Godna prezentacja w nowej generacji obiektów

Czynności, takie jak:  „mycie okien” i „odśnieżanie dachów” dla większości z nas nie brzmią zbyt interesująco. Są jednak absolutnie konieczne dla właściwego utrzymania obiektu. Jak więc nimi właściwie zarządzić i o niczym nie zapomnieć?

„Jak Cię widzą, tak Cię piszą” – to niejednokrotnie krzywdzące powiedzenie, ale nieruchomości komercyjne – podobnie jak wiele rzeczy w życiu – są w pierwszej kolejności oceniane po tym, w jaki sposób się prezentują, a więc po: fasadach, elewacjach, dachach, tarasach, świetlikach.

Warto jednak mieć świadomość, że nie chodzi tu jednak o estetykę. Na to, jaki mają kształt, formę, z jakich materiałów się je buduje, wpływa wiele czynników. Najważniejsze z nich, to:

• wymagania urbanistyczno-lokalizacyjne: MPZP (Miejscowy Plany Zagospodarowania Przestrzennego), uzyskane WZ (Warunki Zabudowy),
• lokalizacja klimatyczna i środowiskowa, czyli gdzie jest zlokalizowana nasza nieruchomość,
• przeznaczenie nieruchomości, a także ich funkcje,
• wizja architektoniczna,
• wizja i zasobność inwestora,
• zgodność ze standardami zielonymi: BREAM, LEED, WELL, w zakresie dostępności dla wszystkich użytkowników (budynki przyjazne dla osób z niepełnosprawnościami), kwestie wpływu na emisje CO2, itd.

Niezależnie od powyższych czynników, „ubranie/szata naszego budynku”, czyli: fasady, elewacje, dachy, tarasy,  świetliki wpływają na otoczenie, bezpieczeństwo, ekologię, ale i użytkowników.

Nieprzemyślane rozwiązania mogą w niebezpieczny sposób ogniskować promienie świetlne, powodować refleksy, sprzyjać w zimie oblodzeniu i niebezpiecznym nawisom śnieżnym oraz lodowym, powodować miejscowe kumulowanie wody opadowej. Tymczasem powinny one tworzyć (i często tworzą) zabezpieczenie przed promieniowaniem, wiatrem, nasłonecznieniem. Stanowią również miejsca relaksu, rozrywki oraz  platformę dla różnych potrzeb (np. dachy jako lądowiska, fasady jako multimedialne systemy przekazu, a także miejsca, gdzie powstaje energia z odnawialnych źródeł, zielone płuca naszych obiektów).

W przypadku powstawania nowego budynku, rewitalizacji lub przebudowy starszej nieruchomości, wygląd zmienia układ przestrzenny okolicy na dziesiątki lat (a zdarza się, że na dłużej). Zmienia nawyki — zarówno jego użytkowników, jak i mieszkańców miasta oraz lokalnych społeczności.  Niejednokrotnie wpływa na warunki geologiczne, faunę i florę. W związku z tym należy pamiętać o:

1. bezpieczeństwie użytkowników w i wokół nieruchomości,
2. ekologii i neutralności klimatycznej (termika budynku, użyte do budowy materiały, możliwość napraw i wymiany elementów, brak negatywnego wpływu mikroklimat okolicy, faunę i florę).

Warto poruszyć ważną kwestię dotyczącą „szaty naszych budynków”, że są to kosztowne w implementacji rozwiązania. W większości przypadków „szyje się je na miarę”, a decyzje o ich zmianie podejmuje się dopiero po bardzo długim okresie eksploatacji.  Niejednokrotnie stanowią one niezmienną część budynku w całym jego cyklu  życia.

Jeśli coś jest drogie i ma służyć długo, mądry Właściciel i odpowiedzialny Facility Manager dbają o te elementy. Nie tylko ze względu na przepisy i  szereg obowiązków, jakie narzuca na nich Ustawodawca, lecz także rachunek ekonomiczny. Poza tym, jeśli rozwiązania w budynku mają także walory estetyczno-wizualne, będzie przez nie oceniany nieprzerwanie. Wiąże się to oczywiście z kolejnymi obowiązkami i działaniami ciążącymi na Facility Managerach.

Zgodnie z obowiązującymi trendami, dachy, tarasy, pomieszczenia, w których są świetliki poza podstawowymi funkcjami (obudowa budynku, ochrona przed słońcem, deszczem, wiatrem i chłodem) pełnią również funkcję miejsc aktywizacji społecznych. Coraz mniej mamy „zagraconych” różnymi urządzeniami i instalacjami dachów, a coraz więcej zielonych tarasów, ogrodów, itd.). Wiąże się to z koniecznością znalezienia miejsca na szereg innych instalacji elektrycznych (wszelkie iluminacje, reklamy, multimedia, instalacje PV, instalacje wiatrowe, instalacje przeciwzagrożeniowe i odladzające), instalacje wodne i kanalizacyjne, systemy bezpieczeństwa (nadzór wizyjny, nadzór warunków pogodowych, systemy w zakresie bezpieczeństwa ewakuacji), instalacje urządzeń do pielęgnacji, konserwacji i napraw fasad,  wszelkiego rodzaju masztów, iglic, atrakcji turystycznych (wychylne urządzenia, platformy, huśtawki).

Kiedy uwzględnimy to wszystko, wówczas zdołamy dostrzec, jak wiele zmieniło się od czasów, gdy w ramach utrzymania tych części infrastruktury wystarczało zadbać o umycie fasady, odśnieżenie dachu, strącanie nawisów śnieżnych i lodowych. Dziś mamy o wiele więcej obowiązków.

Oczywiście najemcy i właściciele jednomyślnie zgadzają się z tym, że trzeba o to zadbać. Jednak ci pierwsi często chcą, aby tego typu czynności realizować w budynku podczas nieobecności  ich pracowników. Niechętnie  patrzą na tego rodzaju wydatki zawarte w ramach opłaty eksploatacyjnej. Niech pytanie o to, czy ich oczekiwania są w pełni możliwe do spełnienia, pozostanie retorycznym.

Z własnego doświadczenia mogę jednak powiedzieć, że utrzymanie dachów, elewacji czy świetlików nie musi to być ani uciążliwe, ani drogie.

Aby tak było, powinniśmy pamiętać o takich aspektach, jak:

• pielęgnacja – czyli estetyka, aspekty wizualne,
• konserwacja i serwis – prawidłowa i przemyślana eksploatacja,
• preventive maintenance i obowiązkowe przeglądy – czyli dbanie o cykl życia produktu oraz bezpieczeństwo.

Pielęgnacja

Organizacja mycia fasady jest stosunkowo prosta. Jednak należy pamiętać o tym, że efekty tej usługi są postrzegane przez nas subiektywnie. Dlatego przy planowaniu czasookresów jej pielęgnacji należy uwzględnić nie tyle odczucia użytkowników i zasobność budżetu, ile wytyczne producenta w zakresie danego typu fasady w odniesieniu do warunków klimatyczno-lokalizacyjnych. Nieco inaczej powinno się o nią dbać w centralnej Polsce, a jeszcze inaczej nad brzegiem Bałtyku.

Nie ma nic gorszego niż wdrażanie oszczędności w tym zakresie. Wprawdzie skutki takich działań nie będą widoczne od razu, lecz za kilka sezonów już owszem. Z pewnością pojawią się wtedy problemy z korozją, kolorem i innymi reakcjami chemicznymi oraz nieodwracalnymi zmianami.

Zimą przy opadach śniegu pamiętajmy o:

• odśnieżaniu dachów (zwłaszcza  w przypadku dachów lekkich), a także tarasów, balkonów, daszków, iglic, masztów,
• sprawnym odwodnieniu dachów i świetlików,
• odladzaniu, usuwaniu sopli, nawisów na skrajach dachów, tarasów, balkonów, dodatkowych elementach, pluwiach, rzygaczach, itd.

Niezależnie od lokalizacji i wielkości naszego budynku należy zawsze decydować się na usługi doświadczonej firmy. Jej zespół powinien podchodzić zawsze do pierwszej i każdej następnej pielęgnacji fasady po zakończeniu budowy (kiedy znikają wszelkie rusztowania, podesty, dźwigi) jak do pierwszego zlecenia w swoim życiu. A to dlatego, że każdy budynek jest inny i znajduje się w innej lokalizacji, toteż wymaga zarówno indywidualnego podejścia, jak i planu działań. Ponadto są zawsze prace na dużych i bardzo dużych wysokościach.

Konserwacja i serwis

Niestety nie mamy jednej odpowiedzi, jakich przepisów powinniśmy przestrzegać w tym obszarze. Postaram się  jednak wiele z nich poruszyć i zasygnalizować.

W zasadzie jedyny obowiązkowy przegląd, uwzględniający samą fasadę, dach, świetlik, to przegląd budowlany wynikający z Ustawy Prawo Budowlane, art. 64. Reszta zobowiązań jest wypadkową przeglądów instalacji i urządzeń zainstalowanych w i na nieruchomości, a mających punkt styku z omawianym aspektem.

Wytyczne producenta fasady, czyli wykonywanie przeglądów okresowych przez przeszkolone osoby, to nie są ich wymysły, ani szukanie łatwego źródła zarobków przez montażystów fasad. Pomyślmy o tym, że fasady, dachy, świetliki są nieprzerwanie poddawane bardzo dużym siłom i obciążeniom, takim jak: napór wiatru, zmienność temperatur, obciążenia użytkowe, obciążenia od instalacji, obciążenia od opadów, itd. Są również montowane przez ludzi — niestety cały czas najbardziej zawodny czynnik w procesie budowlanym. Dlatego warto wiedzieć, czy nasz obiekt można uznać za bezpieczny dla użytkowników.

Podczas przeglądów specjaliści szczegółowo i profesjonalnie sprawdzą, czy poszczególne elementy np. się nie odkształcają, zostały poprawnie zamocowane, itd. Powinniśmy również zadbać o serwis ruchomych elementów i mechanizmów takich jak: okna, drzwi, wyłazy, elementy uszczelnień. Nie można zapomnieć o utrzymywaniu w sprawności wszystkich elementów instalacji powiązanych z fasadami, dachami i świetlikami, a także drenaży systemowych.

Konserwacja zapobiegawcza

Poza  przestrzeganiem Ustawy Prawo budowlane i Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury  w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy pamiętać o tym, aby oferowane rozwiązania spełniały warunki normatywne. Nie należy zapominać o wymaganiach producenta i jego zaleceniach.

Z przewrotnością o zobowiązaniach prawnych wspominam pod koniec artykułu, dlatego że w zasadzie możemy je spełnić w ramach regularnej pielęgnacji, konserwacji i serwisu omawianych w tym artykule elementów budynku. I tak:

• Podczas regularnego mycia fasady jesteśmy w stanie równolegle uzyskać informację o wszelkich uszkodzeniach mechanicznych, a nawet na bieżąco wyeliminować defekty, czyli dokonać rzetelnych oględzin i inspekcji;
• Przy serwisie urządzeń klimatyzacji pomieszczeń możemy zaplanować kontrolę i regulację działania mechanizmów okien, żaluzji, rolet, siłowników, dokonać serwisu i czyszczenia uszczelek;
• Przy przeglądzie budowlanym możemy zaplanować dodatkowe inspekcje wspomagane elektroniką, np. termowizja, czy oględziny z użyciem drona;
• Przy serwisie zieleni możemy zadbać o czystość  i odwodnienie pluwi.

To, w jaki sposób przedstawimy zakres obowiązków dla wykonawcy, zależy w zasadzie tylko od nas (tak samo jak terminy wykonania i wybór firmy do współpracy). Oczywiście każda nieruchomość jest inna i to my najlepiej powinniśmy znać jej specyfikę działania. Dla pewnych grup budynków wiele czynności i działań będzie miało charakter powtarzalny i stosunkowo prosty. Tak jest w przypadku np. hal logistycznych.

Inaczej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o centra miast, gdzie zarówno rośnie gęstość zabudowy, jak i jej wysokość oraz fakt, że nieruchomości często funkcjonują w nich 24/7. W tym kontekście utrzymanie budynku zaczyna nabierać zupełnie nowego wymiaru i wymaga coraz większej wyobraźni i pełnej strategii przemyślanych działań.

Natomiast, gdy zarządzamy obiektami liniowymi, laboratoriami, zakładami przemysłowymi, zazwyczaj  obowiązują nas już precyzyjnie opracowane instrukcje użytkowania budynku skorelowane z jego funkcją i procesami realizowanymi w ich wnętrzu. Jednak w pozostałym spektrum nieruchomości to my tworzymy instrukcję obsługi naszej nieruchomości i właśnie dlatego Facility Manager pełni bardzo istotną funkcję.

Przeglądy dachów, elewacji, ścian stają się przez to bardzo ważnym elementem naszych działań i przestają być tylko „myciem okien” czy „odśnieżaniem dachów”. W artykule z premedytacją nie piszę o konsekwencjach zaniedbań. Każdy z nas może o tym poczytać, a niestety jest o czym. Wiele zbagatelizowanych obowiązków i pozornych oszczędności zapisało się w historii w tragiczny  sposób.

Pamiętajmy o tym, że ponosimy odpowiedzialność nie tylko za działania, lecz także za ich brak.