Budować czy rewitalizować? – stare i nowe obiekty mixed use

W ostatnich latach wiele się mówi o różowej przyszłości wielofunkcyjnych budynków, mających przypominać „małe miasta”, w których po pracy możemy od razu zrobić zakupy, pójść do fryzjera czy kosmetyczki, rano zaopatrzyć się w poranną prasę i pieczywo, a po południu umówić się z koleżanką z pracy na plotki w kawiarni czy na wspólny wysiłek na siłowni. Takie szerokie spektrum możliwości starają się nam zaproponować niemal wszystkie współczesne obiekty komercyjne. Czy to oznacza, że każdy z nich aspiruje choć trochę do miana budynku mixed use? Jeśli tak jest, oznacza to dla nas, że w przyszłości będziemy mieć do czynienia z przeważającą liczbą takich nieruchomości. Przyczynić może się też do tego zachęcenie pracowników do powrotu do pracy biurowej po pandemii. Aby ludzie wrócili do pracy stacjonarnej, musi ona wiązać się dla nich z udogodnieniami, jakich nie mają w swoich domach.

Na razie jednak skupmy się na sytuacji tu i teraz. Czy wszystkie obiekty, które wprowadzają funkcje dodatkowe, można nazwać od razu mixed use? Moim zdaniem nie. Wszystko bowiem zależy od proporcji umieszczenia w danym obiekcie różnych funkcji. W końcu gdy w szkole pojawia się sklepik szkolny, nawet do głowy nam nie przyjdzie, by pomyśleć, że ten obiekt spełnia funkcję handlową. Zatem nazywanie obiektem mixed biurowca, w którym działa jedynie piekarnia czy kantyna pracownicza, wydaje się być na wyrost.

Mixed use  – jaki jest, każdy widzi

Czym zatem jest obiekt mixed used? Według raportu wydanego w połowie 2021 r. przez Think & Co pt. Wielofunkcyjne. Mixed-use w Polsce i na świecie obiektem mixed use jest projekt celowo integrujący kilka funkcji istotnych w skali założenia oraz współzależnych. Może być to pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta.

Aby nieruchomość mogła uczciwie nosić miano mixed use, powinna być nie tylko przemyślana pod kątem integracji różnych funkcji, ale także odgrywania ich istotnej roli w projekcie i współzależności. Myślę, że wiele współczesnych budynków wpisuje się w tę definicję, a to dopiero początek rozwoju tego formatu. Obiekty mixed mogą mieć przeważającą funkcję handlową, biurową czy mieszkalną. Wydaje się więc, że przyszłość należy właśnie do budynków o łączonych funkcjach. Jak zatem powinny powstawać obiekty mixed used? W rewitalizowanych czy może nowych kompleksach?

Początki i prototypy

Kiedy sięgam pamięcią do pierwszych obiektów mixed use w Polsce, na myśli przychodzi mi osławiony swego czasu w Poznaniu i poza nim Stary Browar.  Obiekt powstał w listopadzie 2003 r. i miał wypełniać słynną koncepcję Grażyny Kulczyk nazwaną „50:50”, według której 50% przedsięwzięcia powinno być poświęcone biznesowi, a drugie 50%  – sztuce. Był to ważny projekt nie tylko dla Poznania, ale i w skali całego kraju, a nawet Europy. Zrewitalizowano największy poznański i jeden z największych w Polsce, legendarny wręcz browar, założony przez braci Juliusa i Alfonsa Huggerów na skarpie w pobliżu ul. Półwiejskiej pod koniec XIX w.

Obiekt zasłynął nie tylko galerią sztuki i rzadko spotykanymi wówczas w naszym kraju, luksusowymi sklepami, ale też pięciogwiazdkowym hotelem Blow Up Hall 50 50. Jego nazwa  inspirowana była filmem włoskiego reżysera Michelangelo Antonioniego pod tytułem Blowup. Dziennik „The Guardian” uznał go najbardziej futurystyczny hotel na świecie 2009 r.

Kolejnym głośnym wielofunkcyjnym obiektem, jaki sobie przypominam, była łódzka Manufaktura. Jej otwarcie miało miejsce w maju 2006 r., po pięciu latach pracy nad projektem i po czterech  – samej renowacji.  Obiekt powstał na terenach dawnej, liczącej aż 30 ha fabryki Izraela Poznańskiego, w której znajdowały się tkalnie, przędzalnia, bielnik i apretura, farbiarnia, drukarnia tkanin i wykończalnia, oddział naprawy i budowy maszyn, ślusarnia, odlewnia i parowozownia, gazownia, magazyny, bocznica kolejowa oraz kantor fabryczny, pałac fabrykanta i budynki mieszkalne dla robotników, a nawet remiza strażacka.

Tak duży obszar daje zarówno projektantom, jak i deweloperowi ogromne możliwości dla popisu. I tak w Manufakturze poza licznymi lokalami handlowymi (ok. 260 sklepów), czterogwiazdkowym hotelem z 200 pokojami, częścią gastronomiczną liczącą ok. 60 lokali i 12 tys. m2 powierzchni biurowej znajdują się takie atrakcje, jak: centrum rozrywki i rekreacji, w skład którego wchodzi kino z 15 salami, w tym jedna z ekranem 3D, kręgielnia, sztuczna ściana wspinaczkowa licząca ponad 50 tras o różnym stopniu trudności, klub i skate park, kompleks kulturalny, a w nim: Muzeum Sztuki, Kinderplaneta, Muzeum Historii Miasta Łodzi, Muzeum Fabryki, Experymentarium, czyli namiastka muzeum techniki i Międzynarodowe Centrum Promocji Mody. Jednak chyba najciekawszy w całej Manufakturze jest  3,5-hektarowy rynek, na którym organizowane są różnego rodzaju wydarzenia kulturalne i sportowe. Latem część terenu stanowi piaszczysta plaża, a zimą lodowisko. Kompleks może pochwalić się też najdłuższą w Europie, liczącą 310 m fontanną, która wieczorem jest podświetlana i „tańczy” w rytm muzyki.  To wszystko sprawia, że kompleks tętni życiem.

Od przeszłości do współczesności

Zarówno Stary Browar, jak i Manufaktura były projektami pionierskimi, w których poza ważną, częścią handlową kluczową rolę odgrywał aspekt kulturalny. Dlatego te dwa obiekty uważano za centra handlowe IV generacji, w których rozrywka i spędzanie wolnego czasu stanowiły ważny filar biznesu.

Od czasu powstania tych projektów minęło wiele lat, przez które powstało mnóstwo ciekawych rewitalizowanych obiektów mixed used obsypanych nagrodami, niekoniecznie już tych z dominującą funkcją handlową. Wystarczy tu wspomnieć takie projekty jak Cukrownia Żnin, który w 2020 r. otrzymał tytuł modernizacji roku w kategorii „rewitalizacji obszarów i przestrzeni urbanistycznej”, a w 2022 r. Property Design Awards w kategorii „Bryła: Hotel” czy Monopolis, który w 2020 r. otrzymał prestiżową nagrodę w międzynarodowym konkursie MIPIM Awards w kategorii „mixed-use”. To dwa dość świeże przykłady z rynku nieruchomości.

Jednak pomiędzy początkiem XXI w. a 2022 r. powstało wiele ważnych inwestycji wielofunkcyjnych. Wystarczy tu wspomnieć choćby o takich realizacjach, jak Hala Koszyki, którą do świetności przywróciło biuro architektoniczne JEMS Architekci we współpracy z Medusa Group, Elektrownia Powiśle, jakiej projekt rewitalizacji powstał w pracowni APA Wojciechowski czy Fabryka Norblina, do nowego życia powołali ją projektanci z PRC Architekci i Piotr Blaim z Capital Park. Wydaje się, że te trzy warszawskie lokalizacje wpisały się już  w tkankę stolicy, a przecież tym samym mieście znajdziemy jeszcze tak ciekawe projekty, jak Centrum Praskie Koneser czy Browary Warszawskie. Każdy z tych obiektów ma swoją historię, ważną dla lokalnej społeczności. Swoją drogą to ciekawe, jak ważną rolę mogą odgrywać budynki w życiu ludzi, wiązać się z wieloma wspomnieniami i mieć dla nich wartość sentymentalną. To jednak rozważania na osobny artykuł.

Emocje wokół budynków

W związku z tym wydaje się, że obiekty rewitalizowane mają pewną przewagę nad tymi budowanymi od zera. Na ogół wzbudzają one pozytywne emocje w społeczeństwie, podczas gdy zupełnie nowe obiekty nie mają dla niego żadnej wartości sentymentalnej. Często słyszy się krytyczne głosy co do planowanych lub świeżo powstających inwestycji, a dopiero gdy te już funkcjonują na rynku nieruchomości kilka lat, powszechnie zaczyna się je doceniać, aż pewnego dnia stają się znakiem rozpoznawczym danego miejsca.

Nie bez znaczenia pozostaje też aspekt ekologiczny. Zgodnie z ideą zero waste, która wiąże się z generowaniem  jak najmniejszej liczby odpadów, zdecydowanie lepiej jest wykorzystywać już istniejącą przestrzeń, niż tworzyć nową. Czy to oznacza, że nowo stawiane budynki są z góry na przegranej pozycji? Niekoniecznie, muszą być to jednak projekty niezwykle dobrze przemyślane i mądrze promowane wśród lokalnej społeczności.

Kiedy jednak inwestor decyduje się na budowanie obiektu od zera, wybór mixed use wydaje się być dość zrównoważonym i rozsądnym rozwiązaniem. Jeśli weźmiemy pod uwagę aspekt finansowy, to dywersyfikacja funkcji z pewnością pozwala zachować płynność finansową. Natomiast w kontekście społecznym wielofunkcyjne budynki wydają się być po prostu bardziej przyjazne dla przeciętnego użytkownika.

Nowe inwestycje pełne blasku

Raport Wielofunkcyjne, na który już się powoływałam, pokazuje, że inwestycje prowadzone w Polsce to w 59% adaptacje, a w 41% obiekty stawiane od zera. Do tej drugiej grupy należą m.in. tak ważne inwestycje, jak Sky Tower we Wrocławiu czy powstający Nowy Rynek w Poznaniu. Ten pierwszy projekt powstał w maju 2012 r. i śmiało można stwierdzić, że od tego czasu stał się jednym ze znaków rozpoznawczych Wrocławia, a może i nawet całego Dolnego Śląska. Jest to szczególny kompleks łączący w sobie następujące funkcje: mieszkalną, biurową, handlowo-usługową i rekreacyjną. Co ciekawe, to właśnie w Sky Towerze znajduje się najwyżej położony punkt widokowy na budowli w Polsce. Odwiedzający mogą  podziwiać z niego panoramę miasta z 49., przedostatniego piętra budynku. Drugi budynek, o którym wspomniałam, czyli Nowy Rynek, to jedna z flagowych inwestycji firmy Skanska w stolicy Wielkopolski. Kompleks docelowo ma składać się z pięciu budynków o różnej funkcjonalności, a jego całkowita powierzchnia użytkowa wyniesie 100 tys. m2. Czy stanie się dla poznaniaków miejscem szczególnym? Czas pokaże.

Miastotwórczy potencjał

Budować czy rewitalizować? Oto jest pytanie. Jednak nie ma na nie jednoznacznej odpowiedzi. Z pobudek sentymentalnych i ekologicznych chciałabym odpowiedzieć, że wspaniale jest wydobyć potencjał drzemiący w wielu istniejących, a niekiedy niszczejących w Polsce budynków poprzemysłowych. Jednak nowe inwestycje mixed use nie są wcale na przegranej pozycji. Muszą jednak napisać swoją historię na nowo. I zarówno inwestorzy, jak i architekci powinni być tego świadomi. Wydaje mi się, że we wszystkich budynkach mixed use drzemie ogromny potencjał miastotwórczy i aż żal byłoby go nie wykorzystać.