I wszystko… nie gra

Atrakcyjność i użyteczność nieruchomości przy zachowaniu balansu ekonomicznego

Te wszystkie aspekty bez wątpienia wpływają na odbiór nieruchomości komercyjnej przez potencjalnych odbiorców. Dlatego warto je uwzględnić w kontekście rozważania cyklu życia obiektu. Trudno nie zgodzić się z zaproponowaną w tytule tezą. Jednak uczciwie byłoby postawić ją w kontrze do dyskusji na temat racjonalnego zarządzania wydatkami. Chociaż często się przed tym bronimy, to z natury dążymy do tego, aby osiągać jak najwyższe efekty relatywnie niskimi nakładami – zarówno w kontekście życia prywatnego, jak i zawodowego. Jak w takim razie znaleźć kompromis? Jak zbudować atrakcyjność i użyteczność nieruchomości przy zachowaniu balansu ekonomicznego? Jedną z odpowiedzi na niniejsze potrzeby może być zwrócenie uwagi na potencjalne procesy usprawnień oraz sugestie dostawców usług zintegrowanych. Najczęściej realizują oni prace postrzegane jako niezbędne, jednak niekluczowe, konsekwencją czego ich głos nie zawsze dociera do szerszego gremium inwestorów czy zarządców. Jako firma świadcząca właśnie takie usługi zdajemy sobie sprawę z tego, że nasze zdanie w procesie inwestycyjnym nie będzie tym decydującym, lecz jednocześnie jesteśmy przekonani, że pozwoli inwestorom odnieść realne korzyści i oszczędności.

Wyrównana stawka

Konkurencyjność na rynku najwyżej ocenianych nieruchomości komercyjnych jest na bardzo wysokim poziomie. Projektowanie przestrzeni spełniających oczekiwania nawet najbardziej wymagających najemców, zwracanie uwagi na estetykę i ergonomię wnętrz oraz dostarczanie udogodnień dla pracowników – to kryteria, które w ostatnich latach wyznaczają trendy na rynku. Kiedy stawka jest tak bardzo wyrównana, na znaczeniu zaczynają zyskiwać dodatkowe aspekty, które pozwalają udoskonalić pozycjonowanie danej nieruchomości. W tym miejscu niezwykle istotny jest dialog na linii: dostawca usług FM – inwestor/zarządca. Przekłada się on bezpośrednio na jakość dostarczanych usług, zastosowanie innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań, a w efekcie pozwala odnieść wymierne korzyści. Wydaje się więc wskazanym, aby już w pierwszej fazie projektowania danego obiektu zaczerpnąć wiedzy u dostawców FM, którzy w gruncie rzeczy stają się zawsze pierwszym odbiorcą danej nieruchomości.

Realistyczna ocena

Z obserwacji Samsic jako dostawcy zintegrowanych usług dla biznesu wynika, że obecnie inwestorzy skupiają się na efekcie końcowym, pomijając w swoich planach fazę analizy oraz poszukiwania odpowiedzi na często prozaiczne pytania. Czy ten rodzaj posadzki będzie optymalny w utrzymaniu? Jak zmieni się jej wygląd za 5, 10, 15 lat? Jaką technologię sprzątania należy zastosować, aby zachować właściwości wizualne i użytkowe danej powierzchni? Wielokrotnie zauważamy, że spektakularne fasady, wykończenia o wysokim połysku, materiały i elementy ozdobne, które wpływają na pozytywny odbiór użytkowników, są bardzo trudne w utrzymaniu. W związku z tym ich zastosowanie wiąże się ze zwiększeniem nakładów poniesionych na konserwację. Często mamy do czynienia z materiałami mniej wytrzymałymi, które szybciej się zużywają lub tracą swój pierwotny kształt, estetykę lub po prostu nie wytrzymują próby czasu i stają się nieaktualne, kiedy dany trend przemija. W takich przypadkach niezwykle pomocne okazują się konsultacje inwestora czy projektanta z firmą, która w przyszłości będzie realizować serwis utrzymania czystości czy techniczny na terenie danego obiektu. Pozwolą one na realistyczną ocenę wad i zalet zastosowania danych materiałów oraz pomogą określić ich proces starzenia się w długiej perspektywie czasu. Tak, aby wspólnie móc znaleźć rozwiązanie uszyte na miarę. W procesie tym kluczowe dla inwestora powinno być uzyskanie od dostawcy usług — jako doświadczonego partnera i eksperta — informacji dotyczących przewidywanych kosztów utrzymania, prawdopodobieństwa pojawienia się uszkodzeń lub nawet np. w przypadku powierzchni płaskich zminimalizowania wystąpienia ryzyka wypadków. Naszym zdaniem tylko dialog z ekspertami pozwoli uniknąć błędnych założeń już na etapie projektowym, co w przyszłości przekłada się na bardziej efektywną i optymalną kosztowo pracę firm świadczących usługi Facility Management.

Mądre planowanie przestrzeni

Kolejnym obszarem, w którym współpraca inwestora oraz dostawcy usług wspierających biznes może przynieść wymierne korzyści, jest zakres planowania przestrzeni. W tym miejscu zarówno inwestorzy, jak i architekci często skupiają się jedynie na odpowiednim rozplanowaniu przestrzeni pod kątem najemców, przy jednoczesnym pominięciu znaczenia infrastruktury technicznej. Jej rola wprawdzie nie jest kluczowa dla spełnienia podstawowych funkcji nieruchomości, lecz bardzo pomaga w kreowaniu prestiżowego wizerunku obiektu. A przecież przemyślana lokalizacja pomieszczeń przeznaczonych dla dostawców usług cleaningowych, magazynków dostaw, odpowiednie rozplanowanie wszelkiego rodzaju przyłączy lub zapewnienie odpowiednich parametrów ramp zjazdowych sprawia, że np. usługi porządkowe realizowane są w sposób niewidoczny dla użytkownika końcowego, albo na odwrót – dostosowanie przestrzeni pod roboty cleaningowe może wzmocnić postrzeganie przestrzeni biurowej jako innowacyjnej i nowoczesnej.

Jak nie wypaść z obiegu (czyli strata na konkurencyjności)

Finalnie niski poziom świadomości inwestorów nie tylko na temat zakresu usług świadczonych przez dostawców zabezpieczających poszczególne linie serwisowe, lecz także wartości dodanej, jaka wynika z włączenia ich w proces projektowy, naszym zdaniem wpływa niekorzystnie na przyszłe funkcjonowanie operacyjne obiektu. Analogiczna sytuacja ma miejsce w dalszym cyklu życia nieruchomości. Brak poszukiwania nowych rozwiązań technologicznych lub obawa przed ich wdrażaniem skutkuje utratą konkurencyjności na rynku oraz wdrożeniem przestarzałej infrastruktury technicznej i użytkowej. W porównaniu do bardziej innowacyjnych „rywali” taki obiekt wchodzi w fazę stagnacji. Wprawdzie zmniejszone w krótkim okresie nakłady na inwestycje mogą być postrzegane jako pewnego rodzaju oszczędność, jednak dzieje się to kosztem np. wdrożenia innowacyjnych rozwiązań, co w długiej perspektywie sprawia, że nieruchomość przestaje być atrakcyjna dla najemców.

Czasem wystarczą drobne innowacje

Dlatego też – z punktu widzenia inwestora – odpowiednim źródłem niskokosztowych rozwiązań innowacyjnych powinny być doświadczone firmy świadczące usługi Facility Management, których celem jest dostarczenie usługi samej w sobie, jak również wartości dodanej dla Klientów. Wartość ta może przejawiać się w zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań sprzętowych, wdrożeniu technologii IOT opartej na różnego typu czujnikach i sensorach czy zastosowaniu narzędzi interaktywnych w codziennym zarządzaniu pracą zespołu i kontraktu. Przekłada się to w sposób bezpośredni zarówno na aspekt finansowy związany z utrzymaniem nieruchomości, jak i globalny wizerunek obiektu propagującego nowoczesne, użyteczne rozwiązania. Z naszego doświadczenia wynika, że najczęściej drobne, interesujące i ciekawe wizualnie innowacje bardzo pozytywnie wpływają nie tylko na komfort pracy użytkowników, lecz także pozycjonowanie obiektu na rynku.

Otwartość na rozmowy

Dlatego oddanie części inicjatywy do wdrażania innowacji usługodawcom FM, otwartość na partnerską dyskusję w tym zakresie oraz ciągłe poszukiwanie narzędzi poprawiających jakość i efektywność pracy według nas znacząco wpływa na optymalizację kosztów, pomimo początkowo poniesionego nakładu. Innowacyjność pozwala na bardziej efektywne zarządzanie zasobami ludzkimi, materiałowymi i wyposażeniem obiektowym, dzięki czemu możemy realnie ograniczyć potencjalne marnotrawstwo, a także możliwe spadki wydajności. Dodatkowym bonusem z partnerskiej współpracy na linii: usługodawca FM – zarządca/inwestor jest realizacja, a następnie egzekucja aspektów związanych z obszarem ESG. Jako odpowiedzialny społecznie dostawca usług FM jesteśmy w stanie realnie pomóc inwestorowi spełnić wymagania niezbędne do osiągnięcia pożądanej certyfikacji. Realizacja działań w zakresie elementów środowiskowych, społecznej odpowiedzialności i ładu korporacyjnego, poparta mierzalnymi wskaźnikami, staje się niejako odrębną linią serwisową, którą jesteśmy w stanie zapewnić. A przecież w obecnych czasach najemcy zwracają szczególną uwagę nie tylko na dogodną lokalizację nieruchomości, lecz także jej aspekty ekologiczne, wellbeing, bezpieczeństwo i komfort pracy.

FM, który obniża wartość nieruchomości

FM, jako proces ciągłego doskonalenia Wracając więc do postawionego na wstępie pytania: Czy błędnie wprowadzony i niekonsultowany Facility Management może obniżyć w przyszłości potencjał rynkowy zarządzanej nieruchomości? Moja odpowiedź brzmi: Tak. Facility Management jest procesem, który stanowi nieodzowną część cyklu zarządzania nieruchomością, na każdym etapie jej funkcjonowania, a odpowiednio prowadzony przynosi inwestorowi szereg realnych korzyści. W Samsic opieramy swoje działania na idei nieustannego doskonalenia procesów, dlatego jesteśmy przekonani, że osiągnięcie perfekcji jest możliwe jedynie na drodze partnerskiej współpracy inwestorów, projektantów oraz integratorów usług.