Przyszłe oblicze nieruchomości

Wśród najczęściej dyskutowanych kwestii związanych z obecnością najemców w parku magazynowym są te dotyczące obniżania kosztów operacyjnych. To stałe oczekiwanie, bez względu na rozwój technologii i zmieniające się regulacje prawne. Przy ustalaniu budżetu rocznego, z którego ostatecznie wylicza się stawkę za opłaty eksploatacyjne, zarządca nieruchomości musi brać pod uwagę wiele czynników.

Po pierwsze, powinien być świadomy wprowadzanych zmian legislacyjnych, nowych dyrektyw unijnych, następnie musi zdecydować o rodzaju zakupionej energii i czasie trwania umowy, kończąc na przestrzeganiu strategii ESG. Z kolei stawka czynszu ustalana jest z góry przy podpisywaniu umowy najmu, a wariancje związane z jej wysokością są regulowane poprzez różne pakiety zachęt oferowane przez właścicieli, np. zwolnienia z czynszu w postaci jednego miesiąca za każdy rok trwania umowy. Na tej podstawie w bardzo uproszczony sposób wylicza się tzw. czynsz efektywny, który jest niższy niż stawka wyjściowa. Niemniej jednak w następnych latach kluczowe dla działalności właścicieli nieruchomości, a także najemców będzie rygorystyczne przestrzeganie nowych dyrektyw unijnych, które od 2023 roku stopniowo zostają wdrażane na rynek nieruchomości. W związku z tym rola zarządcy nieruchomości wychodzi daleko poza zrozumienie procesu związanego z ustalaniem wysokości stawek czynszów i opłat eksploatacyjnych. Wymaga ona dokładnego planowania i nieustannego kształcenia w zakresie zmian legislacyjnych, wprowadzania zrównoważonych rozwiązań, spełniania standardów ESG czy umiejętnego dostosowania do strategii zarówno właścicieli, jak i najemców.

Z czego składają się opłaty eksploatacyjne?

Składowymi opłat eksploatacyjnych są m.in. opłaty cywilno-prawne, koszty związane z ubezpieczeniem, mediami części wspólnej, koszty niezbędnych przeglądów i innych planowanych prac, a także firm obsługujących nieruchomość, tj. ochrony, utrzymania terenów wspólnych, facility managerów czy zarządców. Na niektóre z wymienionych czynników zarządcy nie mają wpływu, jak chociażby na zmiany systemu podatkowego skutkujące zwiększeniem przychodów gmin z podatków czy wzrost płacy minimalnej. Dla przykładu, w ostatnim roku niektóre z gmin zdecydowały się na maksymalne podniesienie wysokości podatków, tj. o 15%, a rząd uchwalił dwie podwyżki płac minimalnych, które bezpośrednio wpływają na wprowadzenie dodatkowych korekt w rocznym budżecie utrzymania nieruchomości i ostatecznie zwiększają wysokość opłat eksploatacyjnych.

Możliwe optymalizacje

W grupie działań, które podejmują zarządcy w zakresie próby optymalizacji kosztów eksploatacyjnych, znajdują się różne energooszczędne rozwiązania i sugestie wobec właścicieli nieruchomości, np. wymiana oświetlenia na LED, wprowadzenie inteligentnego sterowania oświetleniem DALI, systemy zarządzania energią, instalacje fotowoltaiczne lub przemysłowe pompy ciepła, które mogą znacząco obniżyć rachunki za media. Innym przykładem jest optymalizacja serwisu ochrony, w jej miejsce można wykorzystać systemy wizyjne. Obecnie posterunek ochrony kosztuje ok. 30 tys. zł miesięcznie, zaś po inwestycji w system wizyjny, tj. ok. 120–150 tys. zł, koszt utrzymania miesięcznego spada do ok. 3–4 tys. zł, a możliwy zwrot z inwestycji następuje po 5–6 miesiącach. Z prostej kalkulacji wynika, że długoterminowe inwestycje w technologie przynoszą wymierne korzyści finansowe dla najemców. Oczywiście możliwości optymalizacji zawsze zależą od specyfiki konkretnej nieruchomości.

Ostatni wzrost stawek czynszów

Zgodnie z raportem największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO Polski rynek magazynowy – podsumowanie 2022 r. średni wzrost ofertowych stawek czynszu w 2022 roku we wszystkich regionach wahał się w granicach 15–20%, przy czym oczekiwania o 30% więcej dotyczyły głównie nowych projektów. Od dekady nie obserwowano tak silnego trendu, który pojawił się nie tylko w Polsce, ale był również odczuwalny w całej Europie. Kilka czynników, w tym wybuch pandemii czy atak Rosji na Ukrainę, spowodowało nagły, skokowy wzrost cen materiałów i wykonawstwa, przez co o wiele kosztowniejsza stała się budowa nowych hal magazynowych. Dodatkowo rosnąca inflacja i podniesienie przez banki centralne stóp procentowych wpłynęły na znaczący wzrost kosztów finansowania inwestycji.

Najważniejsze zmiany, zarówno po stronie właścicieli nieruchomości, jak i najemców, związane są ze stopniowo wprowadzaną polityką klimatyczną i realizacją programu Fit for 55, która będzie wiązała się z ogromną modernizacją termiczną. Niemniej jednak deweloperzy i inwestorzy od kilku lat prowadzą aktywną politykę m.in. w zakresie certyfikacji swoich nieruchomości. W bazie Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) na koniec maja 2024 roku znajduje się ponad 2300 budynków o różnym przeznaczeniu, np. hal magazynowych, biurowców, centrów handlowych, hoteli czy szkół.

Dyrektywy unijne skoncentrowane na sektorze nieruchomości

Według danych podawanych przez Komisję Europejską w 2020 roku budynki w samej Unii Europejskiej generują łącznie 40% zużycia energii i odpowiadają za 36% emisji gazów cieplarnianych. Na te wartości wpływają głównie budowa, użytkowanie, renowacja i rozbiórka budynków. Kluczowe zatem w polityce europejskiej stało się znalezienie sposobu na poprawę efektywności energetycznej budynków, która pomoże osiągnąć ambitny cel związany z uzyskaniem neutralności emisyjnej do 2050 roku zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu. W 2023 roku mogliśmy odnotować skoncentrowanie działań Komisji Europejskiej w sektorze nieruchomości – to właśnie wtedy doszło do istotnych zmian w wymogach wobec tego rynku, m.in.

• znowelizowano dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD),
• rozszerzono dyrektywę ETS m.in. o budownictwo (tzw. ETS 2),
• znowelizowano dyrektywę o odnawialnych źródłach energii (RED III),
• znowelizowano dyrektywę o efektywności energetycznej (EED),
• w życie wprowadzono CBAM, czyli podatek węglowy z tytułu importu do UE wybranych materiałów, takich jak cement, żelazo, stal, aluminium czy energia elektryczna.

Czym jest Renovation Wave?

Program Unii Europejskiej Renovation Wave, czyli konieczność dostosowania nieruchomości nie tylko do „starych” dyrektyw (Unijna Taksonomia, CRREM), ale także do nowych wytycznych (EPBD), będzie wymuszał na właścicielach zwiększenie efektywności budynku poprzez obniżanie zużycia mediów, stosowanie nowych nisko- lub zeroemisyjnych technologii, a w ostateczności przebudowę budynku. Oznacza to zwiększenie nacisku na wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, w tym niskotemperaturowych źródeł ciepła oraz efektywnych źródeł chłodzenia.

Co oznacza wprowadzenie dyrektyw unijnych?

Wprowadzenie Dyrektywy o sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (CSRD) oraz Europejskich standardów raportowania ESRS (European Sustainability Reporting Standards) z 2023 roku niesie ze sobą istotne zmiany dla najemców. Nowe regulacje obejmują około 50 tys. przedsiębiorstw w Unii Europejskiej, w tym około 3,5 tys. w Polsce. Dyrektywa CSRD i standardy ESRS nakładają obowiązek raportowania wpływu na środowisko, społeczeństwo oraz standardy zarządcze, co ma na celu zwiększenie transparentności i odpowiedzialności przedsiębiorstw w obszarze zrównoważonego rozwoju.

Wpływ na najemców

Dla najemców kluczowe jest zrozumienie, że nowe regulacje mają szerokie spektrum oddziaływania. Przede wszystkim przedsiębiorstwa objęte obowiązkiem raportowania będą wymagały od swoich podwykonawców i dostawców usług dostarczenia odpowiednich danych, aby móc spełnić wymogi CSRD i ESRS. Oznacza to, że firmy współpracujące z dużymi korporacjami będą musiały dostosować swoje praktyki operacyjne i zarządcze do nowych standardów, a najemcy – przywiązywać większą wagę do zrównoważonego rozwoju w swojej działalności operacyjnej. Dotyczy to m.in. wprowadzenia bardziej ekologicznych praktyk, takich jak zmniejszenie zużycia energii, redukcja odpadów oraz wdrażanie strategii mających na celu zmniejszenie śladu węglowego.

Konieczność dostosowania operacyjnego

Firmy chcące brać udział w przetargach lub kontynuować współpracę z przedsiębiorstwami objętymi CSRD będą musiały spełnić określone wymogi. Przykład może stanowić konieczność przystosowania floty transportowej do pojazdów elektrycznych, aby zredukować emisję gazów cieplarnianych. Dodatkowo obowiązkowe stanie się raportowanie emisyjności budynków, w których najemcy prowadzą swoją działalność gospodarczą; brak dostosowania do tych wymogów może skutkować utratą kontraktów i partnerstw biznesowych. Obejmuje to także kwestie dotyczące zużycia wody, ograniczenia zanieczyszczeń oraz dbanie o bioróżnorodność. Firmy będą musiały wykazać, że ich działalność nie wpływa negatywnie na lokalne ekosystemy i społeczności.

Konsekwencje braku raportowania

Nieprzestrzeganie nowych regulacji wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Brak danych lub ich nierzetelne raportowanie może skutkować odpowiedzialnością karno-skarbową. Przedsiębiorstwa muszą więc zainwestować w odpowiednie systemy i narzędzia do zbierania i analizowania danych, aby spełnić wymogi CSRD i ESRS. Firmy, które nie sprostają nowym wymaganiom, mogą napotkać trudności w pozyskiwaniu finansowania. Coraz więcej instytucji finansowych oraz inwestorów zwraca uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Brak odpowiednich raportów może skutkować niższą oceną ryzyka i wyższymi kosztami kapitału.

Przygotowanie do nowych wymogów

Aby sprostać nowym wymaganiom, najemcy powinni zacząć od przeprowadzenia audytu swojej działalności pod kątem zrównoważonego rozwoju. Warto zidentyfikować obszary, w których można wprowadzić usprawnienia, takie jak poprawa efektywności energetycznej, zmniejszenie emisji CO2 czy wdrożenie strategii gospodarki o obiegu zamkniętym. Kolejnym krokiem jest opracowanie strategii zrównoważonego rozwoju integrującej cele środowiskowe, społeczne i zarządcze z ogólnymi celami biznesowymi firmy. Ważne, aby strategia ta dostosowywała się do zmieniających się regulacji oraz oczekiwań rynku.

Przyszłość zrównoważonego rozwoju

Wprowadzenie Dyrektywy o sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (CSRD) oraz Europejskich standardów raportowania ESRS stanowi istotny krok w kierunku większej transparentności i odpowiedzialności przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju. Dla najemców oznacza to konieczność dostosowania swoich praktyk operacyjnych, raportowania wpływu na środowisko i społeczeństwo oraz spełnienia rygorystycznych standardów zarządczych. Firmy muszą inwestować w odpowiednie systemy i procesy, aby zapewnić zgodność z nowymi regulacjami, co jest niezbędne do utrzymania konkurencyjności na rynku i uniknięcia konsekwencji prawnych oraz finansowych.

Rola zarządcy nieruchomości

W kontekście nowych regulacji unijnych rola zarządcy nieruchomości staje się jeszcze bardziej kluczowa – musi on nie tylko monitorować i kontrolować koszty operacyjne oraz eksploatacyjne, ale także zapewniać, że nieruchomości spełniają wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju. Obejmuje to m.in. następujące aspekty:

• świadomość legislacyjna: zarządca musi być na bieżąco ze zmianami prawnymi i dyrektywami unijnymi, takimi jak CSRD i ESRS, oraz implementować odpowiednie środki zaradcze,
• optymalizacja energetyczna: wprowadzenie energooszczędnych rozwiązań, takich jak oświetlenie LED, systemy zarządzania energią czy instalacje fotowoltaiczne, które mogą znacząco obniżyć rachunki za media,
• raportowanie ESG: zapewnienie, że wszystkie aspekty środowiskowe, społeczne i zarządcze są odpowiednio monitorowane, raportowane i spełniają standardy ESG,
• dostosowanie operacyjne: wdrażanie strategii mających na celu zmniejszenie zużycia energii, redukcję odpadów oraz zarządzanie emisjami CO2, aby budynki były bardziej ekologiczne i zgodne z wymogami unijnymi.

Zarządcy nieruchomości muszą więc pełnić rolę nie tylko administratorów, ale także strategów ds. zrównoważonego rozwoju, którzy pomagają najemcom i właścicielom nieruchomości w dostosowywaniu się do nowych regulacji i standardów. Natomiast wdrożenie nowych regulacji może również przynieść korzyści długoterminowe, takie jak poprawa wizerunku firmy, większa lojalność klientów oraz rozwój innowacyjnych rozwiązań przyjaznych dla środowiska. Przedsiębiorstwa, które aktywnie wprowadzą zrównoważone praktyki, mogą liczyć na lepsze postrzeganie przez konsumentów i inwestorów oraz uzyskanie przewagi konkurencyjnej – w efekcie będą mogły nie tylko spełniać wymagania regulacyjne, ale także odgrywać istotną rolę w kształtowaniu zrównoważonej przyszłości, przyczyniając się do poprawy jakości środowiska naturalnego oraz życia społeczności.