Kompatybilność i efektywność

Na przestrzeni lat systemy budynkowe stały się potężnymi narzędziami informatycznymi, które w czasie rzeczywistym przetwarzają coraz większe wolumeny danych. Jednocześnie oczekujemy, aby były one proste i intuicyjne w obsłudze.  Czasem nawet, aby pomagały nam w podejmowaniu kluczowych decyzji w krytycznych sytuacjach lub „podawały” ich użytkownikom gotowe odpowiedzi na dany temat.

Bazując na swoim doświadczeniu w branży nieruchomości,  chciałbym wyróżnić trzy grupy systemów zarządzających, które obecnie spotykamy w budynkach:

1. Systemy potocznie nazywane BMS (z ang. Building Management Systems) skupiające się na zarządzaniu działaniem instalacji budynkowych, technologii produkcyjnych, kluczowych urządzeń, wnergetyką, HVAC, linie technologiczne;
2. Systemy odpowiadające za zarządzanie bezpieczeństwem osób i mienia, a także ruchem osobowym na nieruchomościach (SMS – Security Management Systems): sygnalizacji włamania i napadu, nadzoru wizyjnego, kontroli dostępu, zarządzające ruchem w urządzeniach transportu bliskiego, parkingowe, ruchu pojazdów, zliczania klientów, e-recepcje, itd.;
3. Systemy zarządzające i odpowiadające za bezpieczeństwo pożarowe: zintegrowane systemy bezpieczeństwa pożarowego typu: GEMOS, NotiFier, Sis-fire, detekcji pożaru i niebezpiecznych związków, które są wspierane przez interfejsy graficzne, systemy nagłośnienia awaryjnego, dynamicznego oświetlenia awaryjnego, systemy wentylacji pożarowej.

Każdą z tych grup systemów łączy wspólny mianownik w postaci funkcji zarządczych. Ich wspólną cechą jest także to, że występują jako narzędzia zarówno dla użytkowników, jak i właścicieli obiektów.

Przechodząc jednak do meritum, czyli do tego, w jaki sposób powinniśmy integrować systemy, aby były kompatybilne i efektywne, na myśl przychodzą mi następujące wnioski:

• przy założeniu, że są to narzędzia wspomagające, muszą przynosić wymierną wartość dodaną dla nieruchomości i/lub ich użytkowników, dla których powinny być użytecznym i zrozumiałym narzędziem;
• powinny również  w transparentny sposób komunikować użytkownikom dane, które zbieramy, analizujemy oraz nimi zarządzamy, dostosowywać prezentowanie informacji do poziomu kompetencji użytkownika systemu i w sposób zrozumiały – w zależności od poziomu i kompetencji odbiorcy – je prezentować. Na przykład inżynierowi automatyki można zasygnalizować miejsce awarii i jej rodzaj, a operatorowi obsługi obiektu (np. ochrony) wyświetlić na grafice, że oświetlenie nocne jest aktywne, a więc czas na obchód; natomiast gdy coś nie funkcjonuje poprawnie, powinna wyświetlić się odpowiednia instrukcja z procedurą do wykonania;
• zbierać i analizować dane, które trafiają do systemu i wykorzystując wbudowane mechanizmy (sztucznej inteligencji, systemów neuronowych, wewnętrznych algorytmów) sygnalizować anomalie i stany niewłaściwe, jak również generować informacje predyktywne dla osób odpowiadających za dany obszar.

Reasumując, zintegrowane systemy budynkowe powinny funkcjonować niczym dobry manager, który w odpowiedni sposób stymuluje działania w wyznaczonym obszarze poprzez klarowną i zrozumiałą komunikację z jego użytkownikami.

Oczywiście jak w wielu przypadkach teoria jest bardzo prosta, trudniejsze pozostaje jej poprawne zaimplementowanie.  Z przyjemnością jednak patrzę na to, jak zaczynają działać integratorzy systemów i programiści. Wychodzą już spoza swoich wąskich specjalizacji w zakresie sztywnych metod postępowania i zaczynają traktować  budynki jako kompletne organizmy. Starają się je zrozumieć tak, by w pełni wykorzystać możliwości systemów nie tylko jako pojedynczych elementów składowych, lecz także zespołu  szeregu instalacji cyfrowych komunikujących się wzajemnie i korzystających z zebranych danych.

Systemy BMS jako pierwsze starały się dążyć do uniwersalnej platformy komunikacyjnej i budowania szerokiego interfejsu integracyjnego. Zarówno spójność, użyteczność danych, jak i możliwość współpracy pomiędzy poszczególnymi  grupami urządzeń przynosiła użytkownikom nieruchomości bezawaryjne działanie urządzeń i instalacji, brak usterek  w procesach technologicznych, efektywne wykorzystywanie mediów, utrzymywanie warunków technicznych założonych dla danego projektu, rozliczanie mediów, itd. Standaryzacja formatu wymiany danych uwolniła projektantów od przywiązania do konkretnego producenta.

W tyle nie pozostawała systemy bezpieczeństwa, w obrębie których zaczęły pojawiać się najpierw zintegrowane systemy sygnalizacji włamania i napadu oraz kontroli dostępu. Następnie  za platformy zarządzające zostały uznane stosunkowo  proste systemy: zaczynając od nadzoru wizyjnego, zarządzania ruchem osób w windach, na parkingach, systemów  e-recepcji, zliczania obecności, kończąc na bardzo wyspecjalizowanych systemach detekcji niebezpiecznych ładunków, środków chemicznych, itd. Wszystko ujęte we wspólnym systemie zarządzania i ze wspólnym interfejsem komunikacyjnym.

W mojej ocenie najwolniej  ewoluują systemy bezpieczeństwa pożarowego. Wiąże się z tym fakt, że w przypadku omawianych/niniejszych  systemów margines błędu pomiędzy awarią i tragedią jest niezwykle mały. Wpływa również  na to mało otwarta na zmiany legislacja. W sytuacji kryzysowej zazwyczaj systemy BMS i SMS są już uszkodzone, natomiast systemy pożarowe działają w dalszym ciągu .

Obecnie  coraz więcej świadomych i kreatywnych deweloperów, projektantów, office managerów, zarządców, przedstawicieli służby bezpieczeństwa dostrzega  potencjał i korzyści z faktu, że wszystkie te trzy grupy systemów mogą się użytecznie dzielić gromadzonymi  informacjami oraz wzajemnie procedować akcje i interakcje.

Widzimy to choćby w prozaicznej sytuacji, kiedy system bezpieczeństwa w momencie alarmu pożarowego pokaże operatorowi (za pośrednictwem systemów nadzoru wizyjnego) w ciągu sekundy okolice obszaru, gdzie wykryto zagrożenie.

Innym przykładem jest przekazanie informacji z systemów bezpieczeństwa o braku użytkowników w danej strefie budynku, co może skutkować wygaszeniem świateł, ograniczeniem działania instalacji budynkowych do niezbędnego minimum, włączeniem trybu stand by dla urządzeń i instalacji, które to umożliwiają, a także zmianą nastaw parametrów, np. instalacji komfortu termicznego.

Integracja  systemów ruchu osobowego i nadzoru dostępu możliwa jest  nie tylko w przypadku drzwi z kontrolą dostępu, lecz  także na poziomie:

• systemów windowych (trzony windowego, grupy wind, kabiny windy w danym trzonie windowym, pojedynczym piętrze, grupach pięter, grupach budynków, itd.);
• profili dostępowych w różnych okresach w harmonogramie oraz w zależności od posiadanych uprawnień;
• wjazdów i wyjazdów na parkingi oraz systemów rezerwacji miejsc, sygnalizacji zajętości, nawigacji, itd.;
• czarnych i białych list w systemach e-recepcji;
• zintegrowanych systemów hotelowych;
• autoryzacji mobilnych;
• autoryzacji na podstawie biometrii.

Wszystko to jest już możliwe przy pomocy jednego wspólnego interfejsu, który jest w stanie w jednym momencie skomunikować się z równoległymi systemami i w czasie rzeczywistym wymieniać dane autoryzacyjne. Tam, gdzie mamy spory ruch osób i pojazdów, duże grupy użytkowników, skomplikowane profile dostępowe — praca bez takiego systemu wiąże się zazwyczaj z dużą ilością ludzkich błędów, powstawaniem luk w systemie bezpieczeństwa, itd.

Jak w praktyce integrować systemy?  Porady w kilku krokach

Recepta jest stosunkowo prosta.

Krok pierwszy: wybierać systemy, które potrafią się komunikować z innymi systemami: mają zaimplementowane wspólne protokoły informacyjno-komunikacyjne, udostępnione API i drivery (czyli zapewnić kompatybilną platformę sprzętowo-programową do komunikacji dwustronnej oraz zapewniające możliwość rozwoju);

Krok drugi: określić na etapie koncepcji projektowej wymagania i oczekiwania wobec tych systemów;

Krok trzeci: prawidłowo zdefiniować użytkowników systemu oraz ich kompetencje.

Równolegle należy pamiętać, aby zapewnić odpowiednie  dopasowanie interfejsów oraz sposobu komunikacji w odniesieniu do użytkowników systemów.

I najważniejsze – przewidzieć odpowiednią ilość środków inwestycyjnych oraz czasu na implementację systemu, testy i szkolenie z obsługi.

Zapominając o tym etapie, mimo wybrania najbardziej zaawansowanych systemów i programów, nie osiągniemy żadnego użytecznego efektu. W istocie  bardzo drogie systemy staną się tylko „marketingową” informacją w folderze o obiekcie.

W budynkach i nieruchomościach o dużej powierzchni, w których prace dzieli się na większą liczbę etapów, mamy często więcej czasu i możliwości korygowania działań według pierwotnych założeń. Ponadto, ,  w razie konieczności przeprowadzenia  szkolenia, personel obsługujący jest zazwyczaj o wiele wcześniej dostępny.

W przypadku mniejszych obiektów nie ma już takiego komfortu, często obsługują je mobilnie działające załogi, a personel rotujący. Wtedy właśnie zintegrowane systemy, efektywne i prawidłowo zaimplementowane wychodzą na pierwszy plan. Nawet użytkownik, który podejmuje pierwszą interwencję/działanie, w krótkim czasie otrzymuje  zwarty komunikat ukierunkowujący jego działania. W równie krótkim czasie może ocenić skuteczność podjętego  postępowania na bazie wskazań systemów, jest też w stanie ograniczyć czas interwencji (czy też czas awarii) do niezbędnego minimum.

Idąc dalej, gdy  zintegrujemy lub uzupełnimy systemy narzędziami CAFM, możemy usprawnić komunikację między różnymi podmiotami i działami, rozliczać sprawy fiskalnie – a to wszystko w duchu elektronicznego obiegu dokumentów bez użycia grama papieru (pomijając oczywiście dokumentację papierową wciąż  wymaganą w wielu obszarów, za którymi nie nadążyła legislacja i ustawodawstwo).

Nie ma już potrzeby, aby na tym etapie rozwoju systemów CAFM technik, ochroniarz, zarządca, recepcjonistka, księgowa, czy też najemca korzystali ze skomplikowanych systemów helpdeskowych, e-maili, telefonów. Wystarczy prosty interfejs oparty o dostęp przez strony internetowe oraz często aplikacja mobilna, aby po paru kliknięciach użytkownik bądź  serwis budynkowy:

– zgłosił awarię;

– autoryzował lub odmawiał dostępu do  budynku;

– potwierdził naprawę lub uśnięcie usterki;

– zaakceptował protokół, ofertę, fakturę;

– zamówił serwis;

– skomunikował się z zarządcą, ochroną, technikiem;

–  zaspokoił  wiele innych potrzeb i zrealizował procesy dotyczące nieruchomości.

A przy okazji dział PR, Marketing, Property, Asset zrobił ankietę i poinformował o:

–  aktualnościach;

– eventach;

– promocjach;

– działaniach serwisowych;

– nowych regulacjach prawnych;

– terminach rozliczeń;

– itd.

Postęp technologiczny nieruchomości, poziom ich digitalizacji, wzrost ilości przetwarzanych informacji w czasie rzeczywistym, rosnące wymagania użytkowników budynków połączone z coraz bardziej skomplikowanymi wymaganiami legislacyjnymi napędzają rozwój systemów cyfrowych i konieczność coraz pełniejszej ich integracji.

Zmienne warunki rynkowe sprawiają, że w jednej chwili powinniśmy dopasować funkcjonowanie budynków do nowej grupy użytkowników lub nowych wymagań i oczekiwań. Aby stało się to  możliwe i funkcjonowało jako  mocna strona nieruchomości, deweloperzy i inwestorzy dbają o to, by  w projekcie przygotowania inwestycji uczestniczyli specjaliści obszaru FM i Property, którzy wiedzą, jak powinien działać i wyglądać budynek. Potrafią oni spojrzeć na niego oczami użytkowników i ocenić, jakiego rodzaju zmian można się spodziewać w najbliższym czasie i na jakie już w tej chwili  trzeba być gotowym. Dzięki wykorzystaniu tej wielu inwestorom udało się uniknąć kosztownych adaptacji, bez których ich nieruchomości stałyby puste i nieużyteczne.

Obecnie okazuje się, że banki, inwestorzy, a także fundatorzy  chcą inwestować wyłącznie  w perspektywiczne i gotowe do ewolucji projekty. W związku z tym sztuczna inteligencja oraz zintegrowane systemy wprowadzają budynki na kolejny etap ewolucji nieruchomości komercyjnych, które są w stanie w sposób płynny dopasowywać się do nowych oczekiwań rynku.