Uniwersalne standardy, unikatowe podejście

Krzysztof Kogut: Zarządzanie nieruchomościami sieciowymi to temat, który ewoluuje w szybkim tempie. W przeszłości można było powiedzieć: “Czyja nieruchomość, tego władza”. W jaki sposób wygląda to dzisiaj? Jakie fundamentalne zmiany zaszły na przestrzeni lat w tej dziedzinie?

Piotr Karpiński: 

Zdecydowanie, podejście do zarządzania nieruchomościami zmieniło się diametralnie. W przeszłości właściciele nieruchomości mieli niemal absolutną władzę, a najemcy musieli dostosowywać się do narzuconych im warunków. Dziś ta relacja jest znacznie bardziej zrównoważona. Rynek wymusił na właścicielach konieczność dostosowania się do potrzeb najemców, zwłaszcza w kontekście wymagań związanych z ESG, efektywnością energetyczną oraz innowacyjnością. Kluczową rolę w tym procesie odgrywa integracja obszarów zarządzania z usługami operacyjnymi, co pozwala na bardziej kompleksowe podejście do obsługi sieci obiektów.

Krzysztof Kogut: Skoro mówimy o integracji usług, jak CBRE radzi sobie z obsługą dużych sieci nieruchomości? Czy posiadanie kompetencji – zarówno zarządczych, jak i operacyjnych – jest dziś kluczowe?

Piotr Karpiński:

Absolutnie. W CBRE mamy unikalną pozycję na rynku dzięki synergii naszych kompetencji zarządczych z operacyjnymi, co pozwala nam kompleksowo obsługiwać nawet największe sieci nieruchomości. Nasza spółka CBRE GWS specjalizuje się w operacyjnej obsłudze nieruchomości. Daje nam to przewagę nad konkurencją. Dzięki temu możemy oferować zintegrowane rozwiązania. Obejmują one zarówno strategiczne zarządzanie nieruchomościami, jak i codzienną ich obsługę, co jest szczególnie ważne w przypadku dużych i rozproszonych portfeli obiektów.

Nie możemy zapominać o tym, że mamy możliwości czerpać z naszej zintegrowanej platformy „retail” która łączy nie tylko wiedzę z różnych obszarów ponieważ spaja wszystkie linie biznesowe związane z obsługą nieruchomości handlowych ale też pozwala czerpać z doświadczeń EMEA, a rynki zachodnie jako bardziej dojrzałe często służą nam jako „case study” oraz inspiracja.

Krzysztof Kogut: Jakie wyzwania niesie za sobą zarządzanie siecią obiektów, zwłaszcza w kontekście ich rozproszenia geograficznego?

Piotr Karpiński:

Jest znacznie bardziej skomplikowane niż w przypadku pojedynczych lokalizacji. Przede wszystkim, mówimy tu o konieczności utrzymania spójności standardów na całej sieci. Jest to podstawa zachowania jednolitego wizerunku marki. Dodatkowo, różnorodność lokalizacji przekłada się na zróżnicowane wyzwania, od specyfiki lokalnego rynku pracy, przez różnice w przepisach prawa, po zróżnicowane wymagania techniczne.

Dlatego tak ważne jest posiadanie struktury, która pozwala na efektywne zarządzanie tymi różnicami. W CBRE stosujemy podejście oparte na lokalnych zespołach wsparcia, które mają dogłębną wiedzę o specyfice swoich rynków, a jednocześnie działają w ramach globalnych standardów i procedur. To pozwala nam na elastyczność działania, z zachowaniem wysokiej jakości obsługi.

Krzysztof Kogut: Czy możemy mówić o specyficznych trendach w zarządzaniu obiektami sieciowymi, które odróżniają się od ogólnych trendów w zarządzaniu nieruchomościami?

Piotr Karpiński:

Z pewnością wiąże się z pewnymi unikalnymi wyzwaniami, które nie zawsze występują w przypadku pojedynczych nieruchomości. Jednym z takich trendów jest rosnąca rola technologii w zarządzaniu, zwłaszcza w zakresie automatyzacji i monitorowania złożonych procesów biznesowych.

W sieciach, gdzie zarządza się setkami, a czasem tysiącami lokalizacji, kluczowe jest zastosowanie zaawansowanych systemów IT, które umożliwiają zdalne monitorowanie i zarządzanie. Technologie takie jak Internet Rzeczy (IoT) czy sztuczna inteligencja (AI) stają się standardem. Pozwalają bowiem na lepsze zarządzanie energią, przewidywanie awarii i optymalizację kosztów operacyjnych.

Innym ważnym trendem jest nacisk na zrównoważony rozwój. Sieci nieruchomości, zwłaszcza duże, znajdują się pod ogromną presją regulacyjną i społeczną, aby zmniejszać swój wpływ na środowisko. W CBRE pracujemy nad projektami, które nie tylko spełniają, lecz także przewyższają wymogi ESG, co jest coraz ważniejsze dla naszych klientów.

Krzysztof Kogut: Jak zatem definiujesz „sieć nieruchomości”? Kiedy portfel nieruchomości można uznać za sieciowy?

Piotr Karpiński: Mówiąc o “sieci nieruchomości”, mam na myśli zorganizowany zbiór obiektów, które są zarządzane jako całość, z uwzględnieniem spójnych standardów i procedur. Portfel nieruchomości można uznać za sieciowy, gdy mamy do czynienia z liczbą obiektów, które wymuszają na właścicielu wdrożenie zintegrowanych systemów zarządzania. Sieci te mogą obejmować zarówno małe, lokalne obiekty, jak i duże międzynarodowe portfele. W skali Polski za sieć można uznać już kilkanaście obiektów, lecz w skali globalnej mówimy o setkach czy nawet tysiącach lokalizacji.

Krzysztof Kogut: Jakie są największe wyzwania związane z zarządzaniem wieloma adresami i w jaki sposób CBRE radzi sobie z ich pokonywaniem?

Piotr Karpiński:

Jednym z największych wyzwań jest wspomniane już utrzymanie spójności standardów zarządzania i obsługi w różnych lokalizacjach. Różne lokalizacje często oznaczają różne warunki pracy, regulacje prawne i potrzeby lokalnych rynków. Aby skutecznie zarządzać takimi portfelami, konieczne jest opracowanie i wdrożenie globalnych procedur. Warunkiem powodzenia jest ich  elastyczne dostosowywanie do lokalnych warunków.

W CBRE dysponujemy globalnym centrum kompetencyjnym, które wspiera nasze zespoły lokalne w wdrażaniu najlepszych praktyk i innowacji. W praktyce oznacza to, że nasz klient, niezależnie od lokalizacji, może liczyć na ten sam poziom obsługi i zgodność z globalnymi standardami.

Krzysztof Kogut: Czy możesz podać przykłady największych sieci handlowych lub usługowych, z którymi współpracuje CBRE? I jakie wyzwania związane z zarządzaniem ich nieruchomościami napotykacie?

Piotr Karpiński:

Jednym z największych wyzwań, przed jakimi stają sieci handlowe i usługowe, jest szybka ekspansja. To nie tylko kwestia otwierania nowych lokalizacji, lecz także utrzymania spójności standardów i efektywnego zarządzania dużą liczbą obiektów. Dla przykładu, współpracujemy z międzynarodowymi sieciami retailowymi, które mają setki, a nawet tysiące lokalizacji na całym świecie. Dla takich klientów najważniejsze jest, aby każdy nowy obiekt szybko osiągnął pełną operacyjność, a także żeby wszystkie lokalizacje działały zgodnie z globalnymi standardami firmy.

CBRE w takich przypadkach zapewnia kompleksowe usługi, które obejmują zarówno wsparcie przy otwieraniu nowych lokalizacji, jak i codzienną obsługę istniejących. W praktyce oznacza to, że jesteśmy zaangażowani we wszystko – od wyboru lokalizacji, przez zarządzanie budową, po codzienne zarządzanie i optymalizację kosztów operacyjnych.

Krzysztof Kogut: CBRE korzysta z aplikacji Deepki do zarządzania sieciami nieruchomości. Jakie korzyści przynosi wykorzystanie tej technologii w codziennej pracy?

Piotr Karpiński:

Narzędzie, które zdecydowanie ułatwia zarządzanie portfelami nieruchomości, zwłaszcza pod kątem monitorowania efektywności energetycznej i realizacji celów związanych z ESG. Dzięki tej aplikacji możemy w czasie rzeczywistym zbierać i analizować dane dotyczące zużycia energii z różnych lokalizacji. Umożliwia to szybsze reagowanie na problemy i lepsze zarządzanie zużyciem energii. Dodatkowo, aplikacja ta wspiera nas w raportowaniu i zgodności z regulacjami ESG, co jest coraz bardziej wymagane przez klientów i inwestorów.

Deepki umożliwia również identyfikację obszarów, gdzie można wprowadzić oszczędności energetyczne lub poprawić wydajność operacyjną. Zauważalnym i ważnym efektem jest obniżenie kosztów oraz zmniejszenie śladu węglowego sieci nieruchomości.

Krzysztof Kogut: Nie zapominajmy o zrównoważonym rozwoju. Jakie standardy i struktury sprzyjają zrównoważonemu podejściu do obsługi sieci obiektów?

Piotr Karpiński:

Zrównoważony rozwój to jeden z filarów współczesnego zarządzania nieruchomościami. W CBRE przykładamy ogromną wagę do tego, aby wszystkie nasze działania były zgodne z najwyższymi standardami ESG. Na poziomie operacyjnym staramy się minimalizować nasz wpływ na środowisko poprzez efektywne zarządzanie zasobami, jak energia, woda czy odpady. Kluczowe znaczenie mają tutaj narzędzia, takie jak wspomniane wcześniej Deepki, które pozwalają dokładnie śledzić zużycie zasobów, a także identyfikować miejsca, gdzie możemy wprowadzić oszczędności lub zwiększyć efektywność.

W kontekście standardów stosujemy międzynarodowe certyfikaty – BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) oraz LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Oba systemy oceny budynków wspierają zrównoważony rozwój, skupiając się na aspektach, takich jak: zużycie energii, jakość powietrza, gospodarka wodna czy minimalizacja odpadów. W ramach tych certyfikacji audytowane są obiekty, aby zapewnić, że spełniają one wymagania dotyczące ekologiczności i efektywności energetycznej.

Moim zdaniem dobrze jest jeśli w zespole zajmującym się zarządzaniem były kompetencje właściwe dla asesorów tych  certyfikacji. Pozwala to lepiej analizować i prawidłowo planować działania związane z recertyfikacjami oraz podnosić poziom uzyskanych certyfikatów poprzez właściwy dobór inwestycji. Dlatego też w naszym zespole takie kompetencje rozwijamy. Mamy asesorów, którzy nawet jeśli nie prowadzą procesu, to są w stanie go wspierać i optymalizować dzięki swojej wiedzy.

Krzysztof Kogut: Jakie polityki wewnętrzne oraz regulacje prawne mają kluczowy wpływ na zrównoważone zarządzanie obiektami w CBRE oraz na działania związane z neutralnością klimatyczną?

Piotr Karpiński:

Równie istotne są polityki i struktury wewnętrzne CBRE, jak np. programy zrównoważonego zarządzania, które obejmują audyty energetyczne oraz działania edukacyjne dla naszych pracowników i najemców. Regularnie monitorujemy nasze postępy i wdrażamy najlepsze praktyki z rynku, aby utrzymać najwyższy poziom efektywności.

Nie możemy zapomnieć również o roli, jaką odgrywają regulacje prawne oraz polityki unijne. To nas motywuje do nieustannego podnoszenia poprzeczki w zakresie zrównoważonego rozwoju – zarówno dzięki nowym inwestycjom, jak i modernizacjom już istniejących obiektów.

Z tego wynikają regulacje wewnątrz organizacji. Nasze zobowiązanie jako globalnej korporacji odnośnie zeroemisyjności oraz procedury i wytyczne stosowane na budynkach są na najwyższym poziomie. Musimy być elastyczni i szybko reagować na pojawiające się wytyczne i zmiany. Dlatego dbamy o to, by poziom wiedzy w zespole był jak największy. Tworzymy opracowania stanowiące zbiór dobrych praktyk i wytycznych, które dotyczą właściwie wszystkich obszarów działalności,

Krzysztof Kogut: Czyli branża i świat zarządzania nieruchomościami bardzo się zmienia. Czy możesz wyróżnić trzy najważniejsze obszary, które sprawią, że dana sieć nieruchomości dostanie koronę Miss?

Piotr Karpiński:

Myślę, że wskazując tak na szybko, byłyby to: oszczędność, ekologiczność obiektu i pozytywne nastawienie do Klienta, otwartość na dialog i indywidualne potrzeby różnych najemców. Zarządzanie siecią to skomplikowany i wielopłaszczyznowy proces, dynamiczny i zmienny. Istotne jest zachowanie jednakowych, wysokich standardów dla wszystkich obiektów i jednocześnie, z uwzględnieniem elastyczności oraz indywidualnego podejścia do każdego najemcy.

Zarządzanie siecią to skomplikowany i wielopłaszczyznowy proces, dynamiczny i zmienny. Istotne jest zachowanie jednakowych, wysokich standardów dla wszystkich obiektów z uwzględnieniem elastyczności oraz indywidualnego podejścia do każdego najemcy. Dlatego postawiłbym na optymalizację rozumianą jako oszczędność czasu i zasobów, aktywne i elastyczne podejście do kwestii środowiskowych oraz partnerskie podejście do najemców oraz partnerów biznesowych,