Odpowiedzi na wyzwania 2024

Nowa rzeczywistość branży nieruchomości

W listopadzie 2023 roku zdecydowałem się przeprowadzić warsztat mapowania wyzwań zarządców nieruchomości komercyjnych, który ujawnił znaczące zmiany oczekiwane w branży w 2024 roku. Warsztat ten, w którym uczestniczyli eksperci branżowi, stanowił odpowiedź na dynamicznie zmieniający się rynek nieruchomości, który w ostatnich latach doświadczył głębokich transformacji.

Była to również próba sklasyfikowania kluczowych wyzwań, a także ich zrozumienia. Tak ukierunkowane podejście w znaczny sposób ułatwia znalezienie właściwych rozwiązań przy pomocy technologii i innowacji cyfrowych. Rynek zmienia się na tyle dynamicznie, że tylko odpowiednie planowanie wdrożeń i rozumienie technologii może zagwarantować wysoką jakość usług Property i Facility Managerów.

Według raportu PwC „Emerging Trends in Real Estate 2024” branża nieruchomości wkroczyła w nową erę, wymagającą od zarządców nieruchomości komercyjnych adaptacji do zmieniających się trendów i nowo wdrażanych norm rynkowych. Wynika z niego, że tradycyjne wskaźniki rynkowe okazują się niewystarczające w określeniu mechanizmów funkcjonowania rynku w przyszłości, co zmusza do szukania nowych strategii i rozwiązań​​.

Z kolei, zgodnie z raportem CBRE na temat rynku nieruchomości w USA na rok 2024, oczekuje się, że wzrost gospodarczy zwolni, ale ryzyko utrzyma się na dość wysokim poziomie. Jednocześnie w drugiej połowie roku prawdopodobnie zwiększy się aktywność inwestycyjna w obiekty komercyjne. I choć normalizacja modeli pracy hybrydowej nadal ogranicza wzrost zapotrzebowania na biura, to nowocześnie i skutecznie zarządzane budynki będą przyciągać najemców.

Te zmiany rynkowe znacząco wpływają na rolę zarządców, którzy muszą teraz więcej uwagi poświęcić na strategie adaptacyjne. Zarówno w zakresie technologii, jak i zrozumienia aktualnych potrzeb najemców i inwestorów. Podczas prowadzonego przez nas warsztatu zwróciliśmy uwagę na konieczność przygotowania się na te zmiany i wykorzystania ich jako okazji do innowacji i wzrostu w branży.

Współczesne wyzwania i oczekiwania

W najbliższych miesiącach zarządcy nieruchomości komercyjnych stają przed wyzwaniami, które wymagają nie tylko innowacyjnych rozwiązań, lecz także strategicznego podejścia. Uczestnicy warsztatu Proptech Foundation zdefiniowali i przeanalizowali ponad 15 obszarów i wyzwań stojących przed zarządcami. Jednak szczególną uwagę zwrócili na trzy kluczowe, których w nadchodzącym roku zyskają na znaczeniu. Aby stanąć na wysokości zadania i zarazem sprostać pojawiającym się wyzwaniom, branża powinna odpowiednio się przygotować.

Wyzwanie numer jeden, to automatyzacja i optymalizacja rozliczeń mediów. Zauważono, że zarządzanie ich rosnącymi kosztami rośnie na znaczeniu,  zwłaszcza w kontekście optymalizacji kosztów operacyjnych. Rozwiązanie może przybrać formę automatyzacji procesów rozliczeniowych przy użyciu inteligentnych systemów, które nie tylko ułatwią kontrolę nad wydatkami, lecz także zminimalizują ryzyko błędów i poprawią efektywność.

Jednakże, uczestnicy warsztatu podkreślali, że nieumiejętne ich wdrożenie może prowadzić do problemów. Szczególnie w sytuacji gdy integracja z istniejącą infrastrukturą (np. BMS) nie zostanie prawidłowo przeprowadzona (mowa o procesach, takich jak: pozyskiwanie danych z sensorów oraz ich konfiguracja, analiza i optymalizacja). Optymalizacja kosztów mediów jest niezwykle istotna również w świetle aktualnej sytuacji geopolitycznej i rosnących kosztów. Skuteczne wdrożenie tego typu systemów to także oczywista propozycja wartości dla najemców, reputacja i aspekty związane z wdrażaniem strategii zrównoważonego rozwoju.

Drugim istotnym obszarem, który został wyodrębniony, jest oczywiście ESG (Environmental, Social, and Governance) a właściwie zbieranie danych do celów raportowych. Rosnąca świadomość kwestii środowiskowych, społecznych i zarządczych wymaga od property i facility managerów efektywnego zbierania i analizy danych w tych obszarach. Tutaj technologia może odegrać kluczową rolę, szczególnie zaawansowane narzędzia do zbierania danych, takie jak sensory IoT (Internet rzeczy) i platformy analityczne. Umożliwiają one skuteczniejsze monitorowanie i raportowanie wskaźników ESG.

Dla doświadczonych zarządców niezwykle ważne w tej kwestii było podkreślenie ryzyka związanego z bezpieczeństwem i prywatnością zbieranych danych. Dodatkowe wyzwanie stanowi przetwarzanie ogromnych ilości informacji. Uczestnicy naszego wydarzenia spodziewają się większej presji ze strony najemców i właścicieli na działania związane z ESG. Manualne zbieranie, agregacja i analiza danych przestaje mieć sens przy aktualnej złożoności infrastruktury budynków oraz oczekiwaniach zespołów odpowiedzialnych za raportowanie.

Na koniec goście warsztatu zwrócili uwagę na znaczenie prognozowania, raportowania oraz zarządzania finansowego, które powinny być dokładne i efektywne. W obliczu rosnącej złożoności inwestycji, zarządcy nieruchomości muszą wykorzystywać do nich zaawansowanych narzędzi. Gdyby zostały one oparte na sztucznej inteligencji i uczeniu maszynowym, mogłyby znacznie usprawnić procesy decyzyjne. Poza tym ograniczyłyby monotonną i powtarzalną pracę, minimalizując występowanie ludzkich błędów. Jednakże istnieje ryzyko nadmiernego polegania na algorytmach, które mogą nie uwzględniać niestandardowych czynników rynkowych. To z kolei prowadzi do błędnych prognoz.

Wspomniane trzy obszary, choć obiecujące pod względem możliwości, jakie oferują nowoczesne technologie, niosą ze sobą również niebezpieczeństwa. Zatem w 2024 roku kluczowe będzie znalezienie równowagi między wykorzystaniem innowacji a właśnie świadomością potencjalnych zagrożeń. Kolejne wyzwanie, związane z wykorzystaniem najnowszych rozwiązań, wiąże się z kosztami wdrożenia oraz samym projektem, który nie powinien zaburzać operacji i nadmiernie obciążać i tak już mocno zapracowanych zespołów Zarządców Nieruchomości. Podczas eventu zgodnie jednak zauważono, że mimo pewnych ryzyk i niedogodności, zwrot z inwestycji z wykorzystania nowoczesnych technologii jest nie do przecenienia.

W jaki sposób innowacja może okazać się pomocna?

Przechodzimy teraz do analizy roli, jaką cyfryzacja i nowoczesne technologie mogą odegrać w świecie nieruchomości komercyjnych. Uczestnicy warsztatu Proptech Foundation zwrócili uwagę, że będą  one miały decydujące znaczenie w przekształcaniu wyzwań w możliwości.

W kontekście automatyzacji i optymalizacji rozliczeń mediów, zastosowanie zaawansowanych technologii może zwiększyć efektywność i dokładności rozliczeń. Przede wszystkim pozwalają one szybciej przetwarzać dane. Zmniejszają również ryzyko ludzkich błędów, co jest niezwykle istotne w zarządzaniu finansami nieruchomości, skutecznym planowaniu i realizowaniu strategii zdefiniowanych przez właściciela.

W obszarze ESG, technologie takie jak sensory IoT i platformy analityczne umożliwiają gromadzenie i analizę informacji dotyczących zużycia energii, wydajności operacyjnej oraz wpływu na środowisko, co niezwykle ułatwia podejmowanie decyzji związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Nowoczesne rozwiązania mogą znacząco przyczynić się do zwiększenia ich zrównoważonego rozwoju. Na początku roku w życie weszły regulacje, które na kilkaset kolejnych firm nakładają obowiązek raportowania niefinansowego ESG. Kończą się czasy, w których zainstalowanie kilku uli na dachach lub montaż bezwodnych pisuarów można było uznać za istotne w kontekście wpływu środowiskowego i chwalić się tym w raportach. Obecnie liczy się konkretny wynik, realny wpływ na otoczenie, jak i możliwość udowodnienia w przypadku kontroli (to już niedługo!), skąd wiemy, jaki ślad węglowy generuje nasza firma i nasze portfolio nieruchomości.

Wykorzystanie zaawansowanych systemów bazujących na sztucznej inteligencji i uczeniu maszynowym może znacznie usprawnić procesy decyzyjne w zarządzaniu nieruchomościami. Nie tylko poprawią one dokładność prognoz, lecz także pozwolą lepiej zrozumieć rynek i przewidywanie trendów. A właśnie to jest kluczowe dla efektywności inwestycji. Uczestnicy wyróżnili kilkanaście aktualnie dostępnych, popularnych systemów wspierających prognozowanie rynku i raportowanie dotyczące nieruchomości. Co najważniejsze, uznali je za wartościowe. Przy czym wyrazili obawy, że do momentu, kiedy właściciele nieruchomości nie zabezpieczą budżetu na wdrożenie tego typu platform, wiele zespołów nadal będzie skazanych na pracę w oparciu o arkusze kalkulacyjne i pliki tekstowe.

Nadchodzą zmiany, tylko… czy na pewno?

Branża nieruchomości znajduje się na krawędzi znaczących przemian. Managerowie, którzy będą w stanie skutecznie wykorzystać nowoczesne technologie do pokonywania wyzwań (takich jak automatyzacja procesów, efektywne zarządzanie danymi ESG, czy zaawansowane prognozowanie i analiza finansowa), zyskają znaczącą przewagę na rynku. Wdrażane rozwiązania ułatwią im zarządzanie nieruchomością oraz zwiększą jej efektywność, a przy tym wesprą realizację strategii zrównoważonego rozwoju i innowacyjności. Najemcy coraz częściej szukają świadomych, nowoczesnych partnerów. Wybierają więc tych, którzy są otwarci na nowe rozwiązania dostępne na rynku.

Jednocześnie, na co uwagę zwrócili uczestnicy warsztatu, warto przyjąć zdroworozsądkowe podejście do nowych rozwiązań. Zapewnienie bezpieczeństwa danych, szybkie zmiany technologiczne oraz potencjalna zależność od automatycznych systemów wymagają ostrożności i strategicznego planowania. Zarządcy nieruchomości zdają sobie sprawę z tego, że powinni być przygotowani na bieżące aktualizowanie swojej wiedzy, aby nadążyć za postępem technologicznym i zmieniającymi się wymaganiami rynku. Na to także powinny zostać zabezpieczone środki w budżetach właścicieli i firm zajmujących się zarządzaniem obiektami.

Niezwykle ważną przeszkodą w adopcji innowacji często okazuje się niewielka świadomość decydentów dotycząca stosunku kosztów do wartości płynących z ich implementacji. Kiedy planują nową inwestycję, przeznaczenie określonej kwoty na innowacje nie stanowi dla nich problemu. Jednak już funkcjonująca i oddana do użytku nieruchomość powinna – ich zdaniem – przede wszystkim ograniczać koszty. Właściciele budynków, oczekując zwrotów z inwestycji, często zapominają o wadze wdrażania innowacji, które na wielu poziomach mogą zabezpieczyć operacje w świetle oczekiwanych zmian rynkowych. Bez tej świadomości niezwykle trudna okaże się implementacja nowych rozwiązań. I być może dopiero regulacje ESG, nowe, surowe kary (także za nieprawidłowości w wykazanych danych) pomogą zbudować poczucie, że wdrożenie innowacji już wczoraj należało zakończyć, a nie dopiero je planować.

Przyszłość

Przyszłość zarządzania nieruchomościami komercyjnymi kształtować będą technologie, innowacje oraz firmy, które będą umieć skutecznie je wdrażać. Zarządcy, którzy zrozumieją i zaadaptują się do tych zmian, będą wieść prym w branży, przyczyniając się tym samym do jej rozwoju. To oni będą tworzyć nowe usługi i łańcuchy wartości dla swoich najemców.

W związku z tym zmienia się również rola zarządców nieruchomości. Mimo wsparcia działów technicznych muszą sami rozumieć innowacje, potrafić budować świadomość zmian u decydentów, umieć pracować z firmami wdrożeniowymi i zadbać o edukację swoich zespołów wykonawczych. Jak w tym natłoku obowiązków i wyzwań znaleźć czas na budowę relacji z najemcą? Okazuje się, że paradoksalnie inwestycja (nie tylko finansowa, lecz także czasowa) związana z implementacją innowacji bardzo szybko daje zwrot w postaci czasu na pracę z najemcami, budowanie relacji i spotkania…w czasie gdy technologia zbiera dane, analizuje je, podpowiada, planuje i optymalizuje…

Posłuchaj, żeby zrozumieć

Zapraszamy do wysłuchania podcastów Digital Real Estate. Eksperci zaproszeni do studia nagraniowego Proptech Foundation omawiają szczegółowo kwestie związane z cyfryzacją branży nieruchomości:

Spotify: https://spoti.fi/3Qcacpy

Spreaker: https://bit.ly/dre-spreaker

Apple Podcast: https://apple.co/45vjAZV

Google Podcast: https://bit.ly/DRE-google

Komentarze:

„Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to nie tylko utrzymanie budynku, lecz przede wszystkim zrozumienie i reagowanie na szybko zmieniające się oczekiwania najemców i inwestorów. Właśnie dlatego inwestycja w nowoczesne rozwiązania technologiczne stanowi dla nas priorytet. Chociaż wyzwania związane z wdrożeniem i integracją nowych technologii są znaczne, korzyści, jakie one przynoszą w zakresie efektywności operacyjnej i satysfakcji klienta, są nie do przecenienia. To inwestycja w przyszłość naszej branży. Zwłaszcza teraz, kiedy rynkowy wyścig znów nabiera tempa”.

Aleksandra Szymczak

Property Manager

CBRE Sp. z o.o. | Property Management

—–

„W Globalworth dostrzegamy zmiany zachodzące na rynku nieruchomości. Mamy świadomość, że warto stać się istotną częścią transformacji cyfrowej naszego sektora. To wynika z naszej strategii oraz z chęci dbania o potrzeby naszych najemców. Chcemy dostarczać nie tylko nowoczesną przestrzeń biurową w doskonałych lokalizacjach, lecz także nowe technologie, dzięki którym użytkowanie powierzchni jest łatwiejsze i jeszcze bardziej komfortowe. Uważnie obserwujemy trendy i przewidujemy, że firmy, które skutecznie wdrożą rozwiązania cyfrowe, zyskają znaczącą przewagę konkurencyjną, oferując użytkownikom naszych budynków bardziej efektywne i zautomatyzowane usługi. Jednakże nie będzie to proces pozbawiony wyzwań, zwłaszcza w zakresie integracji nowych systemów z istniejącą infrastrukturą”.

Przemysław Kiwer

Property Management Director Southern Poland

Globalworth

—-

„Pracując w branży nieruchomości komercyjnych, dostrzegam ogromny potencjał w automatyzacji procesów, które mogą znacząco poprawić dokładność i efektywność rozliczeń. Jest to niezbędne dla przyszłości zarządzania nieruchomościami. Korzyści płynące z wdrożenia wspomnianych technologii są ogromne, od zmniejszenia błędów ludzkich, po lepszą kontrolę nad finansami. Jednakże pełne wykorzystanie potencjału wymagać będzie nie tylko inwestycji finansowych, lecz także zmiany podejścia i procesów wewnętrznych, a często również aktualizacji warunków umów z najemcami”.

Edyta Romanowska

Senior Property Manager

CBRE Poland

—-

„Jako zarządcy stoimy przed wyzwaniami w 2024 roku, coraz bardziej doceniamy znaczenie zaawansowanych narzędzi analitycznych i AI w prognozowaniu i zarządzaniu finansowym. To klucz do efektywnego adaptowania się do zmieniających się warunków rynkowych. Korzyści płynące z precyzyjnych analiz i prognoz są nieocenione, pozwalają na lepsze planowanie budżetu i minimalizację ryzyka finansowego. Nie będzie to jednak łatwe, gdyż wymaga od nas ciągłego doskonalenia umiejętności i zrozumienia zaawansowanych technologii. Warunkiem koniecznym pozostaje również budowanie świadomości właścicieli, jak istotne jest inwestowanie w nowe rozwiązania”.

Dariusz Urbanek

Senior Property Manager

Department of the Investment and Management

of Warehouse Facilities

InPost