Dekarbonizacja nieruchomości a regulacje prawne

Pomiędzy przepisami a inwestorami
Wprowadzane regulacje prawne na poziomie Unii Europejskiej, dotyczące certyfikacji energetycznej budynków, nakładają na właścicieli i deweloperów obowiązek dostosowania swoich projektów do nowych standardów zrównoważonego rozwoju. Jednak między tymi wymogami a oczekiwaniami rynku nieruchomości pojawiają się pewne rozbieżności. Inwestorzy dążą do maksymalizacji zysków, podczas gdy w legislacji coraz bardziej zaostrzane są wymagania w zakresie efektywności energetycznej w tym także emisji, co generuje wyzwania zarówno techniczne, jak i finansowe. Wielu inwestorów rozumie potrzebę inwestowania w nowe technologie oraz dążenie do dekarbonizacji, jednak nie zawsze dysponują oni odpowiednimi narzędziami czy wiedzą, jak skutecznie poruszać się w tym obszarze. Wyzwaniem jest fakt, że nie wszystkie rozwiązania prawne zostały                     w pełni wypracowane, co dodatkowo komplikuje proces decyzyjny. Mimo to, inwestorzy muszą już teraz uwzględniać planowane wydatki i strategie w swoich działaniach, aby być przygotowanymi na nadchodzące wymogi rynkowe. Odpowiednie planowanie oraz zrozumienie przyszłych standardów są istotne, aby działania inwestycyjne były spójne z celami dekarbonizacji, co wymaga zarówno zaangażowania, jak i wsparcia ze strony rządu i instytucji finansowych.

Parlament Europejski 12 marca 2024 roku przyjął najnowsze zmiany w dyrektywie EPBD, mające na celu zwiększenie efektywności energetycznej budynków w całym cyklu życia oraz poprawę ich charakterystyki energetycznej [1]. Główne założenia zmian to redukcja emisji gazów cieplarnianych i dążenie do osiągnięcia zerowej emisji. Nowa dyrektywa wprowadza m.in. definicję budynku bezemisyjnego, który cechuje się wysoką efektywnością energetyczną, zerowym lub bardzo niskim zużyciem energii oraz brakiem lokalnych emisji CO2 z paliw kopalnych. Zgodnie z dyrektywą, wszystkie nowe budynki muszą być bezemisyjne. Dla budynków publicznych wymóg ten wejdzie w życie 1 stycznia 2028 roku, natomiast dla pozostałych budynków – 1 stycznia 2030 roku. W systemie świadectw charakterystyki energetycznej w krajach członkowskich wprowadzone zostaną nowe klasy energetyczne od A do G. Państwa członkowskie mają czas do 29 maja 2026 roku na wdrożenie nowych zasad wydawania świadectw.

Charakterystyka energetyczna budynków w Polsce
W Polsce wdrożenie klas charakterystyki energetycznej budynków jest ujęte w projekcie rozporządzenia dotyczącego metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub jego części oraz świadectw charakterystyki energetycznej z którym można się zapoznać na stronie rządowego centrum legislacji  [2]. Wejście w życie rozporządzenia przewidziano na styczeń 2026 roku. Nowe przepisy wprowadzą zmiany w procedurze obliczeń, uwzględniając aktualną normalizację w tym zakresie. Przygotowane zostaną także nowe wzory świadectw charakterystyki energetycznej oraz szczegółowe procedury obliczeniowe. Wprowadzenie nowego rozporządzenia musi być zintegrowane ze zmianami w innych aktach prawnych, aby zapewnić spójność przepisów oraz skuteczność wdrażanych działań. Projekt jest też  odpowiedzią na zgłoszone postulaty z rynku dotyczące zmian, co ma na celu dostosowanie regulacji do potrzeb rynku i zapewnienie ich skuteczności.

Charakterystyka energetyczna budynków zgodnie z obowiązującymi przepisami jest wyznaczana głównie metodą obliczeniową uwzględniającą standardowe warunki użytkowania i warunki klimatyczne, jednak w przypadku budynków istniejących często przy różnego rodzaju analizach oceniane jest również rzeczywiste zużycie energii budynku. To rzeczywiste zużycie obejmuje nie tylko aspekty oceniane w ramach charakterystyki energetycznej (ogrzewanie, wentylacja, chłodzenie, ciepła woda użytkowa oraz oświetlenie), lecz także zużycie energii przez najemców. Właściciele budynków muszą zmagać się z różnorodnymi wyzwaniami wynikającymi z tych różnic.

Teoria a praktyka
W praktyce zdarza się, że budynki posiadające wysokie oceny w certyfikatach energetycznych czy środowiskowych wykazują jednocześnie bardzo duże zużycie energii, i odwrotnie – obiekty z niższymi ocenami mogą charakteryzować się znacznie lepszą rzeczywistą efektywnością energetyczną. Przyczyny takich rozbieżności należy poszukiwać w sposobie użytkowania budynków, konfiguracji systemów oraz bieżących zmianach wprowadzanych w infrastrukturze. Kluczowym krokiem w zrozumieniu jakości zarządzania energią w budynku jest przeprowadzenie audytów energetycznych, które ocenią zarówno obecny stan, jak i planowane przedsięwzięcia. W tym kontekście stosowane jest często narzędzie CREEM (Carbon Reduction and Energy Efficiency Model), które pozwala na ocenę rzeczywistego zużycia energii oraz emisji CO2 w porównaniu do ustalonych ścieżek dekarbonizacji dla danego typu budynku i kraju[3]. Narzędzie to dostarcza danych, które pomagają właścicielom i zarządcom budynków w identyfikacji obszarów do poprawy oraz w formułowaniu strategii na rzecz zrównoważonego zarządzania energią. Dzięki CREEM możliwe jest ścisłe monitorowanie postępów w dekarbonizacji oraz dostosowanie działań do wymagań zmieniającego się rynku i regulacji prawnych. Podnoszenie efektywności energetycznej w budynkach istniejących często wiąże się z dodatkowymi nakładami inwestycyjnymi a planowane działania modernizacyjne powinny być wdrażane w odpowiedniej kolejności. Kolejność podejmowanych działań jest niezwykle ważna, aby zapewnić ich wzajemne uzupełnianie się oraz uniknąć sytuacji, w których mogą się one wykluczać lub prowadzić do wyższych nakładów inwestycyjnych. Starannie zaplanowane etapy modernizacji mogą przyczynić się do optymalizacji procesu, co pozwoli na bardziej efektywne wykorzystanie dostępnych zasobów. Na przykład, implementowanie nowoczesnych systemów ogrzewania czy wentylacji przed przeprowadzeniem kompleksowej termomodernizacji budynku może skutkować doborem przewymiarowanych systemów co w konsekwencji może powodować problemy z ich regulacją i zarządzaniem energią. Dlatego kluczowe jest, aby właściciele i zarządcy nieruchomości dokładnie analizowali każdy krok oraz jego wpływ na pozostałe działania, co pozwoli na osiągnięcie zamierzonych efektów w sposób ekonomiczny i zrównoważony. Rynek nieruchomości oczekuje nadrzędnych systemowych inicjatyw wspierających podnoszenie jakości budynków. W związku z tym, nie wszystkie przedsięwzięcia będą mogły być finansowane przy wsparciu zielonego finansowania opartego na regulacjach związanych z taksonomią UE.

Kryteria i wymogi dla budynków
Taksonomia UE wprowadza szereg wymagań dotyczących budynków, które mają na celu promowanie zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej. Kluczowym założeniem taksonomii jest identyfikacja działalności gospodarczej, która może być uznana za zrównoważoną, co ma istotne znaczenie dla sektora budowlanego. Budynki muszą spełniać określone kryteria, aby mogły być klasyfikowane jako zrównoważone. W szczególności wymagana jest wysoka efektywność energetyczna, która oznacza, że nowe budynki muszą być projektowane w taki sposób, aby minimalizować zużycie energii oraz emisję gazów cieplarnianych.

Ponadto w ramach taksonomii uwzględniane są aspekty dotyczące materiałów budowlanych oraz ich wpływu na środowisko. Zarówno wykorzystanie materiałów odnawialnych, jak i recyklingu staje się kluczowym elementem zrównoważonego budownictwa. Taksonomia kładzie również nacisk na zapewnienie komfortu użytkowników budynków, co oznacza, że projektowanie przestrzeni powinno uwzględniać jakość powietrza, oświetlenie oraz akustykę.

Ważnym aspektem taksonomii jest także promowanie odnawialnych źródeł energii w zasilaniu budynków. Właściciele nieruchomości są zobowiązani do uwzględniania technologii OZE, takich jak panele słoneczne czy systemy geotermalne, aby zminimalizować zależność od paliw kopalnych. Wprowadzenie tych wymagań ma na celu nie tylko redukcję emisji CO2, lecz także zwiększenie odporności sektora budowlanego na zmiany klimatyczne, co jest istotnym krokiem w kierunku osiągnięcia neutralności klimatycznej w Europie.

Oczekiwania rynku są takie, aby na poziomie krajowym wprowadzone zostały pewne standardy dotyczące zrównoważonego budownictwa. Instytucje finansowe chcą wspierać działania, które rzeczywiście przyczyniają się do zrównoważonego rozwoju, dlatego konieczne jest dostarczenie odpowiednich danych i technicznych opracowań do oceny jakości projektów. Kluczowe w tym kontekście jest, aby państwo promowało standardy, które będą jednoznacznie definiować, co można uznać za zrównoważone rozwiązania. Podnoszenie wiedzy na rynku oraz edukacja w zakresie zrównoważonego budownictwa będą miały decydujący wpływ na to, czy finansowane będą właściwe rozwiązania. Tylko wtedy, gdy instytucje finansowe będą miały dostęp do wiarygodnych informacji i standardów, będą mogły skutecznie wspierać inwestycje w zrównoważone projekty, co przyczyni się do realizacji celów klimatycznych i dekarbonizacji sektora budowlanego.

Podsumowanie
Inwestycje i gruntowne modernizacje budynków często wymagają wdrożenia rozwiązań hybrydowych, które łączą różne technologie, jednak opłacalność tych rozwiązań zależy również od dostępnych lokalnie źródeł energii. W zależności od regionu, niektóre technologie mogą okazać się bardziej opłacalne niż inne. Bez odpowiednio spójnej polityki państwa i bieżącego, realnego planu działań dotyczących rozwoju odnawialnych źródeł energii (OZE), a także wytyczonych kierunków zmian w sektorze energetycznym, podejmowanie decyzji inwestycyjnych staje się ryzykowne. Brak pewności co do przyszłych regulacji, czy wsparcia dla konkretnych technologii może prowadzić do nietrafionych z punktu widzenia inwestorów i zrównoważonego rozwoju wyborów.

Dlatego niezbędna jest dalsza szeroka dyskusja nad działaniami, które realnie przyczynią się do podniesienia efektywności energetycznej budynków, a także nad wdrożeniem odpowiednich mechanizmów wsparcia. Takie podejście pozwoli na osiągnięcie celów klimatycznych, a także stworzenie bardziej zrównoważonego i odpornego na zmiany klimatyczne rynku nieruchomości.

Przypisy:

1. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.U. L, 2024/1275, 8.5.2024)
2. Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (www.legislacja.gov.pl/projekt/12386852)
3. CRREM Global www.crrem.org
4. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088  (Dz.U. L 198 z 22.6.2020, p. 13–43)