Zielone przepisy coraz doskonalsze

Czeka nas matura z efektywności energetycznej – nieruchomości, które nie uzyskają „świadectwa z zielonym paskiem”, będą gorzej postrzegane przez graczy rynkowych. Warto wiedzieć, że obowiązująca ustawa o charakterystyce energetycznej nie pozostaje bez wpływu także na marketing nieruchomości. Nakłada ona obowiązek podawania w ogłoszeniach i reklamach kilku parametrów zaczerpniętych ze świadectwa, takich jak wspomniane wskaźniki EP, EU, EK.

„BEZEMISYJNY”, CZYLI JAKI?

W rozumieniu Unii Europejskiej „bezemisyjny” obiekt to taki, który:

• ma bardzo wysoką efektywność energetyczną,
• w fazie eksploatacji wymaga użycia bardzo niewielkiej (lub zerowej) ilości energii,
• w miejscu swego położenia nie emituje dwutlenku węgla z paliw kopalnych, oraz
• wytwarza bardzo małe (lub zerowe) ilości tzw. operacyjnych gazów cieplarnianych.

O tym, czy budynek zda ten egzamin z ekologii, będzie można się przekonać z lektury świadectwa charakterystyki energetycznej (ang. EPC – energy performance certificate).

ŚWIADECTWO CHARAKTERYSTYKI ENERGETYCZNEJ

Rynek dobrze zna ten dokument. W rzeczywistości już od 2009 r. z każdą transakcją sprzedaży lub najmu nieruchomości wiązał się obowiązek przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy budynku (lokalu) przy podpisywaniu umowy. Do niedawna wymóg ten był jednak powszechnie lekceważony. Częstą praktyką było między innymi zrzekanie się przez nabywców czy najemców żądania wydania świadectwa, co czyniło przepis martwym. Zmieniła to dopiero nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z 2023 r., wprowadzając sankcję grzywny za niewydanie świadectwa dla nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. O mniej oczywistych obowiązkach związanych z charakterystyką energetyczną obiektu w dalszej części artykułu. Tymczasem…

PARAMETRY ENERGETYCZNE

Co w ogóle daje świadectwo charakterystyki energetycznej? Określa ono zapotrzebowanie budynku na energię w związku z jego użytkowaniem. Dokument obecnie posługuje się parametrami o bardzo technicznym charakterze – wskaźnikami rocznego zapotrzebowania budynku na energię użytkową (EU), na energię końcową (EK) oraz na nieodnawialną energię pierwotną (EP).

Parametry te dają wyobrażenie o zapotrzebowaniu obiektu budowlanego na energię przy założeniu, że jest on użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. Chodzi o ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody, chłodzenie, a w przypadku budynków niemieszkalnych – także oświetlenie. A praktyce – o realne koszty funkcjonowania obiektu. Można porównać to do kolorowych naklejek na sprzętach AGD wystawionych w elektromarketach.

Niemniej, dni takiego sposobu opisywania charakterystyki energetycznej obiektu są policzone. Polska jest bowiem ostatnim krajem w Unii Europejskiej, który do tej pory nie wprowadził klas energetycznych do oznaczania budynków.

KLASY ENERGETYCZNE

Zgodnie z ostatnią nowelizacją dyrektywy EPBD, krajowy ustawodawca powinien wprowadzić zharmonizowaną skalę klas charakterystyki energetycznej, używając jedynie liter od A do G, gdzie najwyższa klasa A ma objąć budynki o „zerowej emisji”, a najniższa klasa G – najgorsze 15% zasobów budowlanych państwa członkowskiego w momencie wprowadzenia skali. Państwa członkowskie mogą zdefiniować klasę charakterystyki energetycznej A+ dla budynków, których zapotrzebowanie na energię do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i ciepłej wody nie przekracza 15 kWh/m2/rok i które spełniają określone inne warunki. W mieszkalnictwie takie nieruchomości uważa się za domy pasywne. Dla porównania przyjmuje się, że większość nowoczesnych biur charakteryzuje wskaźnik na poziomie 180+ kWh/m2/rok. Dla klas A-G dyrektywa nie określa konkretnych wartości, pozostawiając to w gestii państw członkowskich.

FALA RENOWACJI

Ponadto państwa członkowskie mają przyjąć krajowe plany renowacji budynków. Plan renowacji budynków ma obejmować w szczególności przegląd krajowych zasobów budowlanych dla różnych typów budynków oraz plan działania z ustalonymi na szczeblu krajowym celami i wymiernymi wskaźnikami postępu, a także konkretne ramy czasowe dla wszystkich istniejących budynków, aby osiągnąć wyższe klasy charakterystyki energetycznej do 2030, 2040 i 2050 r., mając na uwadze cel neutralności klimatycznej do 2050 r.

Warto również zwrócić uwagę na przepis, zgodnie z którym Komisja Europejska jest uprawniona, 12 miesięcy po dacie wejścia w życie rewizji EPBD, do przyjęcia tzw. aktu delegowanego w celu zachęcenia banków do oferowania kredytów na renowacje budynków oraz zapewnienia, że banki nie ograniczają swoich kredytów hipotecznych dla konsumentów kupujących mieszkania o wysokiej charakterystyce energetycznej.

RYGORYZM ZAGRANICZNYCH REGULACJI

Zaostrzanie wymogów w zakresie charakterystyki energetycznej stanowi szeroko zakrojony trend, także poza Unią Europejską.

Przykładowo, w Wielkiej Brytanii od 2018 r. obowiązują Minimalne standardy efektywności energetycznej (MEES) ograniczające możliwość wynajmu budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, których ocena energetyczna jest niższa niż E. Za wynajem budynków o klasach energetycznych F i G pomimo zakazu wprowadzono sankcję w postaci grzywny w wysokości do 5 000 funtów. Badanie Banku Anglii wykazało, że regulacje dotyczące parametrów charakterystyki energetycznej przełożyły się nie tylko na funkcjonowanie rynku, ale również na ceny nieruchomości. Ceny budynków o klasach energetycznych F i G spadły od 5 000 do 9 000 funtów w porównaniu do tych o wyższych parametrach, zaobserwowano też zwiększenie popytu oraz wzrost cen wszystkich nieruchomości z pozytywną oceną w EPC.

Brytyjski rząd informował już, że rozważa zmodyfikowanie długoterminowej strategii poprawy standardów charakterystyki energetycznej prywatnie wynajmowanych domów w Anglii i Walii tak, aby zachęcić do ich modernizacji do klasy energetycznej C do 2030 r. W obliczu przewidywanych zmian można więc przypuszczać, że klasy energetyczne budynków będą miały jeszcze silniejszy wpływ na ceny nieruchomości niż do tej pory.

Podobną politykę przyjmują także niektóre zagraniczne miasta, jak Hongkong, czy większe jednostki samorządu terytorialnego.

ŚWIADECTWO A REKLAMA

Tymczasem obowiązująca ustawa o charakterystyce energetycznej nie pozostaje bez wpływu na marketing nieruchomości. Nakłada ona obowiązek podawania w ogłoszeniach i reklamach kilku parametrów zaczerpniętych ze świadectwa, takich jak wspomniane wskaźniki EP, EU, EK. Ustawa nie definiuje wprawdzie pojęć „ogłoszenie” ani „reklama”, jednak zgodnie z zaleceniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii powinno się wskazywać wymagane ustawowo informacje w każdym przypadku, gdy świadectwo energetyczne zostało sporządzone, zatem również w newsletterach czy portalach internetowych dotyczących sprzedaży i najmu nieruchomości. Ma to spore znaczenie dla pracy profesjonalnych agencji nieruchomościowych i pośredników obrotu nieruchomościami.

W obliczu rosnących wciąż cen energii, podawanie parametrów energetycznych przekłada się na atrakcyjność ofert. Korzystne wskaźniki efektywności energetyczne zwiększają konkurencyjność nieruchomości – szczególnie tych wynajmowanych komercyjnie (jak biura, magazyny, PRS (ang. private rented sector)), bowiem w ogólnym ujęciu wydatków związanych z najmem, koszty eksploatacji zaczynają ważyć coraz więcej w proporcji do czynszu.

Poza tym „zrównoważone” budynki lepiej sprawdzają się jako aktywa inwestycyjne. Są w stanie wygenerować lepszą stopę zwrotu z inwestycji i są odporniejsze na współczesne wyzwania w zakresie ESG. Niższy ślad środowiskowy lepiej wypada w raportach ESG, co nabiera znaczenia jako aspekt wizerunku wielu firm.  Zakłada się też, że dla inwestycji w budynki o dobrych parametrach energetycznych jest możliwe uzyskanie korzystniejszych warunków kredytu, co przekłada się na niższe koszty finansowania.

ŚWIADECTWO „BEZ PASKA”

Co istotne, Ministerstwo Rozwoju i Technologii uprawnione jest do weryfikacji świadectw charakterystyki energetycznej z urzędu lub na wniosek. Stwierdzenie rażących i oczywistych błędów w sporządzanym świadectwie ma konsekwencje dla sporządzającego w postaci wykreślenia go z rejestru osób uprawnionych.

Pomimo negatywnej oceny wiarygodności świadectwa w wyniku ministerialnej kontroli pozostaje ono w obrocie do końca swojego okresu ważności. Sprzedający lub wynajmujący mogą jednak odczuć skutki dysponowania nieprawidłowym świadectwem na gruncie cywilnoprawnym. Nabywca nieruchomości może bowiem dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, polegającej na niezgodności informacji przedstawionych w świadectwie ze stanem rzeczywistym. Z kolei dla wynajmujących oznaczać to może wadę przedmiotu najmu, a więc nawet ryzyko obniżki czynszu.

PODSUMOWANIE

Zmieniona dyrektywa EPBD wyznacza przede wszystkim cele klimatyczne, pozostawiając państwom członkowskim dowolność w obraniu środków do ich osiągnięcia. Trudno spodziewać się, że pozostanie to bez wpływu na krajowy porządek prawny.

Niemniej, poza presją regulacyjną, coraz częściej to względy biznesowe przemawiają za pochyleniem się nad efektywnością energetyczną nieruchomości. W dobie niepewności energetycznej i rosnących kosztów eksploatacji obiektów energooszczędne budynki wydają się bezpieczniejszym aktywem. Przykład Wielkiej Brytanii pokazuje, że treść świadectwa charakterystyki energetycznej może realnie przełożyć się na pieniądze – albo na ich utratę – w związku z mniejszym popytem na lokale o wysokich kosztach eksploatacji.