Paragrafy o BMS

Nieruchomości wymagają obsługi

„Wynajmujący zarabiają pieniądze podczas snu, nie pracując, nie ryzykując i nie oszczędzając” –  stwierdzenie angielskiego filozofa i ekonomisty, Johna Stuarta Mill’a, zawiera sporo prawdy. Niemniej, w realiach komercyjnych, zarabianie na nieruchomości wymaga wielu czynności zarządczych.

Im bardziej skomplikowana inwestycja (nowoczesny biurowiec, hotel, zautomatyzowany magazyn wysokiego składowania czy też zabudowa typu mixed use), tym więcej danych do przetworzenia każdego dnia oraz decyzji i reakcji do podjęcia.

BMS – mózg budynku

Za szereg takich zadań współcześnie odpowiada system zarządzania budynkiem, powszechnie znany również jako BMS (Building Management System) lub automatyka budynkowa, czyli system kontrolujący funkcje techniczne budynku. Zadaniem BMS jest integracja różnych instalacji w budynku, tworząc spójną całość celem skutecznego i ekonomicznego zarządzania obiektem z jednego centralnego punktu.

BMS monitoruje działanie poszczególnych urządzeń, informuje o ewentualnych problemach i awariach, a także zapewnia interfejs graficzny, ułatwiając wizualną kontrolę parametrów oraz ich regulację.

Koncepcja zautomatyzowanych procesów obowiązuje co najmniej od pierwszej połowy XVII w. Wówczas, około 1620 r. holenderski innowator Cornelis Drebbel wynalazł termostat rtęciowy i zastosował go do regulacji temperatury w inkubatorze dla kurczaków. Było to zarazem jedno z pierwszych znanych urządzeń sterowanych za pomocą sprzężenia zwrotnego.

Instalacje we współczesnym obiekcie komercyjnym

Współczesne nieruchomości komercyjne nie są w stanie funkcjonować bez szeregu skomplikowanych instalacji i systemów, takich jak: HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja), system ochrony przeciwpożarowej, windy i schody ruchome, kontrola dostępu, monitoring, instalacja hydrauliczna czy oświetlenie.

Co więcej, wybrany system najczęściej wymaga współpracy zróżnicowanych urządzeń – np. system ochrony przeciwpożarowej to zarówno instalacja elektryczna (system czujników lub dźwiękowego ostrzegania), mechaniczna (oddymianie), jak i hydrauliczna (tryskacze). Obsługa pozbawiona elementu integracji urządzeń w ramach wspólnego systemu zarządzania (BMS) byłaby totalnie niewygodna i praktycznie niemożliwa.

Furtka do oszczędności

Możliwość kalibracji pracy budynku to jednak coś więcej niż wpływ na warunki panujące w pomieszczeniach. Według danych JLL instalacja HVAC odpowiada za 50 proc. konsumpcji energii elektrycznej w budynku biurowym. Z kolei Colliers obliczył, że 40 proc. z tego jest marnowane ze względu na nieodpowiednie zarządzanie, nieprawidłowe ustawienia systemu lub niewłaściwy sposób korzystania przez użytkowników budynku. Oznacza to, że nawet 20 proc. energii elektrycznej w budynku biurowym pozostaje niewykorzystana, powodując tym samym niepotrzebne straty.

Zadbanie o BMS może zatem oznaczać istotne obniżenie kosztów eksploatacyjnych funkcjonowania obiektu. To z kolei stanowi wspólny interes zarówno właścicieli nieruchomości, jak i ich najemców. Zdecydowana większość nieruchomości komercyjnych jest bowiem wynajmowana w standardzie NNN (triple net), czyli w takim modelu, gdzie całość kosztów operacyjnych (Opex) obciąża najemców jako użytkowników budynku, zaś wynajmujący – jako właściciel nieruchomości – odpowiada za nakłady kapitałowe (Capex), tj. budowę i ważniejsze modernizacje. Efektywniej zarządzany budynek (a więc tańszy w eksploatacji) uchodzi na rynku za atrakcyjniejszy.

Co więcej, najemcy są coraz bardziej świadomi przytoczonych danych, a w umowach najmu – oprócz standardowego mechanizmu rozliczenia zaliczek najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych (service charge) – uszczegóławiane jest zobowiązanie do zarządzania budynkiem w sposób efektywny i ekonomiczny, a także zgodny z zasadami profesjonalnego zarządzania nieruchomościami. Mimo że w ostatecznym rozrachunku koszty eksploatacyjne są refakturowane na najemców, wynajmujący nie powinni lekceważyć swojego wpływu na rozmiar tych kosztów.

Narzędzie realizacji celów zrównoważonego rozwoju

środowiskowych, socjalnych i ładu korporacyjnego streszczanych do ESG. Presja regulacyjna Unii Europejskiej w tym zakresie szczególnie oddziałuje na sektor nieruchomości i budownictwa, ponieważ generuje on największy ślad środowiskowy ze wszystkich gałęzi gospodarki, odpowiadając za około 40 proc. światowych emisji gazów cieplarnianych. Analogicznie jego udziały wynoszą blisko 40 proc. – zarówno w globalnym zużyciu energii elektrycznej, jak i surowców naturalnych.

Dodatkowo, wśród niektórych przedstawicieli branży, panuje przekonanie, że technologia mająca uczynić budynki w pełni ekologicznymi znajduje się w zasięgu ręki – wystarczy, aby urządzenia budynkowe były zasilane wyłącznie energią elektryczną pochodzącą z OZE. Z drugiej strony trudno wyobrazić sobie transport lotniczy czy morski, który byłby zasilany OZE na szeroką skalę.

Zmierzanie w kierunku zeroemisyjnej gospodarki będzie wiązało się z radykalnymi zmianami dla rynku nieruchomości. Przykładowo: unijny regulator założył, że od 2030 r. wszystkie nowe budynki będą efektywne energetycznie i zeroemisyjne podczas eksploatacji. Od 2050 r. neutralność węglowa ma obowiązać w przypadku każdego rodzaju obiektu.

BMS przychodzi tu z pomocą. Jeżeli wziąć pod uwagę cały cykl życia budynku, tylko 30 proc. śladu węglowego generowane jest przed oddaniem budynku do użytkowania. Reszta – w fazie jego eksploatacji. Pojawia się zatem duża przestrzeń do redukcji emisji i optymalizacji kosztów związanych z funkcjonowaniem obiektów komercyjnych. BMS – jako centrum gromadzenia i przetwarzania danych – może pomóc także w spełnianiu obowiązków raportowania przedsiębiorstw w zakresie ESG.

Trafna wydaje się zatem teza, że nowe technologie stanowią klucz do odpowiedzi na wyzwania z zakresu zrównoważonego rozwoju.

Wdrożenie BMS z perspektywy prawnej

Właściciele nieruchomości wyznaczają różne strategie w zakresie wdrażania BMS. Idealna sytuacja zakłada, że pomysł na niego pojawia się najpóźniej na etapie projektowym, kiedy planowane są najważniejsze założenia budowlane i kluczowe instalacje obiektu. Jeżeli wdrażany jest w funkcjonującym obiekcie, zwykle pojawiają się dodatkowe wyzwania w postaci wad dokumentacji powykonawczej czy też nieprawidłowości zrealizowanych robót budowlanych.

W każdym wypadku warto zadbać o prawne aspekty wdrażania BMS, które pozwolą uniknąć pojawienia się istotnych ryzyk.

Licencja – podstawa uprawnień użytkownika

System informatyczny BMS może być uznany za utwór w rozumieniu prawa autorskiego i jako taki podlegać ochronie prawnej, konsekwencją czego wyłącznie twórca systemu (producent systemu) będzie uprawniony do decydowania o tym, w jaki sposób i na jakich zasadach dozwolone jest jego wdrożenie, wykorzystanie, modyfikowanie i rozwój.

Warto zaznaczyć, że w praktyce nie istnieje jeden rodzaj systemu BMS, ponieważ pod tym pojęciem możemy rozumieć zarówno takie systemy, w których optymalizacja pewnych procesów sprowadza się zasadniczo do integracji funkcji związanych z zarządzaniem, jak i monitorowaniem działania infrastruktury, ale również i takie, których głównym celem jest szczegółowa optymalizacja tych procesów i generowanie maksymalnych oszczędności związanych z korzystaniem z obiektu (w szczególności w zakresie zużywania energii elektrycznej).

Przyszły użytkownik powinien zatem w pierwszej kolejności zapoznać się z ofertą dostępnych na rynku rozwiązań i uwzględnić wybór takiego systemu, który pozwoli mu na uzyskanie takich funkcjonalności i uprawnień do jego wykorzystywania, eksploatacji i rozwoju (również w zakresie możliwości ich dostosowywania do zmieniającej się infrastruktury), jakie są najbardziej przez niego pożądane.

Zazwyczaj zezwolenie na korzystanie z systemu, o ile nie dotyczy osobliwych rozwiązań stworzonych na wyraźne zamówienie użytkownika, udzielane jest w formie licencji. Umowa licencyjna powinna wyraźnie regulować wszystkie istotne dla stron aspekty dotyczące korzystania z systemu BMS, które mogą być zależne od modelu licencyjnego stosowanego przez jego dostawcę. Dla zobrazowania: Możliwy jest zakup licencji, w której eksploatacja BMS odbywa się w ramach danego obiektu (lokalizacji), dla określonej liczby użytkowników/urządzeń, z których pobierane są dane lub ogólnie, przez danego przedsiębiorcę.

Niezależnie od tego, użytkownicy systemów powinni pamiętać o tym, że to na nich  spoczywa konieczność zachowania szczególnej staranności przy wyborze właściwej oferty lub takim ukształtowaniu praktycznych postanowień umowy, aby odpowiadała ona ich potrzebom. Umowa licencyjna obejmuje bowiem możliwość korzystania z systemu w określonym w niej zakresie. Jednocześnie w wypadku niezaadresowania w umowie pewnych kwestii (np. określenia ważności licencji) zastosowanie mogą znaleźć przepisy ustawowe.

Przykładowo, jeżeli strony nie wskażą, na jaki okres zawarto umowę licencyjną, uprawniającą do korzystania z systemu, może być uznana za zawartą na okres 5 lat. Z kolei w przypadku zawarcia umów na czas nieokreślony konieczne jest wprowadzenie mechanizmów regulujących zasady jej ewentualnego wypowiedzenia, aby uniknąć ryzyka utraty możliwości korzystania z systemu                              w momencie niedogodnym dla jego użytkownika.

Warto przy tym wskazać, że systemy BMS oraz sposoby ich implementacji dla danego obiektu będą obejmować nie tylko rozwiązania standardowe, lecz także stworzone z myślą o potrzebach konkretnego użytkownika. Sposób wdrożenia systemu u danego użytkownika oraz przetwarzania danych przez system BMS może (a nawet powinien) uwzględniać wymagania użytkownika w zakresie sposobu ich ochrony, w tym zapewnienia wymaganego przez niego poziomu cyberbezpieczeństwa.

Dla podmiotu korzystającego z systemu BMS kluczowa będzie również możliwość uzyskania wsparcia w funkcjonowaniu systemu, w tym usuwanie jego ewentualnych usterek, a także możliwość bieżącego dostosowywania do zmieniających się potrzeb biznesowych (np. w związku z rozbudową infrastruktury lub jej funkcjonalności).

Ponownie, tego typu kwestie powinny być przedmiotem szczegółowej umowy zawartej z dostawcą systemu. Warto zaznaczyć, że nawet w przypadku stworzenia na zamówienie użytkownika specyficznych rozwiązań i funkcjonalności systemu BMS, prawo do nich (ich rozbudowy oraz modyfikacji) pozostaje przy producencie systemu, o ile nie zostanie to odmiennie uregulowane                         w umowie pomiędzy stronami.

Budynki – maszyny

Skoro celem BMS powinna być faktycznie maksymalna optymalizacja procesów, które obejmują integrację rozmaitych instalacji działających w ramach infrastruktury (łącząc w sobie również przetwarzanie znacznych ilości danych), nie można pomijać możliwości wykorzystywania przez takie systemy elementów sztucznej inteligencji i uczenia maszynowego. Porównanie tego systemu do mózgu budynku jest jak najbardziej słuszne.

Systemy BMS, wykorzystujące uczenie maszynowe, wydają się być narzędziami wprost idealnie stworzonymi do tego, aby maksymalnie optymalizować działanie obiektów. Można sobie bowiem wyobrazić, że taki system będzie w stanie prowadzić analizę znacznej ilości danych związanych ze środowiskiem budynku, temperaturą, zużyciem energii elektrycznej, warunkami atmosferycznymi, uwzględniając w czasie rzeczywistym zachowania lub zwyczaje najemców i użytkowników budynku (np. ilość osób w pomieszczeniu, do którego należy doprowadzić ciepło). Coraz doskonalsze systemy wykorzystujące sztuczną inteligencję mogą tym samym wprowadzić do takich procesów nową jakość.

W tym kontekście nowego i nieoczekiwanego znaczenia nabierają również słowa Le Corbusiera, który wskazywał, że „dom jest maszyną do mieszkania”, a to za sprawą lawinowego wzrostu zainteresowania wykorzystywaniem w gospodarce mechanizmów sztucznej inteligencji, które będą wpływały na wykorzystanie infrastruktury.

Do niedawna prawne aspekty wdrażania wspomnianych rozwiązań informatycznych mogły mieć znaczenie czysto teoretyczne, obecnie stanowią one część rzeczywistości prawnej.  Należy wspomnieć o ważnej dacie, jaką jest 13 marca 2024 r. To właśnie wtedy Parlament Europejski przyjął pierwszy akt prawny, który w sposób kompleksowy reguluje podstawowe zagadnienia związane z wykorzystywaniem systemów opartych o działanie sztucznej inteligencji, tj. Rozporządzenie ustanawiające zharmonizowane przepisy dotyczące sztucznej inteligencji (tzw. AI ACT). Najpewniej staną się one częścią obowiązującego prawa już w drugim kwartale tego roku.

Przepisy te mają znaczenie nie tylko dla ochrony praw „użytkowników” obiektów przed wpływem, jaki na ich życie będzie mieć zastosowanie systemów wykorzystujących sztuczną inteligencję. Mają one przede wszystkim znaczenie dla podmiotów zajmujących się tworzeniem, wdrażaniem oraz korzystaniem z takich systemów w ramach prowadzonej przez nie działalności (a zatem nie mogą być całkowicie pomijane również przez właścicieli obiektów, którzy zdecydują się na implementacje takich rozwiązań w ramach BMS we własnej infrastrukturze).

Obowiązki nałożone przez AI Act (np. w zakresie identyfikowania stopnia ryzyka stwarzanego przez dany system dla ich użytkowników) obejmą nie tylko dostawców takich systemów, lecz także podmioty stosujące AI w ramach własnej działalności gospodarczej.

Przed każdą organizacją, która zamierza korzystać z systemów sztucznej inteligencji, pojawi się konieczność udzielenia odpowiedzi na szereg pytań: W jaki sposób wykorzystanie danego systemu, wpływa na ich odpowiedzialność? Jak należy sklasyfikować system, z którego korzystają (z jakiego rodzaju ryzykami dla użytkowników się to wiąże)? Czy konieczne jest wdrożenie szczegółowych polityk zarządzania ryzykiem przez cały cykl życia AI, i jak należy przygotować się do ich wdrożenia w organizacji?

Wdrażanie nowoczesnych systemów BMS powinno w sposób szczególny skierować uwagę na najnowsze regulacje. Nieczęsto bowiem zdarza się, że wraz z rozwojem nowych technologii, równolegle pojawiają się regulacje prawne mające przygotować nas na konsekwencje związane z ich zastosowaniem.