Różnice w zarządzaniu aktywami

Zarządzanie portfolio obiektów biurowych i logistycznych

Myśląc o różnicach między zarządzaniem portfolio budynków magazynowych i biurowych,  trzeba mieć na uwadze podstawowy cel ich istnienia i działalności, jakie się w nich prowadzi. Główną funkcją magazynów jest przechowywanie towarów, a świadczona tam praca, to przede wszystkim praca fizyczna. Komponent socjalno-biurowy w magazynach stanowi około 5-7% powierzchni budynku. Magazyny najczęściej lokuje się na peryferiach miasta, blisko szlaków transportowych, autostrad i portów.  Biura stanowią miejsca pracy umysłowej. Tu najemcy są bardziej wymagający w kwestii lokalizacji, designu wnętrz, technologii oraz udogodnień, które wpływają na komfort pracy ludzi i wizerunek firmy. Budynki biurowe charakteryzuje różnorodność, z kolei na rynku magazynowym dominuje powtarzalność i standaryzacja.

W zarządzaniu portfelem magazynowym i biurowym istnieją wspólne elementy, jak również różnice. W końcu oba rodzaje budynków są produktami inwestycyjnymi, których podstawę stanowi przychód generowany przez umowę najmu, zawieraną na czas określony i zabezpieczaną w ten sam sposób. Nieruchomości biurowe i magazynowe finansują banki, a wartość ustala się na podstawie wycen rzeczoznawców majątkowych. Zarządzanie takimi aktywami jest raczej spójne i przewidywalne. Obie grupy najemców mają specyficzne wymagania, które muszą być spełnione, aby zapewnić im optymalne warunki do prowadzenia działalności.

Co do różnic, to uważam, że biurowce są bardziej wymagające, jeśli mówimy o nakładach pracy Asset Managera, ilości zmiennych i czynników, które należy uwzględnić podczas zarządzania, w przypadku budynków magazynowych. W mojej ocenie praca Asset Managera jest bardziej przewidywalna i zarazem powtarzalna.

Tutaj chciałabym z dumą dodać, że Gdański Business Center charakteryzuje lokalizacja, która cieszy się ogromnym zainteresowaniem i uznaniem wśród najemców. To właśnie w tym kompleksie mamy jako Savills IM również swoje biuro, do którego przeprowadziliśmy się w 2016 roku.

Rynek nieruchomości wciąż ewoluuje, na co ogromny wpływ mają dziś potrzeby i oczekiwania najemców.

Zmiany na rynku najemców biurowych dotyczą aktualnie wielu obszarów:

1. Większe grono pracowników firmy bierze udział w wyborze lokalizacji nowego biura i decyduje o jego funkcjonalności, co moim zdaniem stanowi bardzo pozytywny trend;
2. Pomocy w kształtowaniu funkcji biura najemcy poszukują u firm specjalistycznych.  Dostrzec można więcej przemyślanych przestrzeni biurowych, w których decyzję o funkcjonalności obszarów podejmuje cały zespół;
3. Wprowadzenie hybrydowego modelu pracy wpłynęło na redukcję przestrzeni biurowej. Wspomniana tendencja jeszcze się utrzymuje i w najbliższym czasie nie przewiduję w tym zakresie drastycznej zmiany. Biura nie przestaną istnieć, ponieważ stanowią naturalną część miejskiego życia;
4. Przywiązywanie wagi do designu i jakości przestrzeni biurowych to trend, który w Polsce mocno się rozwinął. Nasz rynek jest jeszcze bardzo młody, ale podchodzimy do tych kwestii z większą świadomością.

Rynek magazynowy w Polsce jest jednym najmłodszych, a zarazem najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie. Pierwsze nowoczesne magazyny pojawiły się w Polsce dopiero po 2000 roku, kiedy to rynek magazynowy w Europie istniał już od kilku dziesięcioleci. Chciałabym podkreślić, że na dzień dzisiejszy jest to piąty co do wielkości rynek w Europie, co świadczy o ogromnej dynamice wzrostu tego sektora w Polsce w ciągu zaledwie dwudziestu lat. Co się zmieniło w ostatnim czasie? Otóż obserwujemy pewną stabilizację wśród najemców magazynowych, którzy mniej chętnie zmieniają obiekty. Zauważają, że standard nieruchomości na rynku w wielu przypadkach od siebie drastycznie nie odbiega.  W 2022 roku proporcja renegocjacji we wszystkich umowach najmu na rynku magazynowym w Polsce wynosiła 34%, w zeszłym roku przekroczyliśmy już 40%. Dla nas, Asset Managerów, jest to ewidentna oznaka dojrzałości. . Deweloperzy są gotowi dostarczyć nową powierzchnię, najemcy wciąż otrzymują dużo ofert, jednak coraz częściej decydują się na pozostanie w aktualnej lokalizacji.

To istotna różnica, którą obserwujemy w naszym portfelu, w stosunku do sytuacji chociażby sprzed dwóch lat.

Długoterminowe umowy najmu

Termin umów najmu na rynku magazynowym determinuje charakter pracy najemców. Najwięksi z nich działają w branży logistycznej i świadczą przede wszystkim usługi na rzecz innych kontrahentów, takie jak: przechowywanie, obsługa operacji logistycznych czy też dostarczanie produktów do odbiorcy. Decyzja                  o przedłużeniu najmu zależy od kontraktu z klientem. Zdecydowana większość prolongowanych umów                 w obiektach magazynowych trwa 3 lata. Wyodrębnia się pewna grupa najemców magazynowych, która świadczy usługi logistyczne na swoje własne potrzeby. Zazwyczaj podwyższają oni standard przestrzeni magazynowej, inwestują w pewne rozwiązania, zautomatyzowanie produkcji. Ich funkcjonowanie nie jest uzależnione od czynników zewnętrznych, tylko stanowi część ich globalnej działalności. Najważniejsza jest dla nich lokalizacja, a wysokość czynszu drugorzędna. Przestrzeń się sprawdziła, poniesiono nakłady inwestycyjne, pracuje tam zespół specjalistów. Ta grupa przedłuża najem najczęściej o 5-7 lat, a takie kontrakty stanowią około 20% wszystkich umów w naszym portfelu.

Ryzyka inwestycyjne

Przed zakupem projektu warto skonsultować się z doświadczonym asset managerem. Przede wszystkim to Asset Manager jest praktykiem, bowiem posiada największą wiedzę na temat funkcjonowania operacyjnego budynku, najmów i przedłużenia kontraktów, kwestii technicznych, ESG, marketingu. To właśnie Asset Manager uczestniczy w cyklu życia budynku, od momentu jego wybudowania lub kupienia aż do sprzedaży. Jego wiedza jest bezcenna i szczerze radzę każdemu Managerowi Transakcyjnemu z niej skorzystać.

Elastyczność kontraktów

Asset Manager powinien obserwować rynek i pojawiające się na nim trendy. Uważam, że sytuacja, kiedy właściciel posiada budżet na dostosowanie budynku do obecnych realiów lub nowych trendów, daje większą szansę na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Współpraca na międzynarodowym poziomie, wymiana wiedzy między kolegami, trafna obserwacja rynku i duża elastyczność – to właśnie cechy, które nas wyróżniają.

Nieruchomość stanowi produkt inwestycyjny i jednym z jego filarów jest możliwość mierzenia zysków, które generuje. Zarówno długość najmu, jak i gwarancja wpływów ma tutaj ogromne znaczenie. W czasie pandemii większość najemców na rynku chciała zmniejszyć powierzchnię najmu. W przypadku kompleksu Gdański Business Center jedynie kilku najemców skorzystało z tej możliwości, a ich redukcja powierzchni wynosiła od 5% do 30%. Sytuacja w magazynach wyglądała zupełnie inaczej. W naszym portfelu kilka umów najmu pomieszczeń magazynowych zawierało klauzulę potencjalnego zmniejszenia powierzchni. Ostatecznie żaden z najemców magazynowych z niej nie skorzystał, a obecnie ich najczęstszym oczekiwaniem jest pierwszeństwo najmu i gwarancja przedłużenia obowiązywania umowy.

Strategia inwestycyjna w budżecie

Podstawowe elementy, które wprowadziłabym w każdym budynku biurowym, to:

1. Analiza nieruchomości pod kątem technicznym oraz ESG – warto skorzystać z usług doradców zewnętrznych, zwrócić uwagę na instalacje budynkowe, wykonać ich audyt i sprawdzić funkcjonowanie; mowa przede wszystkim o instalacjach HVAC (ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja), elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Dla przykładu: Jeśli wyposażymy instalację HVAC w czujniki jakości powietrza, będziemy wiedzieli, czy zasysane z zewnątrz, przechodząc przez wszystkie piętra, nadal spełnia wymogi. Jeśli jest dobrej jakości, można nadać mu drugi obieg. Największe pobory energii następują, kiedy latem musimy schłodzić powietrze z zewnątrz, a zimą je ogrzać, żeby rozprowadzić po budynku. Jeśli uda nam się wpuścić je na drugi obieg, będziemy na dobrej drodze do zmniejszenia zużycia energii;
2. Prowadzenie statystyk obecności pracowników w kompleksie – poznanie sposobu funkcjonowania budynku w celu dopasowania instalacji budynkowych do cyklu życia budynku;
3. Doposażenie systemów w programy i algorytmy, które nie tylko wskazują obszary instalacji wymagające poprawy funkcjonowania lecz także same sterują instalacjami, dopasowując je do konkretnych potrzeb budynkowych;
4. Audyt instalacji wodnej, monitoring jakości wody i jej  zużycia;
5. Bardzo ważnym obszarem analizy powinna być instalacja oświetlenia. W ramach przykładu mogę wskazać podjętą przez nas decyzję o wymianie oświetlenia na LED we wszystkich przestrzeniach wspólnych, zewnętrznych i garażach podziemnych w całym kompleksie biurowym Gdański Business Center. Inicjatywę rozpoczęliśmy trzy lata temu i w tym roku skończymy ostatni etap wymiany oświetlenia. Zdecydowanie rekomenduję przeznaczenie na ten cel środków w budżecie. Przy fit-outach i refit-outach to wręcz punkt obowiązkowy.

Trendy ESG

Podczas zakupu nieruchomości częścią analizy transakcyjnej jest rozdział poświęcony ESG. To pierwszy krok, który wykazuje pewne braki albo rozwiązania ponadstandardowe, bo takie budynki również się zdarzają. Myślę, że mamy bardzo duże pole do nauki. Po pierwsze, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki wpływ mają nasze nieruchomości na środowisko. Zdecydowaliśmy się w Savills IM na re-certyfikację wszystkich obiektów – nawet tych, których uzyskały ją w trakcie budowy, po to, żeby zrozumieć zmiany zachodzące w obiekcie, z uwzględnieniem obecnej sytuacji na rynku, funkcjonuje. Chcielibyśmy uzyskać certyfikację BREEAM na poziomie Excellent dla całego portfela magazynowego. Kryteria, jakie musi spełnić dany obiekt magazynowy, aby taki certyfikat zdobyć, są jasne. Osobiście uważam, że powinniśmy wykorzystywać narzędzia uznane, międzynarodowe, mierzalne, którymi możemy posługiwać się jako porównywalne.

Korzystamy z usług doradców zewnętrznych, którzy wykonują dla nas raporty „net zero carbon”. Konsultujemy się z odpowiednimi działami i klientami, aby wypracować wspólne stanowisko w kwestii finansowania pewnych rozwiązań. Mamy dalekosiężne plany, jednak musimy podchodzić do nich zdroworozsądkowo. Aktualny trend na rynku to fotowoltaika. Rozmawiam o tym z wieloma asset managerami. Planujemy w tym roku doposażyć dwa nasze obiekty w instalacje fotowoltaiczne. Czego nam brakuje, to zmian w ustawodawstwie, które ułatwią wprowadzenie rozwiązań stosowanych w innych krajach UE, jak np. sprzedaż wytworzonej w tej sposób energii. Upatruję szansę rozwoju w technologii, która sprawiłaby, że instalacja fotowoltaiczna będzie na przykład lżejsza, dzięki czemu z łatwością przyjdzie nam instalowanie jej na dachu czy fasadzie budynku. Biorąc pod uwagę  aktualne rozwiązania techniczne, dachy magazynowe nie pozwalają nam na jej instalację.

Kryzys surowcowy

Kwestia surowców jest bardzo obszernym tematem, dlatego powstało dużo firm doradczych specjalizujących się w tym sektorze. Są to specjaliści, którzy obserwują ceny, doradzając, kiedy warto zakupić dany surowiec i na jakich warunkach. Mamy do czynienia z bardzo specyficznym i specjalistycznym rynkiem, dlatego warto – choćby pobieżnie – się z nim zapoznać.

Ogromne wyzwanie w zarządzaniu portfelem pojawiło się dwa lata temu, kiedy ceny prądu i gazu gwałtownie poszybowały. Widzieliśmy, jak wpłynęło to na koszty operacyjne budynków biurowych, jak i magazynowych. Ani przestrzeń biurowa, ani magazynowa nie może funkcjonować bez zasilania prądem, ogrzewanie większości budynków magazynowych odbywa się za pomocą gazu. Jako przykład podam sytuację z cenami ciepła w Warszawie, którą doświadczyliśmy w roku 2023, kiedy w styczniu, lutym i marcu koszty doprowadzenia ciepła do budynku przez jedynego dostawcę dostępnego w Warszawie wzrosły o 47-49%, co wpłynęło kolosalnie na ponoszone przez nas wydatki operacyjne. Myślę, że wsparcie państwa jest niezbędne w takich sytuacjach. A na zakończenie: Bardzo bym życzyła – sobie oraz nam wszystkim – przewidywalności na rynku cen surowców oraz większej kontroli i interwencji państwa.