Inwestycyjnym okiem inżyniera

Na wstępie chciałbym nawiązać do tematu numeru. W jaki sposób postrzegacie kwestię technosuwerenności jako Karimpol w obliczu wyzwań, z jakim zmaga się rynek?

Technosuwerenność wiąże się dla nas silnie ze samostanowieniem w obszarze cyfryzacji, technologii, ochroną danych i niezależnością od zagranicznych dostawców. Wszystkie wymienione obszary mieszczą się w ramach naszej działalności, będąc podstawą naszych działań strategicznych.

Pomaga nam w tym korzystanie zaawansowanych technologii, zwłaszcza BIM-u w fazie projektowania i innych znanych technologii, przydatnych dla deweloperów. Bezpieczeństwo danych jest również kwestią kluczową. Nasze budynki są użytkowane przez tysiące ludzi, musimy więc zachować szczególną ostrożność w zakresie udostępniania danych i zapewnić szczelność wykorzystywanych systemów.

Zależy nam także na współpracy z lokalnymi dostawcami. Przede wszystkim ze względu na wysoką świadomość ekologiczną, jaką reprezentujemy, jak również ze względu na wymagania certyfikacji BREEAM. Materiały budowlane w naszych budynkach (takie jak kamień czy drewno) nie mogą pochodzić z odległych zakątków świata, tylko z naszego regionu, dzięki czemu wspieramy  lokalny biznes, tym samym zapewniając sobie bliskość dostaw.

Natomiast jeżeli chodzi o główne wyzwania rynku, jakie pojawiają się przed nami, to z pewnością wskazałbym tu potrzebę budowania wewnętrznej innowacyjności. Aby na nie stale odpowiadać, wypracowaliśmy pewną zasadę – ponieważ proces budowlany trwa długo i jest zdecydowanie wolniejszy niż zmiany na rynku technologii, już od samego początku projektu staramy się uwzględniać wszystkie najnowocześniejsze rozwiązania na świecie.

Każdorazowo jesteśmy gotowi na zmianę technologii, nawet po rozpoczęciu procesu budowlanego czy też po jego zakończeniu. Wciąż trzymamy rękę na pulsie i analizujemy rynek – pod kątem pojawiających się rozwiązań, oferowanych materiałów, a także wprowadzanych innowacji.

Czy technologiczna przewaga mieści się w Waszej strategii? Jakie wyzwania stoją obecnie przed Wami w tym zakresie?

Niewątpliwie chcemy być konkurencyjni na rynku, szybko reagując na potrzeby najemców i naszych klientów. Oczywiście to wszystko tworzy pewnego rodzaju łańcuch powiązań. Dzięki niezależności technologicznej i nowym rozwiązaniom możemy budować szybciej i lepiej. Jesteśmy w stanie szybciej i efektywniej wynajmować powierzchnie, a ponadto być bardziej aktywni, jeśli chodzi o asset management. Czerpiemy zatem korzyści z takiego podejścia we wszystkich zakresach naszej działalności i fazach inwestycji oraz użytkowania.

Zależy nam na utrzymaniu najwyższej jakości naszych obiektów. Aktualnie pracujemy nad drugą fazą Skylinera. Chcemy, aby była jeszcze lepsza niż w wersji pierwotnej, zwłaszcza pod względem wydajności, zużycia mediów, aspektów ekologicznych. Tym razem celujemy w certyfikacji BREEAM w ocenę Outstanding, czyli poziom wyżej niż w przypadku pierwszej fazy. Dlatego analizujemy wszystkie możliwe rozwiązania: nowoczesne pompy ciepła, geotermikę, fotowoltaikę, zewnętrzne źródła z odnawialną energią, która pozwoli zasilić oba budynki. Innymi słowy – dokładamy wszelkich starań, aby osiągnąć postawiony sobie przez nas cel, jakim jest zapewnienie długotrwałej opłacalności w całym cyklu życia obiektu.

A więc skupienie się na obszarze asset management, na zarządzaniu samym aktywem jest główną osią Pana zadań w nowej roli?

Nie powiedziałbym, że naszym głównym zadaniem jest szczególne skupienie się na tym obszarze, choć zdecydowanie nabiera on znaczenia w ostatnim czasie. To po prostu jedna z ważnych składowych, które ostatecznie przekuwają się w sukces lub w porażkę. Myślę też, że w dzisiejszych czasach w asset managemencie trzeba być bardziej aktywnym niż kiedyś – rozmawiać z najemcami, przeprowadzać ankiety, motywować pracowników do przychodzenia do biur.

Czeka nas wiele ciekawych zadań. Jako Karimpol planujemy otwarcie się na nowe inwestycje i nowe sektory. Chciałbym, abyśmy mogli dużo szybciej odpowiadać na potrzeby rynku, a więc optymalizować proces budowy pod kątem czasu. Wierzę, że w przyspieszeniu wielu procesów pomogą nam właśnie technologie. Czasem dla biznesu naszych klientów liczy się każdy dzień, każda godzina. Doskonale to rozumiemy i chcemy podejmować działania bez zbędnej zwłoki.

Wielu dyrektorów zarządzających posiada wykształcenie ekonomiczne lub finansowe, Pan jest inżynierem. Czy zmienia to optykę pracy na tym stanowisku?

Faktycznie, na najwyższych stanowiskach rzadko spotyka się inżynierów. Jednak moim zdaniem przygotowanie techniczne okazuje się niezwykle przydatne, szczególnie w dzisiejszych czasach dobrze jest rozumieć proces budowlany, już od początkowych jego etapów: projektowania, koncepcji, przetargu. Pewne stanowiska się zdobywa, ale inżynierem jest się na całe życie.

Po ukończeniu studiów technicznych i zdobyciu praktycznego doświadczenia zostaje taki zmysł inżynierski, pewien sposób patrzenia na świat i powstające projekty. Oczywiście ma to swoje dobre i złe strony. My, inżynierowie, często jesteśmy nieco pesymistyczni, wątpimy, wszystko musimy sprawdzić i policzyć. Jednak z doświadczenia powiem, że takie okazuje się przydatne. Dzięki niemu mogę wejść głębiej w dany proces, jest mi łatwiej go przeanalizować lub policzyć pewne rzeczy. Niektóre kwestie są w ogóle dla mnie oczywiste i nie wymagają zbędnego tłumaczenia.

Poza tym wiedza technologiczna okazuje się bardzo przydatna pod kątem działań związanych z ESG. Myślę, że łatwiej zrozumieć mi kwestie związane z wprowadzaniem technologii budynkowych czy efektywnością energetyczną budynku i jego dążeniem do niskiej emisyjności. Poza tym aspekty technologiczne zyskują na znaczeniu wraz ze świadomością ekologiczną. Zakładamy, że budynki muszą przetrwać co najmniej 20 lat, służyć długo, a więc być elastyczne i odpowiednio do tego przygotowane pod kątem technicznym.

Na koniec niniejszego wątku podzielę się jeszcze jedną refleksją. Niektóre tematy podejmowane są tylko w gronie specjalistów. I tak w branży real estate rzadko mówi się otwarcie o technologii wykorzystywanej w danych budynkach, ponieważ jest to podobno mało romantyczne. Nie inaczej jest w przypadku Skylinera. Jednak ja jako inżynier mogę z ręką na sercu powiedzieć, że same systemy wentylacji czy systemy przeciwpożarowe tego budynku to „porsche” w świecie nieruchomości. Zastosowaliśmy takie rozwiązania, które osoba z doświadczeniem inżynierskim czy technologicznym od razu jest w stanie dostrzec i docenić. A najemcy nie muszą ich rozumieć, lecz czerpać z nich wymierne benefity, np. w postaci tańszego service charge.

A jakie są inne rozwiązania, które – Waszym zdaniem – mają duży wpływ na podejmowaną przez Was działalność?

Koniecznie należy wspomnieć o naszej aplikacji budynkowej, ponieważ korzysta z niej już niemal każdy użytkownik obiektu. Poza tym warto nadmienić, że powstała ona z naszej inicjatywy. Proces jej tworzenia to bardzo ciekawa historia, która trwała trochę czasu.

Na początku zamierzaliśmy kupić gotowe oprogramowanie. Odbywaliśmy rozmowy z międzynarodowymi dostawcami. Określiliśmy, w którą stronę chcemy iść, jakiej aplikacji potrzebujemy. Jednak podczas spotkań okazywało się, że poszczególne marki nie potrafiły nam zagwarantować kompatybilności z naszymi czytnikami kontroli dostępu. Niby prosta rzecz, jednak wiedziałem, że w przyszłości okaże się problematyczna.

Zatrudniliśmy więc firmę IT, która zaprogramowała nam aplikację w taki sposób, jaki chcieliśmy. Hellopark to stosunkowo mała firma, specjalizująca się w projektowaniu aplikacji parkingowych dla budynków mieszkalnych. Dzięki niej można rotować miejscami postojowymi. Kiedy ktoś wybiera się na wakacje czy planuje weekendowy wyjazd, może w tym czasie podnająć swoje miejsce.

Wspomniane rozwiązanie zrobiło na nas wrażenie, bowiem sami chcieliśmy umożliwić taką rotację na parkingach Skylinera. Dodatkowo okazało się, że możemy tę aplikację rozbudować. Dołożyliśmy zatem moduł do rotowania biurkami, moduł z kontrolą dostępów i w ten sposób powstała, zaprojektowana przez nas, logiczna aplikacja. Obecnie korzysta z niej większość najemców. Przyznam szczerze, że nie zakładaliśmy aż tak dużej popularności. Dziś może ok. 5% najemców korzysta z fizycznych kart kontroli dostępu. Reszta wchodzi do budynku za pomocą telefonu, przez aplikację. To naprawdę było bardzo duże i pozytywne zaskoczenie.

Czy nieprzewidywalność rynkowa zostanie z nami na stałe?

Często słyszymy o problemach towarzyszących sprzedaży aktywów u niektórych właścicieli, a także o nieprzewidywalnej aktywności najemców. Przyznam, że my takich tematów nie doświadczamy. Jako deweloper i inwestor mamy pewną elastyczność – możemy zbudować budynek i nie musimy go od razu sprzedawać (budynek Equator II figurował w naszym portfolio przez 10 lat i sprzedaliśmy go w 2019 roku do CPI, co okazało się dużym sukcesem. Podobnie jest z projektem Skyliner, którym dysponujemy od 3 lat; został zrefinansowany, a koszty obsługi długu okazały się znacznie niższe niż przychody). Możemy trzymać ten projekt tak długo, jak będzie to konieczne – 10, 15 lat, a nawet dłużej.

Dla nas czas nie jest dużym problemem. Inni deweloperzy, mający wiele projektów, muszą często sprzedawać swoje aktywa w niepewnych czasach. My praktykujemy inne podejście, co sprawia, że obecne czasy nie stanowią dla nas wyzwania.

Przyjęliśmy konserwatywne podejście do kalkulacji opłacalności i wierzymy, że nasze strategie będą skuteczne, dopóki znajdujemy się w dobrej lokalizacji.

Warto również wspomnieć o tym, że na początku 2021 roku media próbowały nas nieco nastraszyć z powodu pandemii COVID-19, kiedy to w Skylinerze nie było jeszcze zbyt wielu najemców (projekt został ukończony w styczniu 2021, czyli w środku pandemii) i wieszczono, że nasz obiekt może być przykładem dołowania rynku.

Mimo początkowej niepewności nasza strategia przyniosła sukces, a obawy rynkowe okazały się nieuzasadnione. Teraz w Skylinerze mamy już w zasadzie pełną komercjalizację, a struktura najmu jest przemyślana, co pozwala na elastyczne dostosowanie do rosnącego zapotrzebowania na biura po zakończonej pandemii.

Nasza sytuacja jest odwrotna niż u innych – mamy wielu najemców, każdy z nich zajmuje od jednego do kilku pięter, ale dzięki temu, że struktura najmu jest bezpieczna i przemyślana, nie musimy obawiać się, że po wyjściu jednego najemcy znaczna część budynku zostanie pusta.

Na zakończenie, mam pytanie, które może być istotne, zwłaszcza dla adeptów sztuki real estate: co by Pan im poradził w kontekście obecnych i przyszłych wydarzeń w branży?

Myślę, że kluczowe jest posiadanie otwartego umysłu na bieżące zmiany w branży. Ważne jest, by obserwować i być gotowym, by iść po nowe. Nawet jeśli początkowe zadania wydają się mało znaczące, warto wykonać je starannie i z pełnym zaangażowaniem. Wartościowe jest także podejście proaktywne: w wolnym czasie należy rozglądać się za dodatkowymi zadaniami, które mogą przyczynić się do poprawy funkcjonowania firmy. Takie działania zazwyczaj są doceniane przez menedżerów i pozwalają lepiej zrozumieć, z jakimi problemami zmaga się dana organizacja.

Ponadto zdecydowanie polecam zdobywanie doświadczenia zagranicznego. Uważam, że praca w międzynarodowym środowisku jest niezwykle cenna i może znacząco przyspieszyć rozwój kariery. Jeśli istnieje możliwość wyjazdu na projekt, wymianę, czy nawet krótkotrwały projekt za granicą, zdecydowanie warto z niej skorzystać również po to, by wyjść ze swojej strefy komfortu.

O Karimpol

Grupa Karimpol to spółka deweloperska założona w 1991 roku. Jej celem jest budowa i wynajem powierzchni komercyjnych w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Dziś Grupa działa w 4 krajach regionu: Polsce, Czechach, Austrii i na Słowacji. Firma zrealizowała ponad 40 projektów na obszarze Europy Środkowo-Wschodniej.

Polski oddział firmy został otwarty w 1997 roku. Dotychczas Karimpol Polska zrealizował w Warszawie 9 projektów biurowych: Stratos, Mistral, Passat, Taifun, Equator I, II, III i IV oraz największy i najbardziej prestiżowy projekt Grupy – biurowiec Skyliner. Łączna powierzchnia najmu wszystkich inwestycji w Polsce wynosi blisko 200 tys. m2.