Co nas czeka na rynku biurowym? Eksperci JLL omawiają trendy na nowy rok

Źródło podażowe wysycha – niższa nowa podaż budynków biurowych

Rok 2024 będzie kolejnym rokiem ze znacząco niższym poziomem nowej podaży w Warszawie. Tym razem do stolicy dołączą również miasta regionalne. W całym 2024 r. na głównych rynkach w Polsce zostanie ukończone ok. 250 000 m² powierzchni biurowej. To znaczący spadek w porównaniu do lat 2018-2022, gdy średnioroczna nowa podaż kształtowała się na poziomie ponad 600 000 m². Spowolnienie gospodarcze, wydłużone procesy decyzyjne i cięcia budżetowe po stronie najemców, a także wysokie koszty realizacji inwestycji spowodowały, że wielu deweloperów zrewidowało swoje plany inwestycyjne na lata 2024-2025. Decyzje o starcie budowy są w znacznej części uzależnione od pozyskania kluczowego najemcy, a deweloperzy koncentrują się na zapełnieniu nowo ukończonych inwestycji. Wprowadzenie pracy hybrydowej wśród najemców korporacyjnych przekłada się na zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową średnio o 20-30%. Choć rynek nie osiągnął jeszcze punktu równowagi, przewidujemy, że niższa aktywność budowlana będzie nową normalnością dla rynku biurowego na najbliższe lata.

Rynek dwóch prędkości – słaba dynamika wskaźnika pustostanów

Wysoki poziom nowej podaży w połączeniu ze spowolnieniem na rynku najmu przełożył się na wzrost wskaźnika pustostanów na wszystkich głównych rynkach biurowych poza Warszawą.

„W Warszawie poziom pustostanów osiągnął najwyższą wartość w 2021 r. wraz ze szczytem nowej podaży z lat 2020-2021. Po tym okresie, wskaźnik zaczął stopniowo spadać, co zawdzięczamy krótkotrwałemu odbiciu popytowemu w 2022 r. i bardzo niskiej nowej podaży w roku 2023. W ciągu nadchodzących 12 miesięcy trend spadkowy w stolicy będzie kontynuowany, jednak jego dynamika będzie znacznie słabsza z uwagi na powoli odbudowujący się popyt. Przewidujemy, że na koniec 2024 r. poziom pustostanów będzie oscylował na poziomie ok. 9%.przy czym warto zaznaczyć, że jest to wartość uśredniona dla całej stolicy. W centrum, gdzie zawiera się zdecydowana większość transakcji, ten wskaźnik jest dużo niższy niż w rejonach poza centrum i wynosi już ok. 9,1%. Do końca roku powinien być pod dalszą presją zniżkową” – mówi Tomasz Czuba, Head of Office Agency.

Polaryzacja czynszu

Najemcy decydując się na zmianę biura wybierają najchętniej nowe budynki, co gwarantuje zastosowanie najnowszych rozwiązań w zakresie technologii oraz zrównoważonego rozwoju. Utrzymujący się na stabilnym poziomie popyt na nieruchomości typu prime, przekłada się na wzrost stawek czynszu za tego typu powierzchnie. Jednocześnie, obiekty starsze, położone poza centrum muszą mierzyć się z odpływem najemców i koniecznością konkurowania ceną.

(Nie)wielki powrót do biur

Wprowadzenie pracy zdalnej lub hybrydowej w trakcie i po pandemii miało ogromny wpływ na rynek najmu biur. Zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe było widoczne zarówno w Polsce, Europie, jak i w innych częściach świata, w tym najbardziej w USA. To właśnie Stany Zjednoczone zostały najsilniej dotknięte tym zjawiskiem, a poziomy pustostanów w biurach poszybowały do poziomów przewyższających te obserwowane po globalnym kryzysie finansowym z lat 2008-2009 – w Houston czy Dallas przekraczają one nawet 25%. Największe znaczenie dla przyszłości rynku biurowego w 2024 r. w Polsce będą miały decyzje firm – globalnych korporacji dotyczące strategii pracy. To one będą one kształtowały rynek powierzchni biurowych w nadchodzących latach.

Z badań przeprowadzonych przez zespół Workplace Advisory JLL wynika, że firmy w Polsce wynajmują dzisiaj biura mniejsze o 20-30% w porównaniu z czasami przed pandemią. Potwierdzenie o zmniejszeniu powierzchni wynajmowanej przez firmy odnajdujemy również w rynkowych statystykach. Widać to zarówno w całkowitych wolumenach popytu, które są znacznie obniżone w porównaniu z ubiegłymi latami, jak również, gdy patrzymy na wielkość powierzchni w zawieranej umowy najmu. Kilka lat temu średnia umowa najmu zawierana była w Warszawie na około 1000 m2, dziś jest to już tylko 800 m2.

Widzimy jednak, że polityka firm dotycząca pracy zdalnej i hybrydowej powoli zaczyna się zmieniać. Z globalnego badania JLL wynika, że w pierwszej połowie 2022 roku 20% pracowników pracowało w pełni lub prawie w pełni z biura. Dziś ten współczynnik wynosi już 35%. Znacząco wzrosła również liczba osób pracujących 3-4 dni z biura – odpowiednio z 31% do 45%. Według deklaracji pracowników preferowany czas pracy w biura to 2.8 dnia w tygodniu.

Przejście pracy hybrydowej na trzy dni pracy z biura będzie miało pozytywny wpływ na rynek biurowy, ponieważ ograniczenie wielkości wynajmowanej powierzchni przez firmy nie będzie już tak znaczące jak do tej pory. W 2024 roku będziemy nadal obserwować dostosowywanie polityki korporacji do nowych realiów i wymagań stawianych pracownikom.

“Obecnie obserwujemy, że duże firmy, także te związane z sektorem technologicznym, chcą przyciągnąć pracowników ponownie do biura i planuję zmianę polityki miejsca pracy. Bazując na trzyletniej obserwacji polityk korporacyjnych dotyczących pracy hybrydowej widzimy, że firmy stają się bardzie „biuro-centryczne”. Oczywiście nie zakładamy, że w ciągu 1-1,5 roku wszyscy wrócimy do biura na 5 dni w tygodniu, niemniej zmiana jest widoczna i wśród pracodawców pojawia się wola powrotu do modelu pracy zbliżonego do tego sprzed pandemii. Będzie to miało pozytywny wpływ na wolumeny popytu i wielkość wynajmowanych biur – efekty tej zmiany powinniśmy zobaczyć już w 2025 roku” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research.

Flexy z tarczą – stabilizacja rynku biur serwisowanych

Rynek powierzchni elastycznych uległ stabilizacji w okresach w trakcie i po pandemii, po bardzo gwałtownym wzroście w latach 2016-2019 (wzrost odpowiednio z 51,600 m2 do 166,000 m2 powierzchni w ofercie). Dynamika lat końca drugiej dekady XXI wieku pozwoliła na wykreowanie się w Polsce atrakcyjnej oferty biur serwisowanych, szczególnie na wiodących rynkach w kraju. Wysoki popyt na biura wynajmowane w formach elastycznych, związany z migracją firm z krajów Europy Wschodniej (wraz z pracownikami) spowodował znaczne wchłonięcie oferowanej dotąd powierzchni przez rynek. W roku 2024 możemy spodziewać się utrzymania trendu stabilizacji na rynku powierzchni biur serwisowanych, w związku z utrzymującym się optymalnym poziomem popytu i podaży. Ograniczenie deweloperów we wprowadzaniu nowych biur na głównych polskich rynkach nie sprzyja ekspansji obiektów co-workingowych, co pozwala operatorom na utrzymanie dotychczasowej oferty. Podobnie do aktywności najemców na podstawowym rynku biurowym, wynajmujący biura serwisowane również będą preferować w dużym stopniu, przynajmniej krótkoterminowo, renegocjowanie umów najmu w niezmienionych lokalizacjach (z możliwością ekspansji lub ograniczenia wynajmowanej powierzchni).