniki, jak: jakość powietrza, temperatura, dostęp do światła dziennego, akustyka, efektywny układ przestrzenny oraz projekt budynku, piętra i biura, a także lokalizacja budynku i dostępność komunikacyjna, wpływa na nasze zdrowie, samopoczucie i wydajność.

Bardzo często jakość powietrza wewnątrz budynków jest znacznie gorsza niż na zewnątrz. W znacznej mierze wynika to z uwalniania się substancji chemicznych z różnych materiałów budowlanych, takich jak: farby, wykładziny dywanowe i inne materiały, które mogą zawierać toksyczne składniki. Ogólnie rzecz biorąc, stężenia niektórych substancji zanieczyszczeń mogą być 2-5 razy wyższe w pomieszczeniu niż na zewnątrz.

Zielone budynki w Kazachstanie

Temat ekologicznych budynków i zrównoważonego rozwoju branży budowlanej jest regularnie poruszany w dyskusjach branżowych w Kazachstanie od niemal dekady. Pewne uwarunkowania środowiskowe, ekonomiczne i społeczne wpływają na rozwój tego trendu, który  pojawił się tutaj stosunkowo późno. Pierwszy „zielony” budynek powstał dopiero 2015 roku.

Ponad sześć lat temu Kazachstan rozpalił płomień ekologicznej świadomości, organizując wielkie międzynarodowe wydarzenie, jakim było Expo 2017: Future Energy (Energia Przyszłości). Na wystawie zaprezentowano nie tylko pomysły, lecz także realne rozwiązania z zakresu odnawialnych źródeł energii oraz koncepcje związane z kształtowaniem zielonej gospodarki: energooszczędne budynki, „inteligentne domy”, pojazdy elektryczne,  oraz samochody napędzane biopaliwem, otwierając tym samym rozdział zrównoważonego rozwoju.

To wydarzenie stanowiło przełomowy moment i oznaczało, że Kazachstan jest gotowy do przyjęcia zasad zrównoważonego rozwoju i środowiskowej odpowiedzialności. To również znak, że państwo zdecydowało się odwrócić od dziedzictwa opartego na bogactwie surowców, zwłaszcza naftowo-gazowego. W kontekście tej historycznej chwili jego krajobraz zaczął ewoluować, a główne hasło tego wydarzenia:  „Zrównoważony rozwój”  miało stać się rzeczywistością i kierunkiem rozwoju na następne lata.

Jakie korzyści finansowe niosą ze sobą ekologiczne rozwiązania?

Istnieje wiele przykładów udanego wdrożenia najbardziej pożądanych praktyk w biurach, które można nazwać zdrowymi i zielonymi. Dowodzą one tego, że pracodawcy, którzy dbają o aspekt ekologiczny swoich budynków, a także o zdrowie i dobre samopoczucie personelu (podejmując działania na rzecz poprawy jakości miejsca pracy), odnotowują zyski. Dzieje się tak dzięki zwiększonej wydajności i lojalności pracowników, które mogą okazać się znacznie bardziej opłacalne niż ich inwestycje.

Analizując doświadczenia różnych firm (z Holandii, Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych lub Australii), można udowodnić, że przeniesienie się do nowego, zielonego biura przyniosło wzrost wydajności w następujących obszarach:

1. Redukcja dni chorobowych o 5%;
2. Zwiększenie zysku netto dzięki wzrostowi wydajności i mniejsza rotacja personelu;
3. Wielokrotne zwiększenie sprzedaży i liczby potencjalnych klientów;
4. Pracownicy są efektywniejsi i mają lepsze samopoczucie.

Ogólnie rzecz biorąc, według badań przeprowadzonych wśród właścicieli zielonych budynków, od 2016 roku:

1. W 73% przypadków zaobserwowano pozytywny wpływ na wysokość czynszu w budynku,
2. W 62% przypadków zauważono, że wzrosła wartość budynku,
3. W 79% przypadków odnotowano wzrost poziomu zadowolenia najemców.

Co ciekawe, w kraju, gdzie jednostkowe koszty energii, wody, kanalizacji i ogrzewania są znacząco niższe niż w Polsce, pierwsze budynki o ekologicznym charakterze pojawiły się już na początku 2015 roku. Expo 2017 mogło więc pełnić rolę katalizatora, wspierając wprowadzenie certyfikatów LEED lub BREEAM oraz przejście na bardziej ekologiczne rozwiązania w budownictwie. Wspomniane wcześniej koszty mediów pozostają zauważalnie niższe w porównaniu do europejskich krajów, dla przykładu: koszt energii elektrycznej wynosi  26 groszy za 1kWh, czyli 3-4 razy mniej niż w Polsce (gdzie cena waha się w zależności od zużycia). 1 GJ ciepła to koszt około 12 zł, czyli minimum 10 razy mniej niż w Polsce (w zależności od źródła  energii). Łączna średnia ceny wody oraz ścieków w Polsce wynosi około 12 zł/1m³ (rekordowo w niektórych miejscowościach nawet dwukrotnie więcej), natomiast w Kazachstanie – 4,5 zł/1m³, czyli trzykrotnie mniej. Ciepła woda kosztuje w Kazachstanie średnio 5,27 zł, czyli nawet 10 razy mniej niż w Polsce.

Zatem analizując podstawowe koszty utrzymania nieruchomości, to nie kwestie ekonomiczne zadecydowały o wkraczaniu Kazachstanu do świata zielonych budynków, a chęć wdrażania innowacji podyktowanych  troską o środowisko i naszą przyszłością. Choć stosunkowo ograniczony wybór „zielonych” powierzchni biurowych mógł stanowić wyzwanie dla wielu międzynarodowych korporacji, które stawiają na zrównoważony rozwój.

KazGBC i pierwsze zielone budynki

Pierwszym „zielonym” budynkiem w Kazachstanie jest Park View Office Tower.  Znajduje się on w portfelu nieruchomości, którym zarządzam od 2012 roku . Na początku 2015 roku zakończyliśmy certyfikację budynku wg standardu BREEM in-use, oddając do użytku pierwszy budynek  z międzynarodowym certyfikatem w Azji Środkowej.

Na przestrzeni lat certyfikat był wielokrotnie odnawiany, przechodząc kolejne audyty. Obecnie nasz rating znajduje się na poziomie  „Excellent” w kategorii: „Building Management” oraz „Very Good” w kategorii: „Asset”. Kulminacja osiągnięć w danej kategorii nastąpiła w marcu 2019 r., kiedy Park View został wyróżniony nagrodą  BREEAM Awards 2019 w kategorii: „Regional Award – Asia”, pokonując wiele uznanych projektów na terenie Azji.

BREEAM Awards to coroczne prestiżowe wydarzenie w Londynie, podczas którego projekty z całego świata otrzymują nagrody za zrównoważone projektowanie, rozwijanie i zarządzanie budynkami. Park View to także pierwszy budynek w Kazachstanie certyfikowany zgodnie z krajowymi standardami zielonego budownictwa OMIR (system oceny środowiskowej budynków wdrożony przez KazGBC, czyli Kazakhstan Green Building Council).

Następnym krokiem było dla nas uzyskanie certyfikacji  kolejnych budynków – PRIME Business Park w Almaty. Mimo że wspomniany kompleks  został oddany do użytku niemal 40 lat temu, podjęliśmy wysiłki spełnienia rygorystycznych standardów certyfikacji BREEAM. Zaowocowało to optymalizacją jego eksploatacji, minimalizacją wpływu na środowisko oraz stworzeniem komfortowych i bezpiecznych warunków dla użytkowników budynku.

Myślę, że był to dobry krok z naszej strony.  Dzięki niemu zdołaliśmy przyciągnąć  kilku nowych najemców, m.in. DHL, Syngenta, Pfizer, Imperial Tobacco, ALD Automotive, Ambasada Malezji i innych. Proces certyfikacji zakończyliśmy w 2017 roku, otrzymując notę „Good” za „Asset” oraz „Very Good” za „Building Management”.

W 2021 roku budynek zdobył wyróżnienie na corocznym konkursie BREEAM Awards 2021. Jury swój wybór motywowało faktem, iż PRIME Business Park to jedyny starszy biurowiec na terytorium Azji, który otrzymał ocenę Excellent w systemie BREEAM In-Use. Sędziowie uznali, że budynek zasługuje na wyróżnienie ze względu na liczbę ulepszeń, które wdrożyliśmy od czasu pierwszej certyfikacji w 2017 roku. Zespół projektowy pod nadzorem Natalii Naumowej z EES Consult wykazał się dużym zaangażowaniem, wprowadzając modyfikację wielu obszarów budynku, co pozwoliło zwiększyć jego efektywność.

Nasze doświadczenie z BREEAM-in-use (czyli audytem i certyfikacja już istniejących budynków) przyniosło nam szereg korzyści, takich jak:

• Zwiększenie efektywności zasobów: Dzięki certyfikacji BREEAM wprowadzono technologie zmniejszające wpływ na środowisko poprzez efektywniejsze wykorzystanie zasobów, co przyczyniło się do obniżenia kosztów operacyjnych budynku;
• Sprawniejsze zarządzanie budynkiem: Proces certyfikacji BREEAM wymagał lepszej polityki zarządzania budynkiem. To zaowocowało efektywniejszą eksploatacją budynku i zwiększeniem jego wartości (na znaczeniu zyskała zarówno nominalna stawka wynajmu, jak i operat szacunkowy wartości budynku);
• Dostępność dla osób z niepełnosprawnościami: każdy projekt uwzględniał infrastrukturę dostępną dla osób z ograniczeniami, co jest nie tylko wymogiem etycznym, lecz także rozsądnym krokiem w kontekście zrównoważonego budownictwa;
• Zarządzanie odpadami: Wdrożenie strategii zmierzającej do selektywnej segregacji i ograniczenia ilości odpadów stanowi ważny element dbałości o środowisko;
• Poprawa jakości życia: Modernizacja sanitarno-technicznych urządzeń oraz aspektów akustycznych budynku wpłynęła na poprawę jakości życia osób z niego korzystających. Nie bez znaczenia pozostaje też odpowiednia odległość źródła światła dziennego do każdego z miejsc pracy;
  Automatyzacja systemów: Automatyzacja systemów budynku przyczyniła się do poprawy jego wydajności i obniżenia zużycia energii. Dodatkowo zmiany pozytywnie wpłynęły na komfort i bezpieczeństwo użytkowników budynku, co szczególnie zostało docenione w dobie pandemii COVID-19.

Uważam, że zarówno nasze doświadczenie z Park View Office Tower, jak i  z PRIME Business stanowią doskonałe przykłady  korzyści wynikających ze  zrównoważonego budownictwa   dla środowiska, gospodarki i społeczeństwa. Certyfikacja BREEAM pozytywnie wpłynęła na wprowadzenie innowacji do obiektów, poprawę jakości życia pracowników. A dodatkowo przyniosła międzynarodowe uznanie naszym projektom.

Coraz więcej certyfikowanych budynków

Później, w kolejnych latach, na rynku pojawiło się więcej projektów, które zyskały  BREEAM in-use. Chociażby biurowiec Astana Tower czy dwa centra handlowe MEGA. Co ciekawe, kilka obiektów, które pomyślnie przeszły certyfikację w systemie BREEAM In-Use, nie przystąpiło do odnowienia certyfikatu (dokument wygasa po trzech latach).  Należą do nich m.in. Green Tower w Almaty oraz Nursaulet-2 w Astanie.

Równolegle do zwiększenia się popularności certyfikacji BREEAM można było zauważyć wzrost znaczenia certyfikacji LEED. Pierwszym certyfikowanym budynkiem było Esentai Tower, który w 2009 roku uzyskał LEED for Existing Buildings, a w czerwcu 2016 na poziomie Silver. W 2018 roku Talan Towers, czyli kolejny budynek z „mojego” portfela nieruchomości,  otrzymał certyfikat LEED Gold w kategorii Core+Shell. Tym samym  stał się pierwszym budynkiem LEED Gold w Azji Środkowej. Kolejnym projektem z certyfikatem LEED (2018 rok), był biurowiec należący do WILO Kazakhstan (LEED Core & Shell 2009, poziom Gold). Następnie w 2019 r. certyfikat LEED v4 O+M EB na poziomie Gold osiągnął obiekt BNC Plaza. Jednym z budynków certyfikowanych według standardu LEED jest też Abu Dhabi Plaza w Astanie (LEED Core & Shell 2009 na poziomie Silver uzyskany w styczniu 2023).

W ostatnich latach najemcy, którzy jako pierwsi  wdrażają strategie ESG, sfinalizowali projekty certyfikacji pomieszczeń biurowych. Pionierem okazał się MARS (dwa piętra w Park View, LEED v4 ID+C CI poziom Gold uzyskany w 2020 roku), a także właśnie dobiegający finalizacji projekt certyfikacji nowego biura McKinsey & Company w Talan Towers (LEED v4 for Interior Design and Construction).

Należy podkreślić, że poza wyżej wymienionymi obiektami, pomyślnie certyfikację uzyskało także wiele innych. Wśród nich były hotele, galerie handlowe, ambasady czy terytorium EXPO-2017 – przekształcone w powierzchnie biurowe.

Chciałbym też zwrócić uwagę na rolę KazGBC (Rada Budownictwa Ekologicznego Kazachstanu). Organizacja założona w 2014 roku aktywnie wspiera rozwój zrównoważonego budownictwa w Kazachstanie. Opracowuje także i doskonali własny system certyfikacji – OMIR. W znacznej mierze pokrywa się on z podstawami zasadami BREEAM, oraz LEED, jednak wprowadza również lokalne normy i standardy.

Czy zielone się opłaca? O kosztach, zaletach i oszczędnościach

Istnieje kilka głównych powodów, dla których wdraża się certyfikację LEED lub BREEAM. Pierwszy z nich ma wymiar ekonomiczny. Oszczędzamy wtedy na rachunkach związanych z obsługą budynków, mediami i energią. Obniżamy też koszty infrastruktury i opłaty za negatywny wpływ na środowisko.

Drugą motywacją do zmian są wartości socjalno-środowiskowe (ESG/sustainability), czyli: oszczędzanie zasobów naturalnych dzięki wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii, zmniejszenia produkcji i utylizacji odpadów, ograniczenia emisji CO2 (szacuje się, iż budynki odpowiadają za 40% globalnego zużycia energii i ponad 30% emisji gazów cieplarnianych). Wszystko to zapobiega zmianom klimatycznym, a także w pozytywny sposób wpływa na zdrowie i komfort użytkowników budynków.

Trzecią przyczyną jest aspekt PR-owy. Budynki wpisujące się w ekologiczne trendy  cieszą się większym popytem na swoje powierzchnie. W związku z tym właściciele mogą proponować wyższe stawki najmu i mieć mniejszy wskaźnik pustostanów. Spróbujmy więc  to wycenić. O ile oszczędności na mediach można łatwo policzyć (obniżenie ponoszonych kosztów oscyluje w granicy 10%-20%), o tyle trudniej jest w przypadku całościowych korzyści płynących z zielonej certyfikacji. Szukając informacji na ten temat, udało mi się znaleźć następujące zależności (źródła: Journal of Sustainable Real Estate, GBC, Massachusetts Technology Collaborative; okres badań 2003-2023):

1. W fazie budowy, zielone budynki są średnio o 2% droższe. Oczywiście im wyższy poziom LEED, tym wyższy poziom wydatków (zaawansowane technologie, wysokiej jakości materiały, konsultacje eksperckie). Poniżej przedstawiam koszty dla poszczególnych ocen:- Certyfikowany -> 0,0% – 1,0%,- LEED Srebrny -> 2,0% – 2,5%,- LEED Złoty -> 1,4% – 8,0%,- LEED Platynowy -> 6,0% – 9,5%,- Średni koszt dla LEED -> 2,0%;
2. Koszty organizacji samego procesu certyfikacji są wartością zmienną. Jednak można spodziewać się , że wyniosą one co najmniej od 15000 do 50000 dolarów (w zależności od typu budynku, jego powierzchni, lokalizacji itd.);
3. Oszczędności w  kosztach operacyjnych mogą kształtować się na poziomie od 14% do nawet 19%. Zielone budynki oszczędzają średnio ok. 25%-50% energii, 10%-40% zużycia wody i obniżają koszty utrzymania nieruchomości (maintenance) o około 12%. Wszystkie te czynniki mogą prowadzić do obniżenia kosztów eksploatacyjnych do poziomu mniej więcej 19% i do 34% mniejszej emisji CO2;
4. Wartość „zielonych” aktywów może wzrosnąć w przedziale od 7% do 18% (źródło: Knight Frank i BD+C);
5. Knight Frank oraz University of Reading wskazują wyraźny wzrost cen wynajmu zielonych  biurowców od 5% do 12%, w porównaniu do budynków niecertyfikowanych;
6. Te same źródła potwierdzają pozytywny wpływ na wskaźnik pustostanów – zajętość powierzchni w ekologicznych budynkach może zwiększyć o 6 do nawet 16%. Badania Johnson Controls wykazały,  że w tego typu przestrzeniach wzrasta też produktywność najemców. Wpływają na to takie czynniki jak: odpowiednie oświetlenie, jakość powietrza oraz dobra akustyka, a także zdrowie i dobre samopoczucie.  Zysk z tej produktywności wynosi około 5%.

W Kazachstanie różnice w wyżej wymienionych parametrach między poszczególnymi budynkami są jeszcze większe. Wynika to z mniejszej próby, stosunkowo świeżych trendów oraz większego rozwarstwienia (delty) między klasą (gradacją) poszczególnych budynków. Obecnie  dwa najbardziej prestiżowe budynki w Almaty — Park View Office Tower (BREEAM) i Esentai Tower (LEED) – oferują czynsze wynajmu na poziomie 50$ (triple net). Ich przewaga nad konkurentami bez certyfikacji wynosi ponad 30%.  Poziom komercjalizacji zarówno jednego, jak i drugiego obiektu wynosi 100%, czyli około 10% więcej od średniej rynkowej. Oba budynki mogą szczycić się najbardziej prestiżowym „tenant-mixem”. Zatem pod względem wizerunkowym  proces certyfikacji przyniósł  bardzo dobre rezultaty. Najemcy z reguły są skłonni płacić wyższe czynsze   w bardziej ekologicznych budynkach, o ile zostaną spełnione pozostałe wymagania, typu: lokalizacja, ogólny stan techniczny budynku i poziom oferowanego komfortu.

W stolicy najwyższe stawki najmu obowiązują w Talan Towers (60$ triple net). To niemal dwukrotnie wyższy poziom od średniej rynkowej. Stopa pustostanów w tym budynku wynosi 0% (przeciętny wskaźnik oscyluje na poziomie 10%).

Modelowy wzrost z inwestycji

Jeśli rozważymy dwie sytuacje: inwestycję w budynki bez certyfikatu ekologicznego i budynki z certyfikatem, możemy dokładniej przeanalizować potencjalne korzyści finansowe. Potwierdzenie opłacalności inwestowania w zielone technologie otrzymamy, przyjmując prosty model. Załóżmy, że koszt wybudowanie 25 000m2 budynku z certyfikatem LEED Gold (Core+shell) wynosi 100 M$. Oszacujmy koszty wdrożenia wszystkich zielonych technologii, zaokrąglając je do poziomu 5 M$. Przyjmijmy średniorynkową stopę komercjalizacji wynoszącą 85% i średnią cenę na poziomie 35$ za 1m2 oraz wpływ certyfikacji – czynsz wyższy o 10% oraz komercjalizacja wyższa o 10 punktów procentowych. Roczna delta wyjdzie na nieco ponad 2 M$. Zatem uwzględniając tylko przychody z najmu oraz koszty certyfikacji – jesteśmy w stanie osiągnąć  pełny zwrot z inwestycji w przeciągu 2,5 roku i to bez uwzględnienia kosztów eksploatacji budynku. Oczywiście na to nakładają się jeszcze takie czynniki jak lokalizacja, stan budynku, a  także charakterystyka rynku (dojrzały vs rozwijający się) oraz konkurencji.

Poniżej zamieszczam przykład wyliczenia zwrotu z inwestycji:

Roczny Dochód bez Certyfikatu:
Roczny dochód z wynajmu budynków bez certyfikatu = 12 miesięcy * (35 jednostek * 25,000 dolarów * 0.85 udział wypełnienia) = 8,925,000 dolarów.

Roczny Dochód z Certyfikatem:
Roczny dochód z wynajmu budynków z certyfikatem = 12 miesięcy * (38.5 jednostki * 25,000 dolarów * 0.95 udział wypełnienia) = 10,972,500 dolarów.

Różnica (Delta) rocznego dochodu z Certyfikatem:
Delta = 10,972,500 dolarów – 8,925,000 dolarów = 2,047,500 dolarów rocznie.

Jak widać, rozwijanie zielonego budownictwa przynosi istotne korzyści finansowe. Inwestycje w zrównoważone budynki z certyfikatem ekologicznym generują znacznie wyższe przychody w porównaniu do tradycyjnych budynków. Miesięczne dochody z wynajmu w przypadku budynków z certyfikatem są wyższe dzięki efektywności energetycznej i atrakcyjności budynków dla najemców.

Rozwój budownictwa zielonego z pewnością w istotny sposób wpływa na środowisko, ekonomię i społeczeństwo. Przynosi szereg pozytywnych zmian. Jak widać na przytoczonych wyżej przykładach, inwestowanie w zielone budynki jest opłacalne i wiąże się z wymiernymi korzyściami wynikającymi z  certyfikacji. Pomimo wyższych początkowych kosztów, inwestycje w zielone budynki pozostają opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia. Minimalizują też negatywny wpływ działalności człowieka na środowisko, co poprawia jakość życia społeczeństw. Dlatego  zielone budynki – zarówno Kazachstanie, jak i w innych krajach – bez żadnych wątpliwości stanowią udaną inwestycję w przyszłość.

Źródła:

https://bregroup.com/press-releases/first-breeam-in-use-rated-office-building-in-central-asia/

https://files.bregroup.com/breeam/Winners_Brochure_2021.pdf

https://bregroup.com/press-releases/bre-announces-winners-breeam-awards-2019/