Jak demografia kształtuje polski sektor senior living?

„Demograficzne i ekonomiczne zmiany nie pozostawiają złudzeń – potrzeby opieki nad seniorami w Polsce będą rosnąć. Mamy do czynienia z sytuacją, w której inwestycje w sektorze senior living nie są już opcją, a koniecznością” – rozpoczęła dyskusję Anna Wiśniewska, adwokat, counsel w praktyce Nieruchomości i Budownictwa CMS, odnosząc się do głównych czynników, które napędzają rozwój rynku.

Choć sformułowanie ‘senior living’ może wydawać się dość obce, to na polskim rynku działają już podmioty, które realizują tego typu inwestycje komercyjne. Mimo różnic w definicjach, można je w uproszczeniu podzielić na: mieszkania serwisowane (ang. independent living), czyli mieszkania dla osób starszych i dostosowane do ich potrzeb, jak również przewidujące możliwość dodatkowych usług wpierających, takich jak sprzątanie, catering, wsparcie pielęgniarki, pomoc w transporcie do lekarza czy szpitala oraz domy opieki (ang. nursing homes), zapewniające profesjonalną, całodobową i kompleksową opiekę.

„Dla prawidłowej kwalifikacji prawnej inwestycji, skierowanej na potrzeby osób starszych, kluczowe znaczenie ma zakres usług oferowanych klientom i/lub pacjentom. Inwestycje składające się z samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali niemieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem na rzecz osób starszych nie będą się zasadniczo różnić od typowych inwestycji PRS (mieszkań na wynajem)” – podkreśliła Anna Wiśniewska z CMS.

Kluczowe dane przedstawione przez Jacka Kałużnego, dyrektora działu Operational Capital Markets w Savills Poland, wskazują, że: „Polska starzeje się w szybkim tempie. Obecnie co piąta osoba w naszym kraju ma 65 lat lub więcej, a za 20 lat ten odsetek wzrośnie do niemal 30%. To oznacza, że potrzeba mieszkań i opieki dla seniorów będzie tylko rosnąć, a my musimy być gotowi na ten rozwój”. W swojej prezentacji Jacek Kałużny podkreślił, że obecnie rynek mieszkań i placówek dla seniorów w Polsce jest nadal na wczesnym etapie rozwoju, z niskim wskaźnikiem dostępności łóżek w prywatnych ośrodkach – poniżej 2% dla osób powyżej 80. roku życia. Dyrektor działu Operational Capital Markets zaznaczył także, że wyzwaniem pozostaje brak wykwalifikowanych operatorów, gotowych do zarządzania takimi inwestycjami w Polsce, co wymaga bardziej kompleksowego podejścia do rozwoju sektora.

Rosnące potrzeby inwestorów

Eksperci podkreślili, że choć rynek opieki nad seniorami w Polsce dopiero się rozwija, to posiada ogromny potencjał do wzrostu, szczególnie w obszarze inwestycji długoterminowych. Jednym z największych wyzwań jest brak dostępnych dużych portfeli inwestycyjnych. Istniejący rynek jest rozdrobniony, a stosunkowo niewielkie pojedyncze projekty rozsypane po Polsce nie budzą zainteresowania międzynarodowych inwestorów szukających „efektu skali”. Pomimo rosnącego zapotrzebowania, infrastruktura opieki dla seniorów pozostaje w Polsce niedostatecznie rozwinięta.

„Polska ma największy potencjał na rynku nieruchomości opieki zdrowotnej w Europie, ale tempo rozwoju infrastruktury opiekuńczej jeszcze tego nie odzwierciedla. Trendy są obiecujące i cieszy mnie, że polski sektor domów opieki dynamicznie się rozwija. Widzimy także rosnące zainteresowanie mieszkaniami dla seniorów w segmentach independent living i assisted living, które – podobnie jak na Zachodzie – mogą w Polsce rozwijać się najszybciej” – zauważył dr Andrzej Lejczak, Prezes Krajowej Izby Domów Opieki (KIDO).

W Polsce działa obecnie około 900 prywatnych placówek opiekuńczych, w 2023 roku otwarto 50 nowych. W pierwszym kwartale tego roku powstało kolejne 13 domów, oferujących 500 nowych łóżek, a w drugim kwartale zaplanowane było otwarcie kolejnych 15 placówek, które miałyby zapewnić dodatkowe 600 miejsc, zaznaczył dr Andrzej Lejczak.

 „Aby zwiększać dynamikę rozwoju tego segmentu, potrzebujemy silnych partnerów operacyjnych, którzy będą potrafili skutecznie zarządzać operacjami w działających projektach. Inwestorzy szukają stabilnych modeli współpracy, w ramach których możliwe będzie przygotowanie biznesplanów dla fazy długoterminowego zarządzania powstałymi obiektami” podkreślił znaczenie operatorów i partnerów biznesowych dla dalszego rozwoju rynku Maciej Piotrowicz, kierujący polskim oddziałem skandynawskiej firmy Nrep, będącej inwestorem na rynku nieruchomości.

“Bez odpowiedniego wsparcia dla pracowników opieki, trudno będzie zapewnić seniorom usługi na najwyższym poziomie. Jednym z największych wyzwań, z którymi borykają się domy opieki w Polsce, jest brak wykwalifikowanego personelu. Zwiększające się zapotrzebowanie na profesjonalną opiekę wymaga nie tylko rozwoju infrastruktury, ale także inwestycji w zasoby ludzkie” – dodała Beata Leszczyńska z emeis Polska, który oferuje ok. 1500 miejsc w domach opieki i klinikach rehabilitacyjnych, w tym mieszkania w formule assisted living w kompleksie senioralnym Rezydencja Na Dyrekcyjnej we Wrocławiu.

Zmieniające się preferencje seniorów

Inwestorzy zainteresowani lokowaniem kapitału w sektorze dostrzegają coraz większy potencjał w tworzeniu miejsc, które nie tylko zapewniają miejsce do życia, ale także umożliwią seniorom rozwijanie zainteresowań. Tego typu projekty realizuje także ORIGIN Investments, która oferuje mieszkania serwisowane z dostępem do szerokiego zakresu usług, od aktywizacji, rozrywki i rekreacji po wsparcie w codziennym funkcjonowaniu oraz dostępem do usług medycznych i rehabilitacji.

„Nasze projekty pokazują, że seniorzy coraz częściej poszukują rozwiązań, które oferują nie tylko poczucie bezpieczeństwa i dostęp do rożnych usług, ale także możliwość prowadzenia aktywnego trybu życia” – powiedział Karol Bulenda z ORIGIN Investments.

Zmiana podejścia do opieki nad seniorami jest również widoczna w podejmowaniu decyzji przez rodziny. Jeszcze dekadę temu dominował model opieki w domu, ale obecnie coraz więcej rodzin decyduje się na wyspecjalizowane placówki, które oferują kompleksową opiekę. Nie tylko zmniejsza to obciążenie rodzin, ale także gwarantuje seniorom profesjonalną pomoc w komfortowych warunkach. Jak pokazało badanie ARC Rynek i Opinia przeprowadzone w 2024 r., w ciągu 10 lat odsetek osób, które są gotowe zaopiekować się swoim bliskim w domu spadł z 52% do 37%, natomiast wzrosła grupa tych osób, które wybrałyby specjalistyczny ośrodek opieki (23% w 2014 vs. 34% w 2024).

„Obserwując rozwój sektora senior living w Stanach Zjednoczonych, widzimy, że odpowiedzią na zmieniające się potrzeby seniorów są nowe modele mieszkaniowe, jak active adult, które stawiają na aktywne, zdrowe i niezależne życie w starszym wieku. Polska ma szansę wykorzystać te doświadczenia i stworzyć własne, dostosowane do lokalnych potrzeb rozwiązania” – podkreśla Sylwia Ziemacka z Senior Housing & Healthcare Association (SHHA).

Ekspertka dodała, że współcześni seniorzy to zróżnicowana grupa, której potrzeby zmieniają się dynamicznie i nie można już patrzeć na starzenie się społeczeństwa przez pryzmat tradycyjnych rozwiązań, takich jak domy opieki.

„Musimy zmienić nasze myślenie z ageing population na longevity population i skupić się na jakości życia, które jest dłuższe, ale również pełniejsze i zdrowsze. W Polsce mamy szansę na dynamiczny rozwój tego sektora, ale kluczowe będzie dobre zrozumienie i edukacja społeczeństwa na temat nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych dla seniorów” – dodała Sylwia Ziemacka.

Wyzwania dla inwestorów – infrastruktura i lokalizacja

„W Polsce nadal istnieje duża konkurencja o najlepsze lokalizacje, co wpływa i będzie wpływać na tempo rozwoju inwestycji w sektorze senior living. Inwestorzy często muszą wybierać pomiędzy bardziej opłacalnymi projektami, jak PRS czy student housing, a inwestycjami w domy senioralne, które są bardziej skomplikowane, jeśli chodzi o zarządzanie operacyjne” zwrócił uwagę na wyzwanie związane z infrastrukturą i dostępnością działek inwestycyjnych Piotr Fijołek, Co-Managing Partner w Griffin Capital Partners.

Wspomniał również o tym, że brak odpowiednio dużych portfeli inwestycyjnych ogranicza możliwości szybkiego rozwoju rynku, co wymaga zmiany w podejściu do inwestycji i operatorów na rynku senior living.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP).

„Organizacja i świadczenie usług opiekuńczych, w tym specjalistycznych, w miejscu zamieszkania, należy do zakresu pomocy społecznej, która jest zadaniem własnym gminy. Formuła PPP może pomóc gminom w zaspokojeniu rosnącego zapotrzebowania na opiekę senioralną, wykorzystując jednocześnie wiedzę i zasoby sektora prywatnego” – dodaje Anna Wiśniewska.

Beata Leszczyńska zaznaczyła, że rynek senior living w Polsce ma ogromny potencjał wzrostu, ale kluczowe jest stworzenie długoterminowych, stabilnych modeli biznesowych. Inwestorzy muszą zrozumieć, że sektor ten wymaga czasu i zaangażowania, ale może przynieść znaczące korzyści, zarówno finansowe, jak i społeczne.

Nowe podejście do zarządzania ryzykiem inwestycyjnym

Uczestnicy debaty zwrócili uwagę, że jedną z głównych barier wejścia na polski rynek jest niepewność regulacyjna oraz brak wypracowanego modelu współpracy z operatorami. Zastosowanie modeli długoterminowych umów najmu może zmniejszyć ryzyko dla inwestorów, co jest standardem na bardziej rozwiniętych rynkach, takich jak Szwecja.

„Widzimy rosnące zainteresowanie inwestorów zarówno lokalnych, jak i zagranicznych, którzy dostrzegają perspektywy długoterminowego wzrostu w tym sektorze. Kluczowe dla nich jest jednak zapewnienie stabilności operacyjnej i znalezienie doświadczonych operatorów, którzy będą w stanie skutecznie zarządzać tymi inwestycjami” – powiedział Jacek Kałużny z Savills Poland.

Eksperci zauważyli również, że Polska potrzebuje wsparcia w zakresie kształtowania nowych modeli biznesowych i regulacji podatkowych, które uczynią inwestycje w sektor senior living bardziej atrakcyjnymi. Zmniejszenie kosztów związanych z podatkiem VAT mogłoby znacząco obniżyć bariery wejścia i przyspieszyć rozwój rynku.

Perspektywy

Perspektywy rozwoju rynku senior living w Polsce są obiecujące.

„Inwestycje w opiekę zdrowotną i mieszkania dla seniorów to sektor, który będzie rósł w siłę w nadchodzących latach. Musimy jednak zadbać o rozwój odpowiednich regulacji i zachęt podatkowych, które ułatwią realizację takich projektów” – podsumowała Beata Leszczyńska z emeis Polska.

Szanse dla sektora

Polska stoi przed dużą szansą na rozwój rynku mieszkań i usług opieki dla seniorów. Zmieniająca się demografia, starzenie się społeczeństwa, z prognozowanym wzrostem odsetka osób powyżej 65. roku życia do 30% do 2050 roku i rosnące oczekiwania dotyczące jakości życia seniorów tworzą solidne fundamenty pod przyszłe inwestycje, które mogą przynieść znaczące korzyści zarówno inwestorom, jak i społeczeństwu. Dodatkowo, coraz lepsze zrozumienie potrzeb, edukacja społeczeństwa na temat nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych dla seniorów i wsparcie ze strony rządowej oraz samorządowej poprzez różne programy będą sprzyjać rozwojowi tego sektora już w najbliższej przyszłości.