ESG w nieruchomościach

Jak sformalizować, wycenić i wdrożyć strategię?

ESG w nieruchomościach to nie tylko kwestia społecznej odpowiedzialności, lecz także szansa na zwiększenie wartości inwestycji. Inwestorzy coraz częściej dostrzegają, że nieruchomości spełniające kryteria ESG są bardziej atrakcyjne dla najemców i mają większą szansę na wzrost wartości w długoterminowej perspektywie. W jaki sposób sformalizować strategię ESG, aby uzyskać wymierne korzyści biznesowe?

W nieruchomościach ESG oznacza budowanie, dostosowanie i użytkowanie budynków i osiedli w zrównoważony sposób. Zakłada również konieczność dbania o społeczność lokalną i stosowanie dobrych praktyk zarządzania. Formalizacja strategii ESG w branży nieruchomości to natomiast proces przekształcenia ogólnych zasad na działania, które mają być realizowane w obrębie posiadanych i zarządzanych zasobów. Wymaga opracowania listy konkretnych i mierzalnych celów, które zostaną wdrożone w projektowaniu, budowie i zarządzaniu nieruchomościami posiadanymi przez firmę.

Gabriela Milczarek

Ekspertka Akademii ESG

Ekspertka Akademii ESG — portalu informacyjno-edukacyjnego, którego misją jest dostarczająca rzetelnych informacji każdemu zainteresowanemu zrównoważonym rozwojem. Gabriela jest absolwentką studiów inżynierskich na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej oraz kierunku Master of Science in Architecture na Politechnice Krakowskiej, za co otrzymała akredytację Royal Institute of British Architects (RIBA). Interesuje się szczególnie ESG w tematyce budownictwa i nieruchomości.

Wszyscy oczekują zrównoważonych działań

Rosnąca świadomość społeczna dotycząca wpływu działalności człowieka na środowisko naturalne sprawia, że klienci, inwestorzy i pracownicy coraz częściej oczekują od firm odpowiedzialnej postawy. Nieruchomości, jako jeden z największych poborców energii i zasobów, mają ogromny wpływ na środowisko.

Jak wynika z danych z raportu KPMG: „Wpływ czynników ESG na rynek nieruchomości”, budynki są odpowiedzialne za 36% wyemitowanego dwutlenku węgla oraz 40% całkowitego zużycia energii w Europie. Ponadto warto odnotować, że 75% europejskich nieruchomości nie spełnia norm efektywności energetycznej, a renowacji podlega tylko 1% budynków rocznie. Wdrażając strategię ESG, deweloperzy i zarządcy nieruchomości mogą zmniejszyć swój negatywny wpływ na planetę. KPMG szacuje, że adaptacja wszystkich europejskich nieruchomości do standardów efektywności energetycznej pozwoliłaby zredukować całkowite zużycie energii w Unii Europejskiej o 5-6% każdego roku.

Nowe nieruchomości muszą spełniać normy energetyczne, dlatego ważne jest stosowanie izolacji termicznej np. styropianu. fotografia Władysław Czulak, agencja Wyborcza

Wywołani do tablicy – kto i dlaczego musi raportować ESG?

Liczne działania legislacyjne, tworzone na poziomie europejskim (takie jak dyrektywy NFRD i CSRD), nakładają na przedsiębiorstwa obowiązek raportowania niefinansowego. Konieczność ta ma na celu zapewnienie, że inwestorzy, klienci i inne zainteresowane strony mają dostęp do informacji o tym, w jaki sposób firmy zarządzają ryzykiem związanym z czynnikami ESG. Ma to stanowić zachętę dla przedsiębiorstw do przyjęcia bardziej zrównoważonych praktyk biznesowych, a także ułatwić porównywanie działalności różnych przedsiębiorstw w całej UE.

W branży nieruchomości wprowadzenie obowiązku raportowania niefinansowego wiąże się nie tylko z koniecznością przygotowania sprawozdań ESG. Firmy mogą także zwrócić uwagę na nowe możliwości biznesowe. Zrównoważone budynki są coraz bardziej popularne wśród najemców, którzy cenią sobie zdrowe i komfortowe środowisko życia i pracy. Inwestorzy poszukują natomiast nieruchomości, których profil spełnia określone kryteria zrównoważonego rozwoju.

Ponadto, strategia ESG może przyczynić się do zwiększenia zysku z inwestycji, ponieważ wymaga zbierania i analizy danych ze wszystkich obszarów działalności, dzięki którym możliwe jest zidentyfikowanie niezauważanych do tej pory obszarów, w których można uzyskać oszczędności. Mowa tu m.in. o redukcji zużycia energii, dzięki optymalizacji systemów oświetlenia, ogrzewania i chłodzenia czy też zmniejszenia wydatków na ogrzewanie, dzięki uszczelnieniu okien i dociepleniu elewacji. Szansę na redukcję emisji dwutlenku węgla oraz potencjalne oszczędności w eksploatacji budynków stanowią także nowe rozwiązania technologiczne i materiałowe.

Rewitalizacja biurowca The Hop udowadnia, że wprowadzenie niezbędnych ulepszeń elewacji opłaca się nie tylko z punktu widzenia ekonomii i ekologii – związanych z mniejszymi kosztami ogrzewania – lecz także estetyki.

fotografia: www.whitemad.pl

Obecnie obowiązek raportowania niefinansowego dotyczy tylko spółek giełdowych, które zatrudniają powyżej 250 pracowników oraz emitentów zielonych papierów wartościowych. Ponadto spółki zatrudniające powyżej 250 pracowników i o kapitalizacji rynkowej powyżej 50 mln EUR muszą przygotowywać oświadczenie o zgodności z Taksonomią UE i sprawozdanie z działalności w obrębie zrównoważonego rozwoju.
Od 2026 r. obowiązek obejmie także pozostałe spółki giełdowe i przedsiębiorstwa rynku regulowanego, które spełniają dwa z trzech następujących kryteriów: zatrudniają ponad 10 osób, suma bilansowa wynosi minimum 350 tys. EUR. lub ich przychód przekracza 700 tys. EUR. Dodatkowo, prawie 60 proc. badanych przedsiębiorstw stwierdza niedostateczne przygotowanie do raportowania ze względu na zaniedbania w zbieraniu i analizie danych, procesów i posiadanych narzędzi – wynika z raportu Deloitte „2024 Commercial Real Estate Outlook na rynku nieruchomości”. Zgodnie z informacjami opublikowanymi przez Deloitte w artykule: ,,Zarządzanie danymi ESG w branży nieruchomości”, 45% danych opracowanych i opublikowanych przez inwestorów w branży nieruchomości dotyczy wskaźników środowiskowych, 37% – społecznych, natomiast tylko 18% – ładu korporacyjnego. Ta różnica może wynikać z faktu, że aspekty środowiskowe związane np. z emisją dwutlenku węgla, są łatwiejsze do zmierzenia. Wskaźniki społeczne i ładu korporacyjnego jak np. przestrzeganie praw człowieka, mają zazwyczaj charakter jakościowy i deklaratywny – w konsekwencji – trudniej je monitorować.

Przygotowanie i formalizacja strategii ESG w branży nieruchomości – krok po kroku

Zarówno przygotowanie, jak i formalizacja strategii ESG w branży nieruchomości to złożony proces, wymagający systematycznego podejścia i zaangażowania wielu interesariuszy. Proces ten można podzielić na kilka etapów.

Pierwszym krokiem jest przeprowadzenie dokładnej analizy obecnego stanu organizacji, posiadanego portfela nieruchomości i zasobów. Obejmuje identyfikację kluczowych obszarów działalności, które mają największy wpływ na środowisko, społeczność i ład w korporacji, oraz ocenę zgodności obecnych praktyk z zasadami ESG. Zgodnie z raportem KPMG ,,Badanie raportowania zrównoważonego rozwoju. Sprawozdawczość w dobie nowych przepisów”, 47% firm w Europie uznaje czynnik społeczny za najbardziej ryzykowny do oceny i publikacji, a jego raportowanie nagminnie ma formę opisową i nie przedstawia mierzalnych danych ilościowych.
Następnie należy zdefiniować cele ESG, które powinny być: konkretne, mierzalne, osiągalne, istotne i ograniczone czasowo (tzw. ,,SMART”). Przykładowe cele mogą obejmować redukcję emisji gazów cieplarnianych, zwiększenie udziału materiałów pochodzących z recyklingu, poprawę warunków pracy pracowników, zwiększenie zatrudnienia na umowę o pracę czy też zaangażowanie w społeczność lokalną np. dzięki publicznemu udostępnieniu placu zabaw projektowanego w nowej inwestycji.
Kolejnym etapem jest opracowanie planu działania, który określi konkretne kroki, jakie należy podjąć, aby osiągnąć wyznaczone cele. Plan powinien uwzględniać zarówno działania krótkoterminowe, jak i długoterminowe. Ważne jest również określenie odpowiedzialności za poszczególne działania, dotrzymanie terminów oraz wykorzystanie budżetu. Jedynie około 15% przedsiębiorstw w Polsce mianuje konkretną osobę w zarządzie jako odpowiedzialną za zrównoważony rozwój, wynika z raportu KPMG ,,Badanie raportowania zrównoważonego rozwoju. Sprawozdawczość w dobie nowych przepisów”.
Formalizacja strategii ESG, która jest następnym krokiem, polega na stworzeniu odpowiednich dokumentów, takich jak polityka ESG, raporty zrównoważonego rozwoju czy kodeks postępowania. Dokumenty te powinny być jasne, zrozumiałe i dostępne dla wszystkich pracowników oraz interesariuszy zewnętrznych.
Ostatnimi krokiem jest szeroka komunikacja strategii ESG wśród wszystkich pracowników oraz regularne monitorowanie postępów w realizacji strategii, ocena skuteczności wdrażanych działań i bieżące wprowadzanie niezbędnych korekt.

Obecnie w Polsce raporty ESG publikuje 34% badanych firm, które zatrudniają więcej niż 300 pracowników oraz 47% przedsiębiorstw, których przychody przekraczają 500 mln zł rocznie. Dane pochodzą z publikacji KPMG: ,,Badanie raportowania zrównoważonego rozwoju Sprawozdawczość w dobie nowych przepisów”.

Ile kosztuje opracowanie strategii ESG?

Koszty wdrożenia strategii ESG są zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak: wielkość firmy, branża, zakres działań oraz wybrany model współpracy. Według szacunków, małe firmy mogą ponieść jednorazowe koszty rzędu kilku tysięcy złotych, podczas gdy duże korporacje mogą wydać nawet kilka milionów. Największe wydatki dotyczą zwykle audytów, modernizacji oraz wynagrodzenia dla konsultantów. Opracowanie strategii oraz wprowadzenie niezbędnych zmian może kosztować aż 15% przychodów przedsiębiorstw, jak wynika z raportu ,,ESG – Szanse i Ryzyka”, opracowanego przez Polskie Stowarzyszenie ESG. Sama kwota, którą firma będzie musiała zapłacić za analizę danych i przygotowanie planu, szacowana jest na 20-50 tys. zł, wynika z danych CECC. Proces przygotowania strategii ESG zajmuje od 3 do 6 miesięcy, a nawet do roku.

Szacuje się, że koszty przygotowania raportów ESG w Polsce wynoszą 1,4-2,6 mld zł, jak wynika z raportu Warsaw Enterprise Institute (WEI) ,,Pod ciężarem ESG”. Natomiast gdyby założenia dyrektywy CSRD rozszerzyć na wszystkie małe i średnie przedsiębiorstwa, które zatrudniają do 9 osób, kwota ta wzrosłaby do 9,8-23,6 mld zł. WEI zaznacza jednak, że przewidywane koszty opracowania strategii ESG przez MŚP wyniosą średnio około 700 EUR. Think tank Centre for European Policy Studies (CEPS) z kolei szacuje, że będzie to 1000 EUR.

Choć z początku myślenie o ESG wydaje się narzuconą przez przepisy koniecznością, przy odpowiednim wsparciu doświadczonych ekspertów może okazać się również szansą na oszczędności finansowe.

fotografia: pexels.com

Przyszłość należy do zrównoważonych przedsiębiorstw

Warto zaznaczyć, że koszt przygotowania strategii ESG nie jest równoznaczny z kosztem jej wdrożenia. Obliczenie dokładnych kosztów implementacji strategii jest trudne, ponieważ zależą one od wielu czynników. Istnieją jednak różne narzędzia i modele, które mogą okazać się pomocne w oszacowaniu tych wydatków, jak np. systemy zbierania i zarządzania informacjami z budynku. Koszty nie ograniczają się tylko do wydatków początkowych, lecz także obejmują konieczność utrzymania i ciągłego doskonalenia zbierania danych z nieruchomości oraz konserwację infrastruktury (przeglądy techniczne czy niezbędne naprawy(. W większości przypadków są to jednak czynności, takie jak: optymalizacja wykorzystania systemów oświetlenia, ogrzewania i chłodzenia budynku czy docieplenie elewacji. Są to najczęściej działania, które i tak są nieuniknione, a w dalszej perspektywie pozwalają zminimalizować wydatki i przekładają się na realne oszczędności.

Mimo że koszty wdrożenia strategii ESG mogą być znaczne, to przyszłość należy do firm, które podejmą to wyzwanie. Zrównoważony rozwój staje się coraz ważniejszy dla klientów, inwestorów i pracowników. Firmy, które nie dostosują się do nowych realiów, mogą stać się