Kto dziś kupuje mieszkania?

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.:

Trudna sytuacja na rynku hipotecznym odcięła klientów kredytowych od finansowania bankowego, przez co w ostatnich miesiącach dominowały zakupy za gotówkę. W niektórych okresach było to nawet 80 proc. wszystkich transakcji. Aktywni na rynku byli, zarówno klienci inwestycyjni, jak i nabywający większe mieszkania na własne potrzeby, szczególnie w atrakcyjniejszych, droższych lokalizacjach. Duże mieszkania trzy i czteropokojowe stanowią około 50 proc. naszej sprzedaży.

Pierwszy kwartał bieżącego roku nie przyniósł w tym zakresie większych zmian, poza jedną – odnotowaliśmy istotny wzrost udziału klientów kredytowych. O ile w 2022 roku stanowili 25 proc. kupujących, to w marcu ich odsetek wzrósł do 37 proc. Stabilizacja stóp procentowych oraz zapowiadany rządowy program wsparcia dla kredytobiorców Pierwsze Mieszkanie sprawiły, że w ostatnich tygodniach ta grupa kupujących jest szczególnie aktywna. Nie wpłynęło to jednak na zmianę struktury sprzedawanych przez nas mieszkań.

 

Angelika Kliś, członek zarządu Atal:

Profil typowego nabywcy mieszkań jest obecnie zniekształcony, głównie ze względu na ograniczenia w dostępie do finansowania. Dlatego też bardziej aktywni zakupowo byli i są klienci inwestycyjni. Natomiast na podstawie naszego autorskiego programu Czas na mieszkanie widzimy, że młodzi ludzie coraz częściej pytają o ofertę i traktujemy to jako dobry sygnał popytowy. Wspomniany program m.in. daje gwarancję niezmienności ceny, a to właśnie obawa o dalszy wzrost cen mieszkań obecnie najbardziej motywuje nabywców.

Kupujący racjonalnie zakładają, że będzie tylko drożej. Na przykład ze względu na ograniczoną podaż mieszkań, co jest efektem wstrzymania budów przez deweloperów na przestrzeni ostatniego roku. Będzie to miało swój skutek także w kolejnych miesiącach, nawet do 2,5 roku, kiedy odczuwalna będzie tzw. dziura produkcyjna. Zjawisko to może ujawnić się z jeszcze większą siłą, gdy zgodnie z oczekiwaniami poprawi się dostęp do kredytów.

 

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.:

Grupa inwestujących w lokale na wynajem jest nadal dominująca. Najmniej jest transakcji zakupu mieszkań realizowanych przez kupujących poniżej 30 roku życia. Brak dostępności kredytów dotknął przede wszystkim nabywców z najmłodszego segmentu wiekowego i sytuacji tej nie poprawił program rządowy Mieszkanie bez wkładu własnego, praktycznie niedostosowany do sytuacji rynkowej. Dlatego też wśród nabywców mieszkań dominują osoby między 30 a 50 rokiem życia. Motywacją do zakupu jest świadomość, że taniej nie będzie, ale najbardziej mobilizująco działa topniejąca oferta atrakcyjnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, jak na przykład w inwestycji Nad Odrą w Szczecinie czy Osiedlu Horizon w Gdańsku.

 

Marcin Michalec, CEO Okam:

Kluczową grupę klientów stanowi obecnie tzw. „mały inwestor”, który pragnie ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach. Ten sposób inwestowania kapitału pozostaje niezmiennie jednym z najlepiej ocenianych i preferowanych. Nieruchomości nie tracą na wartości, dają stały dochód w postaci najmu, którego stawki znacznie wzrosły w ostatnich latach, szczególnie w największych polskich miastach. Dla klienta indywidualnego motywacją jest między innymi chęć zabezpieczenia wolnej gotówki czy obawa przed dalszym wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym. Często klient wskazuje także na lokatę kapitału oraz poprawę standardu życia. Wśród kupujących lokale mieszkaniowe są oczywiście też tacy klienci, którzy szukają ich dla siebie i swoich rodzin.

 

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg:

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest wyjątkowa. Z jednej strony mamy bardzo duży popyt ze strony obywateli Ukrainy, ale także wielu klientów z Polski, którzy chcą kupić mieszkanie i czekają na możliwości finansowania. Z drugiej strony podaż zmniejszają wciąż zbyt wolne procedury administracyjne. Widać jednak, że od początku 2023 roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się, co potwierdzają dane BIK (Biura Informacji Kredytowej). Notuje się coraz więcej wniosków kredytowych w porównaniu do grudnia 2022 roku i można zakładać, że trend ten będzie nadal pozytywny w kolejnych miesiącach. W większości banków wzrosła zdolność kredytowa klientów, co pozwala im na bardziej elastyczne decyzje odnośnie zakupu mieszkania. Dlatego wyraźnie widać rosnące zainteresowanie klientów.

 

Andrzej Gutowski, prezes Ronson Development:

Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna z tendencją do zwiększenia liczby zakupów na własne potrzeby mieszkaniowe klientów, którzy wspierają się kredytem. Bodźcem dla części z nich – szczególnie tych ze zgromadzonym już kapitałem, jest zapowiedziany przez rząd program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Natomiast wciąż bardzo mocno jest też pobudzona grupa inwestorów, którzy szukają przede wszystkim mieszkań dwupokojowych i kupują je za gotówkę. Oni wciąż dominują na rynku. Przy czym, ewentualna popularność i powodzenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. może zbliżyć te proporcje do względnej równowagi, a w dłuższej perspektywie – w końcówce tego oraz na początku przyszłego roku, doprowadzić do przewagi klientów kredytowych.

Stan ograniczonej podaży na rynku sprawia, że klienci z kapitałem zdają sobie sprawę, że wejście rządowego programu dodatkowo ją uszczupli, co może przełożyć się na kolejne wzrosty cen. Sądzę, że spodziewane wzrosty są jednym z kluczowych czynników wpływających na zakup mieszkania właśnie teraz.

 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home:

Zwiększony ruch w naszym biurze sprzedaży wskazuje, że Polacy kupują mieszkania z rynku pierwotnego. Dzisiejsi kupujący to w głównej mierze osoby, które w ubiegłym roku wstrzymywały się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji gospodarczej. Z naszych obserwacji wynika, że sprzedaż mieszkań zaczęła wzrastać, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a KNF wprowadziła obniżenie bufora ostrożnościowego przez wyliczaniu zdolności kredytowej przez banki z 5 pkt proc. do 2,5 pkt proc., co umożliwiło wielu osobom otrzymanie kredytu na zakup mieszkania. 

Z pewnością swoje zrobiły także rządowe dopłaty do zakupu pierwszego mieszkania, głównie opcja Bezpieczny Kredyt 2 proc. Już teraz podpisujemy umowy rezerwacyjne lub deweloperskie, pomimo że, skorzystanie z finansowania będzie możliwe dopiero od 1 lipca br. Co więcej, dziś nikt chyba się nie łudzi, że ceny nieruchomości zaczną spadać, dlatego dodatkowym argumentem na przyspieszenie zakupu może być wzrost cen mieszkań w przyszłości. W ujęciu kwartalnym wzrosty te już wynoszą od 3 proc. w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu, przez 5 proc. w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, aż po 8 proc. w Łodzi. Dla wielu Polaków czy inwestorów ważniejsze jest zainwestowanie środków, które do tej pory udało im się zgromadzić niż stracić przez spadek siły nabywczej pieniądza.

 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska:

Dynamika wzrostu sprzedaży naszych mieszkań w tym roku przekroczyła zakładane przez nas cele. Widzimy, że naszą ofertą są zainteresowani wszyscy klienci, zarówno gotówkowi, jak i ci finansujący kupno z kredytu. Nasze mieszkania odpowiadają również potrzebom singli, a także małżeństw czy rodzin z dziećmi. W pierwszych miesiącach tego roku osoby, które kupowały lokale jako inwestycję, stanowiły 2/3 wszystkich klientów. Ich główną motywacją jest zysk w krótkiej perspektywie czasu opierający się na najmie długoterminowym. Taka inwestycja zostaje następnie sprzedana z zyskiem lub przekazana dzieciom jako docelowe mieszkanie.

Drugą grupą klientów są osoby kupujące mieszkanie na cele własne – to 1/3 nabywców. Wśród obu grup dominują zdecydowanie pary. W pierwszych czterech miesiącach tego roku stanowiły one ponad 61 proc. wszystkich klientów. Pozostałe osoby to jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Motywy kupna mieszkania dziś są bardzo róże, bo czynników, które wypływają obecnie na sytuację rynkową jest wiele. Przede wszystkim liczy się świadomość klientów, że rynek ofert mieszkaniowych jest coraz mniejszy, więc im szybciej zdecydują się na zakup, tym będą mieli większą możliwość wyboru mieszkania. Nie bez znaczenia jest również decyzja KNF i zatrzymanie poziomu stóp procentowych, które zachęciły klientów wstrzymujących się do tej pory z kupnem.

 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic:

W tej chwili nabywców gotówkowych i kredytowych jest mniej więcej tyle samo. Są to jednak raczej osoby w bardzo dobrej sytuacji finansowej, które dokonują zakupów inwestycyjnych małych lokali lub sporych mieszkań na własne potrzeby. Zauważalne jest to że klienci przestali wierzyć w spadki cen i ruszyli na zakupy. Nie bez znaczenia jest również poprawa możliwości uzyskania kredytu oraz planowany program dopłat do kredytów.

 

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży Eiffage Immobilier Polska:

Nasi klienci to głównie inwestorzy, którzy decydują się na zakup w naszych inwestycjach ze względu na prestiżową lokalizację oraz wysoki standard projektów. W pierwszym kwartale tego roku do tej grupy nabywczej należały przede wszystkim osoby, które chciały powiększyć swój portfel inwestycyjny o kolejną nieruchomość oraz osoby decydujące się na zakup lokalu z myślą o swoich dzieciach. Przełom I i II kwartału przyniósł zmianę w strukturze naszych klientów i obecnie 50 proc. nabywców to inwestorzy, a drugie 50 proc. to osoby finansujące zakup mieszkania kredytem. Powodem, dla którego klienci kredytowi niejako powrócili na rynek i znów stali się aktywni jest na pewno program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wielu osobom wzrosła również zdolność kredytowa, co przełożyło się bezpośrednio na ich decyzję o zakupie nieruchomości.

 

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest:

Od początku roku obserwujemy dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań. Jest wiele czynników, które spowodowały taką sytuację. Przede wszystkim uwolnił się skumulowany popyt, który został zatrzymany w ubiegłym roku ze względu na wybuch wojny w Ukrainie oraz podniesienie bufora UKNF przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Obecnie widać duży optymizm wśród kupujących. Przede wszystkim obniżony został bufor przy wyliczaniu zdolności kredytowej i rząd zapowiedział program Bezpieczny kredyt 2 proc. Dodatkowo inwestorzy ruszyli na zakupy, gdyż zauważyli wzrosty cen zamiast spadków.  

 

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development:

Klienci doskonale zdają sobie sprawę z sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. W związku z załamaniem podaży i zamrożeniem wielu projektów ceny mieszkań nie spadają. Wygląda na to, że wstrzymywanie się z zakupem raczej nie będzie dobrą strategią. W naszych inwestycjach 80 procent mieszkań jest kupowanych na własne potrzeby, pozostałe – inwestycyjnie i na wynajem. Do zakupu najbardziej motywuje cena, większy dostęp do kredytu oraz świadomość, że taniej już nie będzie.

 

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment:

Na zakup mieszkania mogą sobie pozwolić osoby mające przede wszystkich gotówkę i w tym segmencie klientów realizowane są zakupy w celach inwestycyjnych bądź jako druga nieruchomość w celach wypoczynkowych. W związku z tym, popyt jest na nieruchomości zlokalizowane w centralnych punktach miast bądź miejscach z wysokim popytem na wynajem. Poluzowanie  dostępu do kredytów zwiększa też wolumen sprzedaży w lokalizacjach oddalonych od centrum, ale idealnie nadających się na  pierwsze mieszkanie.

 

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom:

Strukturę grup nabywców mieszkań warto rozpatrywać nie tylko pod kątem danej lokalizacji, ale także konkretnych inwestycji z oferty dewelopera. Oferujemy we Wrocławiu inwestycje centralnie położone w standardzie premium – River Point oraz Browary Wrocławskie. W ich przypadku liczba transakcji zawieranych z klientami indywidualnymi oraz inwestorami jest bardzo zbliżona. Nasze portfolio uzupełniają inwestycje z segmentu popularnego, zlokalizowane poza ścisłym centrum Wrocławia, w ramach których zdecydowanie dominują klienci nabywający mieszkania na własny użytek. Kawalerki lub lokale dwupokojowe, jak i apartamenty o większej powierzchni.

Ciężko jest wskazać jeden czynnik, który w głównej mierze wpływa dziś na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania. Jeśli chodzi o klientów indywidualnych, z całą pewnością popyt kształtują: większa dostępność kredytów hipotecznych, malejąca podaż nieruchomości na rynku, ale także chęć zabezpieczenia środków przed rosnącą inflacją. Z uwagi na zmniejszające się stawki lokat oraz powrót środków zainwestowanych w obligacje skarbowe rok temu, nieruchomości cieszą się popularnością wśród Polaków.