Przeciwwaga dla wysokościowców

Jakie były wytyczne Yareal Polska dla pracowni HRA Architekci?

Zależało nam na architekturze ponadczasowej, dzięki której nasi najemcy będą czuć, że nieustannie przebywają w nowoczesnym budynku, niezależnie od tego, czy jest to pierwszy rok najmu, czy też np. ósmy. Chcieliśmy, aby dominowały przestrzenie zielone, wewnętrzne patia i tarasy, a także, by projekt miał charakter kampusowy, ale znajdował się w biznesowym centrum miasta.

Ulica Karolkowa w Warszawie słynie z bogatej oferty usług. Naszym zdaniem projekt powinien nawiązywać do klimatu tego miejsca. I w tak naturalny sposób narodziła się koncepcja LIXA City Gardens. Celem Yareal było stworzenie miejsca, które nie pustoszeje wieczorami po godzinach pracy, dlatego architekci z HRA zaprojektowali rozległy pasaż miejski o długości 150 metrów, który stał się idealnym miejscem do prowadzenia biznesu, z licznymi lokalami usługowymi oraz gastronomicznymi.

Jak postrzega Pani kampus LIXA jako doświadczony asset manager? Gdyby miała Pani spojrzeć na nią bardziej obiektywnie i wskazać jej cechy charakterystyczne, co by to było?

Pierwszym skojarzeniem, gdy myślę o tym projekcie, jest przeciwwaga do otaczających go wieżowców. Klienci, którym zależy na tym, by znajdować się w centrum, lecz niekoniecznie w wieżowcu i nie na tzw. Mordorze, znajdują tu alternatywę. LIXA stwarza im możliwość ekspansji, która może okazać się często trudna w jednym budynku. Myślę, że mamy co najmniej kilka wyróżników. Niektórzy z naszych najemców mają dostęp do osobnego tarasu (oczywiście pełnego zieleni) dla swoich pracowników. Kolejnym z rozwiązań, na jakie się zdecydowaliśmy, są otwierane okna. Niezwykle cieszą pracowników kompleksu, a czasem wręcz wywołują efekt „wow”, ponieważ są rzadko spotykane w nowych budynkach.

Kompleks w znacznej mierze został już skomercjalizowany.

To prawda. Budynki LIXA A i B zostały już kilka lat temu sprzedane, a komercjalizacja pozostałej części kampusu postępuje bardzo sprawnie. Budynek LIXA C wynajęty jest w 95%. Obecnie prowadzimy komercjalizację budynków LIXA D i E, których poziom komercjalizacji wynosi 55% i 75%.

Jaki jest główny profil Państwa najemców?

Większość firm reprezentuje sektor IT oraz innych nowoczesnych technologii. Są to głównie najemcy wielkopowierzchniowi i zależało im na szerokich możliwościach aranżacji. Zatem oferowana przez LIXA duża powierzchnia pięter okazała się jednym z kluczowych argumentów decydujących o wynajmie. To w pełni zrozumiałe, ponieważ sprzyja lepszej komunikacji w ramach jednego poziomu budynku.

Czy podczas realizacji LIXA udało się zastosować jakieś innowacje lub inne ciekawe rozwiązania?

Starając się spojrzeć na tę realizację zupełnie obiektywnie, myślę, że zastosowaliśmy ich bardzo dużo. Wielowymiarowo podeszliśmy do aspektów związanych z ESG.

Wyszliśmy z założenia, że wykorzystanie wytrzymałych i nadających się do recyklingu materiałów o niskim śladzie węglowym przyczynia się do ograniczania globalnych emisji i pozwala tworzyć produkty na potrzeby gospodarki dążącej do (modelu) zamkniętego obiegu. To myślenie pomogło nam w realizacji wielu ciekawych, ekologicznych pomysłów już na etapie budowy.

Może nie wszyscy o tym wiedzą, ale konstrukcja LIXA D wykonana jest w 81% z betonu niskoemisyjnego, a LIXA E – w 93%, dzięki czemu udało się zmniejszyć emisję CO2 o łącznie 2867 ton. To oszczędność równoważna z przygotowaniem 560 milionów filiżanek herbaty, 236 lotami samolotem na trasie Warszawa-Nowy Jork czy 311-krotnym okrążeniem ziemi samochodem osobowym.

Natomiast fasadę LIXA D i E wykonano przy wykorzystaniu stopu aluminium (o nazwie Hydro CIRCAL) o zawartości poddanych recyklingowi odpadów poużytkowych (takich, jak elewacje i okna, które zostały wymontowane z innych budynków i w pełni poddane ponownemu przetworzeniu) na poziomie co najmniej 75%. Asortyment Hydro CIRCAL charakteryzuje się najmniejszym śladem węglowym na świecie: 2,3 kg CO2 na kilogram aluminium – 4,5 razy mniej niż światowa średnia dla pierwotnego aluminium.

Podczas budowy budynków LIXA D i E korzystano z certyfikowanej energii elektrycznej pochodzącej wyłącznie z odnawialnych źródeł. W ogóle dodam, że obiekty LIXA C, D i E zasilane są energią elektryczną z gwarancją pochodzenia z instalacji OZE tj. lądowych farm wiatrowych.

W częściach wspólnych parteru budynków LIXA D i E zastosowano system dali automatycznie dostosowujący intensywność oświetlenia do panujących warunków atmosferycznych, co realnie wpływa na ilość energii elektrycznej potrzebnej do oświetlenia.

Zainstalowano również czujniki ruchu regulujące działanie oświetlenia. Oczywiście wszystkie obiekty są monitorowane pod kątem wykorzystania energii z oświetlenia, ogrzewania i chłodzenia, poprzez inteligentny system zarządzania budynkiem BMS.

W LIXA D i E zastosowano rozwiązania ograniczające zużycie wody. Baterie umywalkowe w toaletach, toaletach NPS, szatniach rowerzystów i pomieszczeniu wypoczynkowym z optycznym czujnikiem ruchu wyposażono w perlatory ograniczające wypływ do 1,9l/min. Instalacja wodna w łazienkach posiada elektroniczne zawory podłączone do czujników ruchu, aby zapobiec niezamierzonym wyciekom wody z kranów i pisuarów.

Z pomocą monitorowania zużycia wody i jego optymalizacji również przychodzi nam system BMS.

Zielone dziedzińce wymagają podlewania, zastosowaliśmy więc retencję wody deszczowej. To duża oszczędność używania w tym celu wody pitnej, ponieważ w całym kompleksie (budynki od A do E) bioróżnorodne tereny zielone zajmują łącznie około 5500 m2.

Zachęcamy również pracowników biur do korzystania z zrównoważonego transportu do pracy. W każdym z budynków znajduje się rozbudowana infrastruktura dla rowerzystów (stojaki, szatnie, prysznice). Dla zmotoryzowanych w garażach podziemnych przygotowano miejsca parkingowe z ładowarkami do samochodów elektrycznych. Yareal Polska prowadzi także działania na rzecz miasta, realizując elementy infrastruktury miejskiej, takie jak: nowe chodniki, ścieżki rowerowe, czy remonty dróg.

Jak widać kładliśmy duży nacisk na ochronę środowiska, jak również na komfort pracowników. Dowodem na to może być fakt, że w budynkach zastosowano filtry powietrza o jednych z najwyższych klas filtracji.

W LIXA E wdrożyliśmy platformę i aplikację Zonifero. Dzięki niej zarówno pracownicy, jak i goście biurowca mogą skorzystać z bezproblemowej rezerwacji miejsc parkingowych, usprawnionego procesu rezerwacji zasobów oraz ekologicznego rozwiązania w postaci kart wirtualnych. Integracja z nową wersją systemu kontroli dostępu i automatyki budynkowej klasy Enterprise Roger RACS 5 v2 zapewni bezdotykowy dostęp do budynku oraz bezpieczeństwo.

Jakie certyfikaty potwierdzają te wszystkie działania?

Budynki kampusu LIXA są certyfikowane w systemie zielonego budownictwa BREEAM, uzyskały ocenę Excellent. Projekt LIXA posiada także rating WELL Health-Safety potwierdzający, że kompleks spełnia wysokie wymagania dotyczące standardów i procedur bezpieczeństwa. LIXA stawia również na jakość łączności cyfrowej i technologii inteligentnych w budynkach, czego udokumentowanie stanowi certyfikacja zgodnie z kryteriami WiredScore (budynki LIXA C i E otrzymały ten prestiżowy certyfikat technologiczny na najwyższych poziomie Platinum, a budynek LIXA D jest w trakcie certyfikacji). Ponadto, budynki LIXA C, D i E otrzymały certyfikat Active Score Gold. Znajdują się one również w procesie certyfikacji AirRated.

Co okazało się zaskoczeniem podczas powstawania tego projektu? Pandemia nie pokrzyżowała Państwu planów?

Pandemia nie wpłynęła na projekt LIXA i proces powstawania tego kampusu. Terminy realizacji budowy zostały zachowane, a procesy najmu konsekwentnie realizowane.

Jesteśmy doświadczonym deweloperem i naprawdę rzadko mamy do czynienia z sytuacjami, które nas zaskakują. Myślę, że wynika to zarówno z dużej liczby i różnorodności zrealizowanych wcześniej projektów, jak i umiejętności przewidywania. Działamy proaktywnie, często spotykamy się i wymieniamy poglądy, co pozwala nam uniknąć niemiłych niespodzianek.

Jak badacie trendy rynkowe i potrzeby najemców?

Jesteśmy na bieżąco z tym, co dzieje się na rynku. Zdecydowanie wyróżnia nas na nim wysoki poziom świadomości ekologicznej. Najlepiej świadczy o tym liczba i jakość zastosowanych przez nas rozwiązań, będących wizytówką strategii rozwoju Yareal Polska.

Wszystkie trendy rynkowe analizujemy pod kątem ich skuteczności i przydatności w naszych projektach. Jednak główne źródło inspiracji do rozwoju stanowią dla nas częste rozmowy z najemcami i potencjalnymi klientami. Prosimy ich o opinie, a także wskazanie elementów, decydujących o wyborze LIXA bądź też odrzuceniu tego projektu w procesie najmu. Może niektórym trudno w to uwierzyć, ale czasem nawet najmniejsze sugestie pomagają nam wdrażać rozwiązania, które w dalszej perspektywie przekładają się na sukces.