Inwestycje w parki handlowe

Co więcej, rosnące koszty eksploatacyjne, a także koszty związane z procesem budowlanym (materiały, energia czy koszty pracy), sprawiają, że to właśnie parki handlowe, zapewniające podstawowe potrzeby kupujących, są najchętniej wybierane przez inwestorów. Takie budowy cechuje mniejszy koszt realizacji, a brak rozległych części wspólnych sprawia, że tańsze jest także ich późniejsze utrzymanie.

Nie oznacza to, że duże galerie handlowe nie cieszą się popularnością wśród konsumentów. Wręcz przeciwnie, są nadal chętnie odwiedzane, a jak wskazują ostatnie dane, wysokość sprzedaży w nich wciąż wzrasta. Mniejsze parki handlowe wypełniły raczej pewną dotychczasową lukę. Budowane są najczęściej w mniejszych miejscowościach powiatowych lub gminnych, które dotychczas nie miały dostępu do większych parków handlowych, a odległość do najbliższej galerii handlowej często można mierzyć w wielu dziesiątkach kilometrów. Taki stan rzeczy zachęca inwestorów do lokalizowania parków handlowych w takich miejscowościach, w których ich retail parki praktycznie nie mają konkurencji.

Skąd się bierze popularność takich inwestycji?

Pomimo tego, że rynek nieruchomościowy branży logistycznej czy mieszkaniowej swego czasu przyhamował, to transakcje związane z parkami handlowymi cieszą się niesłabnącą popularnością. Przyczynami są kwestie wskazane powyżej, ale do inwestycji w sklepy mało- i średnioformatowe zachęca także stosunkowo wysoka stopa zwrotu.

Ponadto, to właśnie parki handlowe okazały się najbardziej odporne na zawirowania związane z lock-downem i ograniczeniami nakładanymi na sklepy co do liczby odwiedzających. Tym samym, zapadło wiele decyzji i powstało wiele projektów, które zakładały budowę wielu nowych retail parków.

Niestety wciąż rosnące po 2022 roku koszty realizacji tych projektów związane z inflacją, wyższymi cenami energii i materiałów budowlanych przyczyniły się do tego, że wiele z zaplanowanych inwestycji i tak nie udało się zrealizować, a inwestorzy zaczęli baczniej przyglądać się swoim planom i decydować się na realizację tylko tych, które albo już były na tyle zaawansowane, że bardziej opłacalne było ich wykończenie, albo miały największe szanse na przynoszenie zysków po uruchomieniu.

Projekty parków handlowych realizowane są analogicznie jak jeden z typów projektów nieruchomościowych, przewidujących budowę albo rozbudowę już istniejącego obiektu.  W przyjętej nomenklaturze przyjmuje się, że jako parki handlowe klasyfikuje się obiekty o powierzchni najmu wynoszącej minimum 5000 m². W praktyce jednak większość nawet mniejszych budynków, w których – zgodnie z obowiązującymi od niedawna przepisami – odbywa się handel wielkopowierzchniowy (czyli taki, gdzie powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 m²), określa się retail parkami.

Większość projektowanych i realizowanych parków handlowych przewiduje właśnie handel wielkopowierzchniowy. Jest to szczególnie istotne z punktu widzenia przygotowania realizacji inwestycji, ponieważ każdy taki retail park musi być zrealizowany na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku mniejszych obiektów potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Po wybudowaniu, względnie rozbudowaniu parku handlowego, służy on inwestorowi do uzyskiwania przychodów z najmów powierzchni handlowej albo traktowany jest jak inwestycja, którą można sprzedać.

Taka sprzedaż dokonywana jest albo w formule sprzedaży udziałów w spółce będącej właścicielem parku handlowego (ang. share deal), albo poprzez sprzedaż nieruchomości, na której wybudowany jest park handlowy. W tym drugim przypadku przedmiotem transakcji może być sama nieruchomość, przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. To, który rodzaj transakcji zostanie wybrany przez strony, w znacznej mierze zależy od aspektów prawnych i podatkowych (związanych z danym projektem) oraz oceny ekonomicznej. ]

Projekty retailowe – zarówno na etapie budowy, jak i sprzedaży – zazwyczaj korzystają z finansowania zewnętrznego.  Z uwagi na specyfikę tego segmentu finansowanie dłużne oferowane przez banki było stosunkowo rzadkie, ale to się powoli zmieniało w czasie. Szczególnie wyróżniają się coraz liczniejsze finansowania oferowane przez banki zagraniczne.

Finansowanie inwestycji w retail parki

Gdy popularność inwestycji w retail parki zaczęła wzrastać, początkowo obserwowaliśmy trend, w którym były one realizowane na zasadzie equity – finansowania własnego, względnie uzyskiwanego od funduszy, które już wcześniej były skłonne na dokonywanie tego typu inwestycji. Były to często stosunkowo niewielkie projekty i taki model finansowania był obwarowany mniejszymi wymogami niż finansowanie bankowe.

Od 2023 roku widzimy coraz większe zainteresowanie banków finansowaniem takich inwestycji .Pierwszym powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że tego typu finansowania zaczęły obejmować kilka lub nawet kilkanaście projektów.

O ile projekty są dobrze zaplanowane, to bankom jest często łatwiej sfinansować całe portfolio parków handlowych w ramach jednego finansowania niż zarządzać poszczególnymi mniejszymi finansowaniami. Łatwiejsze zarządzanie po stronie banku może się wiązać też z mniejszymi kosztami niż przy osobnych finansowaniach, a tym samym taka oferta kredytowa staje się bardziej opłacalna dla inwestora.

Jakie projekty mają największe szanse na pozyskanie finansowania bankowego?

Przede wszystkim dobrze sparametryzowane, oparte na realnych kalkulacjach, z których wynika zyskowność projektu w dłuższej perspektywie. Te projekty, które nie mogą wykazać osiągnięcia wskaźników finansowych niedługo po oddaniu obiektu do użytku, w połączeniu z wysokimi kosztami utrzymania przez wszystkie lata finansowania, raczej nie mają szans na uzyskanie finansowania bankowego.

Dla banku osiągnięcie deklarowanych wskaźników finansowych po zakończonej inwestycji pozostaje jednym z podstawowych czynników decydujących o tym, czy angażować się finansowo w dany projekt. Inaczej rzecz ujmując, planowane przychody osiągane po zrealizowaniu inwestycji powinny pozwalać na swobodną spłatę raty kredytu i pozostawiać jeszcze wolne środki. Dlatego tak bardzo ważne jest z jednej strony takie budowanie portfolio inwestycyjnego, by znalazły się tam projekty z dobrze zbadanym rynkiem, z podpisanymi umowami najmu, przewidującymi warunki rynkowe, w tym niezaniżony czynsz.

Innym elementem, który pozytywnie nastraja banki do realizacji inwestycji w retail parki, jest ESG. Każdy tzw. zielony projekt ma większe szanse na uzyskanie finansowania (a przynajmniej uzyskanie pierwszeństwa w kolejce o finansowanie). Projekty zrównoważone, implementujące elementy ESG, wyróżniają się wśród konkurencji i zyskują finansowanie szybciej niż inwestycje pozbawione tego elementu. 

Czynników wyróżniających powinno być zresztą więcej. Z uwagi na nasycenie rynku, a także dużą liczbę przygotowywanych inwestycji, finansowane przez banki będą tylko te najlepiej przygotowane, z silnymi najemcami i rynkowymi parametrami umów najmu. Banki przyglądają się również mocno planowanym lokalizacjom danych projektów i chcą mieć pewność, że zlokalizowanie parku handlowego w danej miejscowości będzie miało w dłuższej perspektywie uzasadnienie ekonomiczne.

Pomimo twardych wymogów, także pod kątem zaangażowania kapitału własnego, banki chętnie finansują projekty wpisujące się w ich strategię i należy się spodziewać, że przez najbliższe miesiące i lata parki handlowe będą dalej przez nie finansowane.

Na rynku retailowym obserwujemy największą aktywność banków krajowych, ale segment ten cieszy się nie mniejszą popularnością wśród banków zagranicznych, które już inwestują w Polsce. Inwestycje banków zagranicznych świetnie uzupełniają sektor i dają szasnę na dywersyfikację źródeł finansowań. Prym w tego rodzaju inwestycjach wiodą banki z krajów niemieckojęzycznych, chociaż wiele zainteresowania inwestycjami wykazują również podmioty z Europy Środkowo-Wschodniej. Z uwagi na specyfikę parków retailowych każdy projekt należy ocenić indywidualnie, jednak – bazując na dotychczasowym doświadczeniu – trzeba przyznać, że takie projekty również mają szansę na uzyskanie finansowania z banku zagranicznego.