Przełomowa zmiana dla inwestorów

Likwidacja studium 

Od dziesięcioleci możliwość zagospodarowania nieruchomości w Polsce określana była na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Na skutek reformy do końca 2025 roku wszystkie studia stracą ważność, choć dotychczas uchwalone plany miejscowe pozostaną w mocy. Intencją ustawodawcy jest zastąpienie studiów nowym instrumentem prawnym, tj. planem ogólnym. Jeśli studium wygaśnie, a gmina nie uchwali planu ogólnego, to wraz z początkiem 2026 roku inwestor nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy, a gmina nie będzie mogła uchwalić nowego planu miejscowego. Aczkolwiek warto zaznaczyć, że data wygaśnięcia studium  może zostać przesunięta, jeżeli taką decyzję podejmie Sejm w nowym, powyborczym składzie, ponieważ okres na uwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku jest bardzo ambitny.

Ostatnia szansa na uzyskanie planu miejscowego zgodnego z (jeszcze) obowiązującym studium

Od 2026 roku uchwalenie nowego planu miejscowego będzie możliwe wyłącznie po wcześniejszym uchwalaniu przez gminę planu ogólnego. Istnieje jednak istotny wyjątek od tej zasady — w sytuacji, gdy projekt planu miejscowego jest wyłożony do publicznego wglądu do końca 2025 roku. W takim przypadku istniejące studium może stanowić podstawę do uchwalenia planu miejscowego. Jest to o tyle istotne, że kompleksowa ocena sytuacji prawnej może doprowadzić inwestora do przekonania, że treść obowiązującego studium jest korzystniejsza od oczekiwanego planu ogólnego, bądź też istnieje ryzyko, że plan ogólny nie zostanie uchwalony szybko, co skutkować będzie paraliżem inwestycyjnym w danej gminie. W związku z tym wskazane może być niezwłoczne zwrócenie się do gminy o wszczęcie stosownego postępowania w sprawie uchwalenia planu miejscowego, tak aby projekt tego planu mógł zostać wyłożony do publicznego wglądu do końca 2025 roku.

Ograniczenia możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy

W wyniku wdrożenia reformy planowania przestrzennego władze lokalne mają obecnie do czynienia z dużym napływem wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów, które nie są objęte planem miejscowym. Trwa wyścig, aby uzyskać prawnie wiążące decyzje o warunkach zabudowy przed 2026 rokiem. Istnieje kilka przyczyn tej sytuacji.

Po pierwsze, obecnie stosunkowo łatwo jest uzyskać decyzje o warunkach zabudowy dla dużej liczby działek. Jednak od 2026 roku takie decyzje będą wydawane tylko dla obszarów, które są oznaczone w planie ogólnym jako „tereny zwartej zabudowy” i które spełniają określone „warunki dostępności infrastruktury społecznej”, takie jak bliskość szkoły podstawowej lub publicznych terenów zielonych. Ma to na celu zapobieganie niekontrolowanemu rozlewaniu się miast. W rezultacie znaczna część gruntów zostanie pozbawiona prawa do zabudowy w trybie decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku planu miejscowego grunty te mogą utracić prawo do zabudowy na lata, a nawet dziesięciolecia.

Po drugie, w dotychczasowym stanie prawnym o możliwości wybudowania przez inwestora budynku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy przesądzała analiza istniejącej zabudowy w sąsiedztwie gruntu (analiza urbanistyczna otoczenia). Ta zasada ciągłości istniejącej zabudowy odejdzie do lamusa. Zgodnie z reformą planowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z konkretnym profilem strefy planistycznej określonym w planie ogólnym, a nie z istniejącą zabudową otaczającą grunt.

Z jednej strony oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydawana dla rodzaju zabudowy, która w rzeczywistości nie istnieje w pobliżu danej nieruchomości, pod warunkiem że ten rodzaj zabudowy jest przewidziany w planie ogólnym — teoretycznie otwierając nowe możliwości rozwoju dla danej nieruchomości.

Z drugiej jednak strony, brak zastosowania zasady ciągłości istniejącej zabudowy może ograniczać możliwości inwestycyjne, jeśli planowana przez inwestora zabudowa miała odzwierciedlać okoliczne budynki, ale już nie będzie zgodna z planem ogólnym.

Ocena zależy zatem od konkretnego przypadku i planów inwestora dotyczących zagospodarowania danej nieruchomości. Jeśli zatem w sąsiedztwie nieruchomości istnieje już zabudowa, którą inwestor chce kontynuować na swoim gruncie, warto uzyskać decyzję o jej warunkach na dotychczasowych zasadach, a czas ma kluczowe znaczenie.

Po trzecie, zmianie ulegną zasady ustalania parametrów i wskaźników zabudowy ustalanych w treści decyzji o warunkach zabudowy. Parametry te będą ustalane na podstawie analizy nieruchomości sąsiednich w promieniu nie większym niż trzykrotność frontu działki budowlanej, ale większym niż 200 metrów. Zgodnie z dotychczasowymi przepisami nie istniało ograniczenie co do maksymalnej wielkości obszaru podlegającego analizie.

Po czwarte, jeśli przyjrzymy się zaletom dotychczasowych przepisów, zobaczymy, że jedną z głównych korzyści jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która pozostaje ważna bezterminowo. Nowe przepisy zmieniły jednak ten scenariusz: tylko decyzje o warunkach zabudowy, które staną się ostateczne do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo. Jeśli decyzja o warunkach zabudowy stanie się ostateczna po 31 grudnia 2025 roku, będzie ważna tylko przez pięć lat.

Zintegrowany plan inwestycyjny, czyli plan miejscowy na wniosek (i koszt) inwestora

Od 24 września 2023 roku inwestorzy są uprawnieni do przygotowania i przedłożenia właściwej gminie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego, który jest oficjalnie uchwalany przez gminę, ale w praktyce przygotowywany i finansowany przez inwestora. Czy gmina powinna spieszyć się z uchwaleniem planu miejscowego, jeśli deweloper jest w stanie ponieść koszty sporządzenia ZPI? Oczekuje się, że w wielu przypadkach gminy będą sugerować inwestorom przedłożenie projektu ZPI.

Warunkiem uchwalenia przez gminę ZPI jest zawarcie przez inwestora umowy urbanistycznej z gminą, która określi szczegółowe zobowiązania inwestora wobec gminy, w tym to, czy inwestor jest zobowiązany do sfinansowania budowy inwestycji towarzyszących, takich jak na przykład szkoła czy boisko sportowe. Obecnie zakres tych kosztów nie jest ograniczony przepisami reformy, co pozostawia pole do negocjacji między inwestorami a gminami i zachęca gminy do wykorzystywania ZPI jako istotnego instrumentu planowania przestrzennego zamiast standardowego planu miejscowego, którego sporządzenie jest dla gminy bardzo kosztowne.

Wdrożenie wielkiej reformy planowania doprowadzi do zmian w możliwościach zabudowy nieruchomości, co ostatecznie wpłynie na ich ceny. Niektóre z nich zyskają, a inne stracą na wartości. Ustalenie, czy spadek wartości nieruchomości – spowodowany reformą – stanowi podstawę do roszczenia o odszkodowanie, zasługuje jednak na osobny artykuł.