The FORM – wokół ekologii

Tematem niniejszego wydania jest gospodarka obiegu zamkniętego. W jaki sposób działania Lincoln Property Company wpisują się w ten nurt?

GOZ (gospodarka o obiegu zamkniętym) oraz ESG to dwa podejścia, które – choć różne w założeniach i celach – mają za zadanie promocję zrównoważonego rozwoju i ograniczenie negatywnego wpływu działalności gospodarczej zarówno na środowisko, jak i społeczeństwo. Projektowanie i realizacja projektów nieruchomościowych – zgodnie z filozofią ESG – stanowi jeden z najważniejszych priorytetów naszej firmy. W ramach tego podejścia dbamy przede wszystkim o projektowanie naszych obiektów z myślą o ich długowieczności, z uwzględnieniem potencjalnej zmiany ich funkcji w przyszłości. Na etapie realizacji inwestycji (budowy) dbamy o to, aby wykorzystywać jak najwięcej materiałów pochodzących z recyklingu. W projektowaniu kładziemy nacisk m.in. na prawidłową gospodarkę odpadami, dążąc do ich jak największej redukcji. Ma to zastosowanie zarówno na etapie budowy, jak i później – w trakcie wieloletniego użytkowania nieruchomości. Wprowadzenie strategii GOZ, do której zaliczamy zrównoważone budownictwo i zarządzanie energią, wspiera nasze cele ESG w zakresie środowiskowym, a także społecznym.

Jesteście inwestorem międzynarodowym, który większość inwestycji posiada i prowadzi na obszarze USA. Jaki obecnie panuje klimat inwestycyjny oraz biznesowy w USA i w jaki sposób przekłada się to na wasze działania w regionie CEE? Jak postrzegana jest dziś Polska i Europa z perspektywy tamtego rynku?

Istnieje wiele czynników, które wpływają na obecny klimat inwestycyjny oraz biznesowy na rynku nieruchomości w USA. Z jednej strony, są to wysokie stopy procentowe i dostępność kapitału, zadłużenie publiczne i korporacyjne, a z drugiej – zmiany klimatyczne oraz rosnące potrzeby ESG. Rynek nieruchomości w USA wymaga od inwestorów i firm elastyczności oraz strategicznego podejścia do zarządzania portfelami i inwestycjami, z uwzględnieniem zarówno wyzwań ekonomicznych, jak i możliwości wynikających z nowych trendów i zmian rynkowych. Europejski rynek nieruchomości również przechodzi przez trudny okres, ale są widoczne sygnały stabilizacji. Po dużych spadkach wartości nieruchomości i wolumenu transakcji w 2023 roku przewiduje się zmianę trendu na rosnący (zwłaszcza dla nieruchomości typu prime), zaś działalność inwestycyjna zwiększy się o około 10% w 2024 roku. Amerykańscy inwestorzy dostrzegają w Europie (w tym w Polsce) potencjał do inwestycji, zwłaszcza w sektorach magazynowym i logistycznym, a także w projektach zrównoważonego rozwoju. Chociaż obecne warunki rynkowe są wymagające, możliwości wzrostu i stabilizacji czynią te rynki atrakcyjnymi na dłuższą metę.

Na jakich projektach skupiacie się dziś najbardziej? W jaki sposób chcecie je kreować i jakie aspekty funkcjonowania obiektów są dziś Pana zdaniem najistotniejsze? Jak dziś wygląda i jak rozwijać się będzie Wasze portfolio?

W Polsce Lincoln realizuje obecnie swój flagowy projekt o nazwie The FORM, który powstaje w najdynamiczniej rozwijającej się dzielnicy biznesowej Warszawy. Budynek o powierzchni blisko 31 tys. mkw., który powstaje u zbiegu ulic Pańskiej i Miedzianej na Woli, znajduje się w zaawansowanej fazie budowy, a oddanie go do użytku planowane jest w grudniu 2024 roku, podczas gdy pierwszy najemca rozpocznie swoją działalność w styczniu 2025 roku. Z pewnością będzie to najbardziej nowoczesny i zaawansowany technologicznie budynek biurowy w Warszawie oraz w tej części Europy. Od samego początku jednym z naszych głównych celów było zaprojektowanie budynków spełniających najbardziej wyśrubowane standardy ESG. Będzie to projekt odzwierciedlający nie tylko nasze kilkudziesięcioletnie doświadczenie w sektorze biurowym, lecz także zaangażowanie firmy na rynku polskim i europejskim. W Europie posiadamy również biura w Londynie i Pradze. W Wielkiej Brytanii realizujemy obecnie gigantyczny projekt o nazwie Station Hill. To przedsięwzięcie składa się z kilku budynków (realizowanych etapami) o przeznaczeniu biurowym, mieszkaniowym (na wynajem), a także hotelowym i handlowym. Lincoln planuje dalszy rozwój biznesu w Europie. Przyglądamy się inwestycjom z różnych sektorów. Jesteśmy zainteresowani projektami typu mixed-use, a także z sektora logistycznego i przemysłowego. Wierzymy również, że rynek biurowy nadal będzie potrzebny, dlatego nie wykluczamy również dalszych inwestycji w tym sektorze.

Obserwujemy dość powszechnie niski stan wykorzystania powierzchni biurowych przez pracowników. Z czego to Pana zdaniem wynika i w jaki sposób właściciele mogą wspierać najemców w podnoszeniu poziomu wykorzystania powierzchni?

Zanotowano kilka głównych aspektów, które wpłynęły w ostatnich latach na zmniejszenie wykorzystania powierzchni biurowych przez pracowników. Największy wpływ miała oczywiście pandemia COVID-19, która wprowadziła ogromne zmiany w sposobie pracy. Wiele firm przeszło na modele pracy zdalnej lub hybrydowej, co oznacza, że pracownicy spędzają mniej czasu w tradycyjnych biurach. Jednocześnie w ostatnich latach obserwujemy bardzo szybki rozwój technologii, który umożliwia efektywną pracę zdalną, co dodatkowo wspiera ten trend. Widzimy także zmieniające się preferencje pracowników. Wiele osób ceni sobie elastyczność, jaką daje praca zdalna. Uniknięcie codziennych dojazdów, większy balans między życiem zawodowym a prywatnym oraz możliwość pracy w bardziej komfortowych warunkach domowych są dla wielu pracowników istotnymi zaletami. Na to wszystko nakładają się zmiany demograficzne i kulturowe. Nowe pokolenia pracowników, zwłaszcza millenialsi i generacja Z, często preferują elastyczne godziny pracy i pracę zdalną. Kulturowe zmiany w postrzeganiu pracy i rosnące znaczenie równowagi między życiem zawodowym a prywatnym również wpływają na zmniejszenie zapotrzebowania na tradycyjne biura.

Dlatego budynki biurowe i przestrzenie wynajmowane przez najemców nabierają w obecnych czasach innego znaczenia. Są to nie tylko miejsca pracy, tj. biurko i krzesło. Mowa również o komfortowych przestrzeniach przeznaczonych głównie do spotkań koordynacyjnych w zespołach, jak również integracji pomiędzy pracownikami.

The FORM promujecie jako nową koncepcję obiektów przyszłości. Na czym ona polega i dlaczego może być ważna dla najemców?

Faktycznie The FORM stanie się prawdziwym budynkiem biurowym przyszłości. Będzie to najbardziej zaawansowany technologicznie obiekt tego typu w Polsce, co zostało potwierdzone m.in. certyfikatem SmartScore na najwyższym poziomie Platinum, który otrzymaliśmy niespełna dwa tygodnie temu.

W trakcie projektowania The FORM postawiliśmy przede wszystkim na zrównoważony rozwój i energooszczędność. Priorytetem dla nas jest komfort i zdrowie przyszłych użytkowników tego budynku. Oprócz znanych certyfikatów LEED and WELL na najwyższym poziomie Platinum budynek będzie posiadał również inne certyfikaty, jak na przykład AirScore D&O na poziomie Platinum potwierdzający naszą dbałość o czystość i jakość powietrza. Wykorzystujemy m.in. najwyższej klasy i najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne w kontekście wytwarzania energii elektrycznej dla budynku, a także kontroli i elastycznego zarządzania systemem wentylacji, chłodzenia i ogrzewania, nawilżenia i oczyszczania powietrza oraz oświetlenia powierzchni, w zależności od rzeczywistych potrzeb danego najemcy i jego pracowników oraz pory (nocnej lub dziennej).

Ponadto budynek powstaje w taki sposób, aby zapewnić jak największą elastyczność aranżacji przestrzeni do pracy i jej efektywne wykorzystanie. Chcemy promować tzw. przychodzenie do biura, zachęcając pracowników naszych najemców do korzystania z licznych udogodnień, jakie będzie oferował The FORM. Oprócz szerokiej oferty gastronomicznej dostępnej na miejscu atrakcją dla użytkowników naszego budynku będzie również zielone patio o powierzchni ponad 600 mkw., łączące się z bezpośrednio przylegającym do inwestycji, nowym i największym w tej części Warszawy placem miejskim – placem Kazimierza Wielkiego, który zostanie zaaranżowany jako zielona przestrzeń publiczna, stanowiąc nowe miejsce spotkań nie tylko dla pracowników biurowych, lecz także pozostałych mieszkańców stolicy.

W jaki sposób Pana poprzednie doświadczenia zawodowe wpływają na dzisiejszą percepcję rynku? Jak Pana zdaniem zmienia się rynek? Prośba o omówienie wszystkich kategorii obiektów, które są istotne dla waszego biznesu. 

Rynek nieruchomości przechodzi znaczące zmiany w odpowiedzi na różne czynniki, w tym ekonomiczne, technologiczne, klimatyczne i społeczne. Wspomniany wcześniej rozwój technologii i innowacje można zaobserwować we wszystkich segmentach rynku nieruchomości.

Bez względu na to, czy dzisiaj mówimy o projektach biurowych, logistycznych czy mieszkaniowych, wszyscy zwracamy szczególną uwagę na zrównoważony rozwój. Te właśnie czynniki wpływają obecnie w bardzo znaczący sposób na decyzje inwestycyjne i strategie zarządzania nieruchomościami. Jednocześnie mamy do czynienia z globalnymi napięciami, takimi jak wojna na Ukrainie oraz niepewnościami ekonomicznymi (m.in. rosnące stopy procentowe czy inflacja, które wpływają na decyzje inwestycyjne i finansowanie nieruchomości). Inwestorzy stają się bardziej ostrożni i selektywni w swoich decyzjach.

Niezależnie od tego w długiej perspektywie Polska jest nadal atrakcyjnym krajem dla inwestorów. Przyczyniają się do tego m.in. strategiczne położenie geograficzne naszego kraju czy dynamicznie rozwijająca się gospodarka. Posiadamy duży rynek wewnętrzny oraz dobrze wykształconą, wykwalifikowaną i wciąż stosunkowo tanią kadrę; tzw. talent pool.

Jest Pan z wykształcenia inżynierem. W jaki sposób taki background wpływa dziś na Waszą działalność?

Faktycznie jestem z wykształcenia inżynierem budowlanym. Sam czuję, że daje mi to dodatkowe kompetencje i umiejętności, które pozwalają mi efektywnie zarządzać nieruchomościami, optymalizować koszty, wprowadzać innowacje oraz zapewniać zgodność z przepisami i normami zrównoważonego rozwoju. Znajomość procesów inżynieryjnych, jak i budowlanych sprzyja lepszemu planowaniu, koordynacji oraz nadzorowaniu naszych projektów. Rozumienie harmonogramów realizacji, techniki zarządzania ryzykiem oraz procedury zgodności z przepisami budowlanymi pomaga również zwiększać efektywność realizacji projektów i zmniejszyć ryzyko opóźnień oraz przekroczenia budżetu. Niemniej jednak głęboko wierzę, że kluczem do sukcesu jest połączenie wiedzy technicznej i zarządzania zespołami ludzkimi.

Prośba o omówienie nastrojów inwestycyjnych oraz dynamiki rynku najemców w Polsce. Czego Pana zdaniem możemy się spodziewać w drugiej połowie 2024 i w 2025 roku?

Nastroje inwestycyjne w polskiej branży nieruchomości w 2024 roku są wciąż mieszane, jednak przewiduje się pewne ożywienie i poprawę w porównaniu do roku poprzedniego. Rok 2023 był trudny dla rynku nieruchomości w Polsce, co wynikało przede wszystkim z globalnych ograniczeń ekonomicznych i wysokich kosztów finansowania. Perspektywy na kolejne miesiące zakładają umiarkowany optymizm. Eksperci przewidują, że stabilizacja stóp procentowych, a nawet spodziewane ich obniżenie mogą poprawić dostępność finansowania, co przyczyni się do zwiększenia aktywności inwestorów. Prognozuje się również, że różnica w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszać, co zwiększy liczbę transakcji. Możemy spodziewać się dalszego rozwoju sektora magazynowego, który pozostaje nadal dominujący pod względem wolumenu transakcji. Wzrost e-commerce i potrzeba efektywnej logistyki sprawią, że inwestycje w nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne będą kontynuowane. Sektor biurowy przechodzi transformację w odpowiedzi na zmiany w modelach pracy. Sektor wynajmu prywatnego (PRS) będzie rozwijał się w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie na wynajem długoterminowy, zwłaszcza w dużych miastach. Podsumowując, uważam, że rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku będzie kształtowany przez rosnący sektor magazynowy, transformację biur, znaczenie ESG, rozwój sektora PRS, inwestycje w technologie oraz poprawę dostępności finansowania. Wspomniane czynniki będą wspierać rozwój i adaptację rynku do nowych wyzwań i trendów.

O biurowcu The Form

The FORM to biurowiec nowej generacji, który będzie zlokalizowany przy skrzyżowaniu ulic Pańskiej i Miedzianej na warszawskiej Woli, w jednej z najbardziej pożądanych lokalizacji w stolicy, w odległości 5 minut spacerem od ronda Daszyńskiego.

Budynek zaoferuje najemcom łącznie ponad 30,8 tys. mkw. powierzchni, w tym ponad 28,3 tys. mkw. przestrzeni biurowej oraz 2,5 tys. mkw. powierzchni usługowo-handlowej na parterze budynku. W ramach jednej kondygnacji budynek będzie oferował od 2,9 tys. mkw. do ponad 4 tys. mkw. powierzchni, co umożliwi najemcom elastyczne planowanie przestrzeni biurowej.

Sercem biurowca będzie zielone patio o powierzchni ponad 600 mkw., tworzące strefę do spotkań i odpoczynku, łączące się płynnie z nowym placem miejskim – placem Kazimierza Wielkiego – bezpośrednio przylegającym do biurowca od ulicy Miedzianej.

Budynek zaoferuje także trzy przestronne tarasy o łącznej powierzchni blisko 1,1 tys. mkw., usytuowane na piątym, szóstym i ósmym piętrze.

Na poziomach –1 i –2 będzie zlokalizowany parking podziemny z 254 miejscami parkingowymi dla najemców i gości, a 30% z nich zostanie wyposażonych w instalacje pod stacje ładowania samochodów z napędem elektrycznym. Nie zabraknie także udogodnień dla rowerzystów, m.in. zostanie udostępnionych ponad 210 stojaków rowerowych, z osobnym wejściem i dedykowaną windą z poziomu parteru, jak również rozbudowanym zapleczem w postaci przebieralni z prysznicami, stacji napraw oraz do ładowania rowerów i hulajnóg elektrycznych.

The FORM został zaprojektowany z myślą o dobrostanie użytkowników i minimalizacji wpływu na środowisko, czego potwierdzeniem będą liczne certyfikaty, które otrzyma budynek: WELL i LEED na najwyższym poziomie Platinum; AirScore D&O, WiredScore, SmartScore i ActiveScore na poziomie Platinum oraz „Obiekt bez barier”. 100% energii elektrycznej, zużywanej w trakcie eksploatacji budynku, będzie pochodzić ze źródeł odnawialnych. Na dachu budynku zostanie zainstalowana instalacja paneli fotowoltaicznych. Trzyszybowe przeszklenie fasady z termiczną powłoką to kolejny element zapewniający wysoką efektywność energetyczną. W porównaniu do typowych budynków biurowych w The FORM zostanie dostarczone o 30% więcej świeżego powietrza do powierzchni biurowych. Wykorzystane zostaną również technologie, które pozwolą na zmniejszenie zużycia wody o 50%. Budynek zostanie wyposażony w najwyższej klasy systemy oczyszczania i nawilżania powietrza oraz free-coolingu, jak również w zbiornik na wodę opadową, która będzie wykorzystywana do podlewania zieleni.