Zielone pagórki Diuny

Przełomowa inwestycja w kluczowej lokalizacji

Diuna to nowa nazwa zmodernizowanego kompleksu Marynarska Business Park, który został oddany do użytku 16 lat temu. Wyróżniał się on wtedy na tle warszawskich nieruchomości dzięki wizjonerskiemu podejściu dewelopera – firmy Ghelamco. Był to jeden z największych obiektów biurowych w mieście, oferujący imponujące 46 tysięcy m2 przestrzeni. W erze, w której standardowe biurowce zajmowały powierzchnię zaledwie 10-15 tysięcy m2, omawiany obiekt stanowił przełom w postrzeganiu skali i budynków biurowych i ich funkcji. Niektórzy byli świadomi rynkowego ryzyka związanego z realizacją tak znacznego projektu, snując obawy, że nowo powstały obiekt nie skomercjalizuje się w sposób efektywny. Ghelamco udowodniło, że projektowanie mniejszych obiektów jest nieopłacalne i że osiągnięcie większej skali jest świetną decyzją biznesową. Później stało się to wzorem dla innych deweloperów, a teraz już nikt nie myśli o budowie mniejszych. Sam budynek oferował pracownikom wszystko, czego wówczas potrzebowali, również dostęp do różnorodnych restauracji – od włoskiej po bar sushi. Poza tym miał też świetną lokalizację — samo centrum biurowej części miasta. To sprawiło, że obiekt bardzo dobrze się wynajął. Niemniej, tak jak niemal w każdej pięknej historii, po pewnym czasie pojawiły się komplikacje.

Zmierzch biznesowej dzielnicy Warszawy

Zmiana pozycji Mokotowa jako kluczowej dzielnicy biurowej Warszawy oraz ewolucja potrzeb i oczekiwań najemców, sprawiły, że budynek przestał odpowiadać aktualnym standardom rynkowym. Niegdyś uważany za symbol nowoczesności, wymagał poważnych zmian, aby ponownie stać się atrakcyjnym. Sama dzielnica (żartobliwie nazywana „Mordorem”) stała się reliktem przeszłości. Jej ciasna zabudowa biurowa nie sprzyjała wówczas pozytywnemu odbiorowi, a w centrum Warszawy zaczęły powstawać nowe, wielofunkcyjne obiekty. Dodatkowo zmieniły się potrzeby pracowników. Najemcy zaczęli decydować się na stare budynki jedynie ze względu na niższy koszt najmu. A i tak przegrywały one z obiektami wielofunkcyjnymi – ze względu na oferowany standard samej przestrzeni pracy, otoczenia biura, a także zgodności z wymaganiami środowiskowymi. W 2015 roku, działając w kooperatywie z PineBridge Benson Elliot, musieliśmy przeanalizować, czy w ogóle warto nabyć tego rodzaju budynek. Z uwagi na niższą cenę był on atrakcyjniejszą opcją niż obiekt budowany od nowa. Uznaliśmy, że warto zainwestować w tę nieruchomość, choć wiedzieliśmy, że musimy mieć na nią pomysł, ponieważ standardowe rozwiązania jawią się jako niewystarczające.

Przemiana Marynarska Business Park w Diunę

Kiedyś wystarczyło, że budynek jest efektywny energetycznie, prosty w użytkowaniu i niezbyt drogi. W momencie przejęcia obiektu zlokalizowanego przy ul. Taśmowej wspomniane kryteria już nie obowiązywały. Stary obiekt, który składał się wyłącznie z holów i przestrzeni do pracy, musiał przybrać nową funkcję, spełniać wymogi polityki ESG oraz nawiązywać do współczesnego designu. Mając na uwadze konieczność zmiany, podjęliśmy współpracę z Maciejem Zawadzkim z pracowni MJZ, który stał się głównym projektantem modernizacji kompleksu oraz Anną Łoskiewicz, która na swoje barki wzięła przetransformowanie wszystkich holi wejściowych. Dominuje w nich motyw rzeźby, przy czym każdy hol ma swój niepowtarzalny temat. Przykładowo jeden z nich zaprojektowany jest w duchu twórczości Jana Dziaczkowskiego, który słynął z kolaży, natomiast inny został ubarwiony pracami Nikodema Szpunara – bardzo uznanego młodego malarza. Inną, niezaspokojoną potrzebą najemców było samo otoczenie budynku. Poprzednią odsłonę obiektu otoczono ogromnym parkingiem, znacznie przekraczającym potrzeby pracowników i dodatkowo utrudniającym poruszanie się pieszych po terenie kompleksu. Od początku wiadome było, że tego akcentu należy się pozbyć. Nagle okazało się, że największym atutem obiektu nie jest ogromny parking, na którym można zmieścić znaczną flotę samochodową, lecz sam fakt, że znajduje się on w wyśmienitej lokalizacji – bardzo blisko ważnego węzła komunikacyjnego, który składa się z zajezdni tramwajowej oraz stacji kolei podmiejskiej. W miejsce parkingu mogły powstać wspaniałe tereny zielone, pozwalające zmęczonym pracownikom złapać nieco oddechu. Na ponad 6000 m2 powstał park obfitujący w 50 drzew, 96 gatunków krzewów, a także w strumyk i edukacyjny pawilon. Dzięki temu zabiegowi tzw. wyspa ciepła została zlikwidowana, temperatura naturalnie się obniżyła (o ok. 15 stopni!), a powietrze zostało bardziej nawilżone. Idealnie wpisuje się to w nową koncepcję Służewca, który staje się miejscem, gdzie można spędzić wolny czas po pracy, z rodziną. Kompleks zyskał również przestrzeń do pracy wspólnej, przestronne centrum konferencyjne służące organizacji eventów czy salę do ćwiczeń. Jego użytkowników cieszy również dostępność nowej strefy rowerowej z pełną infrastrukturą. Metamorfoza, którą przeszła Diuna i która trwała około 12 miesięcy, stała się odpowiedzią na wymagania zarządów firm oraz samych pracowników, które nieco się zmieniły (także w związku z pandemią).

Praca zdalna i kolejna ewolucja przestrzeni biurowych

Praca zdalna w pewnym stopniu zreorganizowała rzeczywistość biurową. Obecnie niemożliwy wydaje się powrót do czasów sprzed pandemicznego statusu quo. Wbrew powszechnej opinii biura są i będą potrzebne, natomiast ponownie zmienia się ich jakość oraz funkcja. W praktyce home office dla wielu pracowników okazuje się trudny, dla innych wręcz niemożliwy. Ludzie doceniają pracę z domu poprzez znaczną wygodę, tak samo teraz tych wygód oczekują od przestrzeni biurowej. Dlatego biura nadal będą funkcjonowały w nieco zmienionej rzeczywistości. Dobrym przykładem, ilustrującym tę zależność, są właśnie najemcy Diuny – tylko jeden najemca wyszedł z obiektu, na rzecz jeszcze atrakcyjniejszych dla siebie przestrzeni. Większość firm pozostała. Jedyne, co mogło ulec zmianie, to fakt, że ludzie mniej czasu spędzają w biurze. Praca od 9.00 do 17.00 przestała być już normą. Pracują wydajniej w przestrzeniach dopasowanych do ich potrzeb i miejsca, w których mogą się spełniać tak, jak ma to miejsce w innych kultowych miejscach, jak np. Koneser czy Fabryka Norblina. Właśnie ta zasada przyświecała budynkowi HOP oraz modernizacji dzisiejszej Diuny.

Istotność doświadczenia

Wiedzę i doświadczenie buduje się krok po kroku i na skutek świadomego działania. Stąd, modernizując Diunę, zespół projektowy wspierał się doświadczeniami z projektu rewitalizacji budynku HOP. Podczas pracy przy pierwszym obiekcie, wizja na Diunę się krystalizowała, aby później przyjąć formę, którą dzisiaj wszyscy możemy obserwować. Jednak są to dwa różne obiekty i przy ich modernizacji nacisk kładliśmy w innych miejscach. Charakter HOP jest mocniej oparty na designie, funkcjach, dostępności i otwartości. Brakuje tam jeszcze elementu ESG, który wkrótce ma się jednak tam znaleźć. Natomiast Diuna to obiekt w stu procentach skoncentrowany na środowisku i zrównoważonym rozwoju. Dowodem na to są certyfikaty takie jak WELL Health & Safety Rating oraz WIREDSCORE na poziomie Silver. Otrzymała również o certyfikat Breeam In-Use w nowym systemie v6 na poziomie Excellent.

Świeżość w nowej nazwie

Te wszystkie zmiany wspomogły zmianę charakteru całego obiektu. Ważnym jego aspektem stała się również nowa nazwa. Rebranding nigdy nie jest łatwy, a w przypadku budynków wydaje się jeszcze trudniejszy z racji tego, że ludzie bardzo przyzwyczajają się do starych określeń. Syrena Real Estate słynie z niebanalnych nazw, nawiązujących do tego, co znajome. Tak było też w przypadku Diuny. Prosta, charakterystyczna nazwa, znacznie szybciej zapada w pamięć, niejako wymazując ze wspomnień poprzednią. Przywodzi na myśl popularny film i książkę, bo taki też mieliśmy zamiar. Natomiast mało kto wie, że to nawiązanie jest dużo głębsze niż się wydaje. Diuna w literackiej odsłonie, na koniec staje się zieloną planetą. Strategicznie trzymając się tej myśli, podeszliśmy do realizacji placu, na którym znajdują się dziś zielone pagórki. I w taki sposób, koncepcyjnie, powstała warszawska Diuna.