Miasta jutra odpowiedzią na wyzwania branży deweloperskiej

– Hasło tegorocznej edycji to „Miasta Jutra”. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich chcemy inspirować i pobudzać do działania. Patrzymy w przyszłość, którą naznacza wysoka inflacja, pandemia, ale też wojna w Ukrainie i zmiany klimatyczne. Wierzymy, że współpraca i wymiana doświadczeń mogą być kluczem do sukcesu – mówiła podczas inauguracji wydarzenia Dorota Jarocka-Śródka, przewodnicząca rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Spotkanie w Poznaniu przyniosło wiele wniosków. Najważniejszy to jednak to, że każdy kryzys oznacza też szanse na wzrost. Choć branżę deweloperską czeka obecnie wiele wyzwań, może wyjść z nich obronną ręką. Musi jednak dostosować się do nadchodzących zmian, a transformacja miast może być na nie odpowiedzią.

Prognozy dla rynku deweloperskiego

Bardzo ciekawe wnioski przyniosła też dyskusja „To nie jest dobry moment”, w której wzięli udział deweloperzy, przedstawiciele sektora bankowego i Ministerstwa Finansów.  Goście spierali się, czy obecny „kryzys” jest tak naprawdę powrotem do realnych możliwości i zapotrzebowania rynku. Prognozowali też, jak długo potrwa.

– Najprawdopodobniej 2023 będzie rokiem z kumulacją negatywnych czynników. Jednak branża w tej chwili jest w całkiem dobrej formie, więc z rozpoczętymi projektami nie powinno być problemu. Po dzisiejszym panelu mogę powiedzieć, że jestem umiarkowanym pesymistą. Odkładający się popyt zakupowy przekłada się na popyt na rynku najmu. Mamy obecnie do wyboru: możemy bezradnie patrzeć, jak spada nam sprzedaż mieszkań. Możemy też reagować – mówił Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Deweloperzy postulują przywrócenie tzw. ulgi na wynajem. – Obecnie potrzebujemy szybkich rozwiązań. Ulga podatkowa na wynajem ma dwie duże zalety: jest prosta i jest czymś, co ludzie rozumieją. Można więc ją wprowadzić szybko. A to korzyści dla budżetu. Z każdego sprzedanego mieszkania budżet dostaje średnio 10-15 proc. Potem, przez kolejne lata wraca następne 10-12 proc., bo ludzie wykańczają i remontują mieszkania – dodaje Kirejczyk.

Do tych postulatów nie jest przekonany jednak wiceminister finansów – Od 2016 r. mieliśmy wysoką sprzedaż i liczbę oddawanych nowych mieszkań, czyli ok. 200 tys. rocznie. Dziś przed nami na pewno trudny czas, stąd wakacje kredytowe i pomoc tym, którzy nie są w stanie spłacać swoich zobowiązań kredytowych. Oczekiwanie wobec systemu finansowego są duże i czasami przesadzone. Nie wszystkie kwestie da się załatwić systemem podatkowym. Wprowadzanie kolejnych rozwiązań, które by w podatku dochodowym od osób fizycznych komplikowały ten system podatkowy, który dzisiaj mamy, nie jest moim zdaniem najszczęśliwszym rozwiązaniem– mówił Artur Soboń, wiceminister finansów.

Paweł Borys z Polskiego Funduszu Rozwoju pokusił się o prognozę dla rynku real estate. – Jeśli popatrzymy na obecne stopy procentowe i wzrost gospodarczy, to na 6-12 miesięcy rysuje się niezbyt optymistyczny scenariusz. Musimy liczyć się z tym, że problemy z wysokością stóp procentowych będą trwały do 2024 r. Ten rok uważa się za czas, w którym gospodarka może wrócić do względnej równowagi. Inflacja bazowa w ciągu 4-6 miesięcy pewnie osiągnie swój szczyt – prognozował Borys.

– Odcięcie kredytów, obcięło ok. 70 proc. kupujących. Część nabywców, za gotówkę, nadal jednak kupuje mieszkania zarówno pod wynajem, ale też jako zabezpieczenie. Naszą obawą są też niestabilne ceny materiałów, robocizny i ceny energii. Ceny są tak „rozhuśtane”, że nie jesteśmy w stanie w niektórych sytuacjach kontraktować inwestycji. Jesteśmy więc w momencie wyczekiwania. Zastanawiamy się, co możemy przemodelować, co możemy zmienić w tym trudnym czasie – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Goście dyskutowali to tym, jakich rozwiązań szukać w sytuacji, w której nie zmniejszył się popyt na mieszkania, a jednak zmniejszyła się sprzedaż. Rozwiązań rysuje się wiele: jednym z nich może być wspomniane już ulga na zakup mieszkań na wynajem, Innym pomysłem są kasy oszczędnościowo-budowlane, a nawet kredyt stały na 2%.

Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, postawił tezę, że od 2012 roku polski system bankowy jest na równi pochyłej. – Relacja kredytów do PKB staje się mniejsza. Jeśli chodzi o mikro i małe przedsiębiorstwa możemy powiedzieć, że mamy constans. Dobrze się stało, że odnotowaliśmy pewien spadek, jeśli chodzi o kredyty konsumenckie. Dla mnie sytuacja, gdy udzielamy ok. 50 mld kredytów rocznie jest stanem normalnym. Powinniśmy wrócić do systemu oszczędzania na zakup i połączyć to z oszczędzaniem w systemie emerytalnym – mówił Pietraszkiewicz.

Podczas Kongresu prowadzone były także warsztaty foresightowe, których celem było wypracowanie średniookresowych prognoz dla branży. Wzięło w nich udział blisko setka, przedstawicieli sektora oraz różnych innych interesariuszy.  – Najbliższe pięć lat,  bo taki horyzont analizowaliśmy, jawią się jako okres transformacji związanej ze zmieniającymi się oczekiwaniami, czy wręcz wymogami regulacyjnymi, jeśli chodzi o nowe nieruchomości. Będą to też lata naznaczone niekorzystnym otoczeniem makroekonomicznym – mówi Kacper Konarzewski, partner, z firmy The Future Literacy Company, przeprowadzającej badanie.

Dyskusja o finansowaniu inwestycji deweloperskich pokazała, że wysokie stopy procentowe drenują nie tylko kieszenie konsumentów. Koszt pieniądza inwestycyjnego też staje się coraz wyższy i coraz trudniej pozyskać finansowanie.

– Obecnie jest łatwiej uzyskać decyzje na projekt premium niż na projekt popularny. W całej analizie bierzemy źródła finansowania potencjalnych nabywców. Nie ograniczamy akcji kredytowej, bardziej przyglądamy się projektom – mówiła Barbara Kacprzak z mBank Hipoteczny <—Proszę o potwierdzenie afiliacji.

– Jesteśmy po kilku decyzjach pozytywnych, które wejdą w życie w 2023 roku. Ale również wydaliśmy kilka decyzji negatywnych. Tak trudno nie było od 2010 roku. Bardzo mocno skupiliśmy się na selektywności – wyjaśniała Iwona Załuska, prezes Upper Finance.

Transformacja miast odpowiedzią na kryzys

Gościem specjalnym wydarzenia był twórca idei „15-minutowego miasta” profesor Carlos Moreno, naukowiec o międzynarodowej renomie, specjalizujący się w badaniu współczesnych wyzwań metropolii, dyrektor naukowy w Uniwersytecie Sorbońskim w Paryżu – Miasto 15-minutowe powinno służyć spełnianiu kilku potrzeb: życia codziennego, pracy, zaopatrzenia np. w codzienne zakupy, dbałości o sąsiedztwo i dobro wspólne, nauki i radości takiej jak np. przyjemności korzystania z dóbr kultury – mówił badacz.

Podczas swojego wystąpienia zwracał uwagę, że miasto powinno spełniać podstawowe potrzeby mieszkańców w ciągu kwadransa i zmuszając go do poruszania się w jak najmniejszej odległości. To sprawi, że będzie miastem zrównoważonym, którego funkcjonowanie nie wpływa negatywnie na  klimat. A jak podkreślał to miasta są największymi emitentami gazów cieplarnianych. Prof. Moreno zaznaczył, że zmiany klimatu są obecnie największym wyzwaniem stojącym przed miastami.

– Musimy oczywiście sadzić więcej drzew w miastach, ale wyzwań jest znacznie więcej. Musimy zmienić nasz sposób funkcjonowania i funkcjonowania miast. COVID-19 pokazał, że zmiany mogą zajść natychmiast – mówił prof. Carlos Moreno.

– W miastach jest mnóstwo budynków, które w zasadzie nie są używane. Są zamknięte przez ok. 60 proc. czasu. Nie funkcjonują w nich aktywności społeczne, rodzinne, ekonomiczne. Jedno z założeń idei miasta 15-minutowego zakłada wykorzystywania tych przestrzeni. Mapa drogowa dla miast powinna więc zmierzać w kierunku zmian naszych miast i naszego stylu życia – dodał profesor.

Mobilność w „Miastach Jutra”

Kryzys klimatyczny wymaga od nas przedefiniowania sposobu myślenia o rozwoju miast i działań dostosowawczych, także w zakresie zarządzania mobilnością. Wiele rozmów toczyło się więc wokół tematyki przemieszczania się w miastach przyszłości i skutków tej miejskiej mobilności dla deweloperów.

– Część miast wprowadziła piramidę mobilności. Pierwsze miejsce to człowiek, drugie miejsce to transport, trzecie – ruch rowerowy, czwarte miejsce to ruch samochodowy. Ale obecnie średnia liczba samochodów osobowych na 1 000 mieszkańców w Polsce to wciąż 747 samochody – mówił Grzegorz Kawecki, Wiceprezes Zarządu Spółki Marvipol Development S.A.

Pokolenie Z nie definiuje się chęcią posiadania, jest to pokolenie, które stawia na użytkowanie. Projekt planu miejscowego, który właśnie jest procedowany na obrzeżach Krakowa stawia pół miejsca parkingowego na jedno mieszkanie – mówił Dawid Sporysz, dyrektor zarządzający, NOHO Investment.

– Możemy projektować mieszkania bez miejsc parkingowych. Zaprojektowaliśmy i zrealizowaliśmy już jeden taki projekt – mówił Zbigniew Maćków, właściciel firmy, firma Maćków Pracownia Projektowa.

Prezydenci o wyzwaniach polskich miast

W trakcie Kongresu odbyła się także debata prezydentów miast, której hasłem przewodnim było zdanie „Ludzie tworzą miejsca, a miejsce tworzy ludzi”. Włodarze podkreślali m.in., że dużym wyzwaniem dla miast jest uporządkowany rozwój. Szansy w kryzysie upatruje Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania. – Musimy akceptować zmiany, choćby takie, że 80 proc. PKB będzie wytwarzane w miastach, że ludzie chcą żyć coraz bardziej wygodnie, że zmienia się też model rodziny. To do tych warunków należy dostosować rozwiązania – mówił Jaśkowiak.

Prezydenci wskazywali też, że liczba ludności korzystających z miast się zwiększyła i podkreślali, że ogromnym wyzwaniem – także politycznym – jest nadal polityka miast wobec miejsc parkingowych, stawiana często w kontrze do rozwoju transportu miejskiego, ruchu pieszych i rowerzystów. – W Poznaniu mamy ok. 400 tys. samochodów. Musimy je „zapakować” pod ziemię i uwolnić przestrzeń dla pieszych i rowerzystów. Radzimy sobie poprzez wysokie opłaty w strefie parkowania. Inwestujemy w kolej metropolitalną, w transport miejski, ścieżki rowerowe – mówił Jacek Jaśkowiak. – Gdy w Nowym Jorku uwalniano przestrzenie dla pieszych i rowerzystów, budziło to pewien opór. Jeśli spojrzymy, że dwa tramwaje przetransportują 340 osób i przełożymy to na korzystanie z samochodów, to mamy sytuację, w której nawet budowa największej drogi nie pomoże rozładować korków – dodał prezydent Poznania.

Lex Deweloper – dobre praktyki

Goście dyskutowali też o ustawie mieszkaniowej lex deweloper, która funkcjonuje już od 2018 roku. Grono miast, które zdecydowały się zastosować obowiązujące ułatwienia w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, wciąż nie jest jednak duże. Jednym z pozytywnych przykładów jest Warszawa, gdzie deweloperzy nawiązali dialog z prezydentem Miasta Warszawa w temacie usprawnienia urbanistyki i realizacji projektów mieszkaniowych. Dzięki temu największe zagłębie biurowe w stolicy może stać się wielofunkcyjną dzielnicą tętniącą życiem również po godzinach pracy.

– Przeszliśmy transformację wewnętrzną i okazało się, że ten projekt to nie jest zło. Każdy przepis ma wady, ale tu udało się je poprawić. Obawialiśmy się, bo w pierwszych wersjach ustawy, decyzję miał podejmować wojewoda. Terminy były zabójcze – 3 dni na weryfikację dokumentacji, to zbyt krótki okres. Udało się jednak wypracować dialog, jeśli chodzi o proces przygotowania wniosku i jego transparentność – mówił Michał Olszewski, zastępca prezydenta m.st. Warszawy.

– Jestem bardzo dumna z Warszawy, ponieważ mądrze korzysta z ustawy dla dobra swoich mieszkańców. W ramach inwestycji zostanie oddanych dla mieszkańców 1 500 mieszkań, szkoła publiczna dla 450 dzieci i trzy parki; linie wysokiego napięcia zostaną schowane pod ziemię, a betonowy „Mordor” zostanie zazieleniony – mówiła Małgorzata Turek z firmy Echo Investment.

Politycy o mieszkalnictwie

Deweloperzy potrzebują szybkich rozwiązań i  stabilnego prawa, które pomaga im myśleć i planować perspektywicznie. Podczas Kongresu nie zabrakło więc też tematyki mieszkalnictwa w ujęciu politycznym. Goście – przedstawicieli różnych partii – omawiali swoje przedwyborcze programy. Dyskusja pokazuje, że istnieje duża rozbieżność w diagnozie potrzeb rynku deweloperskiego oraz oczekiwań obywateli, a w ślad za tym, także szeroki rozstrzał proponowanych rozwiązań.

– Formułowanie demagogicznych haseł „każdemu damy mieszkanie” niczego nie zmieni. Powinno się zwiększyć zakres wolności dla tych, którzy te mieszkania budują – mówił poseł Bartłomiej Wróblewski z Prawa i Sprawiedliwości.

– W kryzysie, z którym mamy do czynienia, objęci troską państwa powinni być wszyscy, nie tylko najzamożniejsi. To idealny moment, by państwo przejęło wsparcie rozwoju rynku mieszkaniowego dla tych, których na to nie stać. Można to zrobić we współpracy sektora deweloperskiego, rządu i samorządów. Przez ostatnie dziesięciolecia działający model sprawił, że cały ciężar jest po stronie branży deweloperskiej – mówiła Anna Górska z partii Razem.

Posłanka Hanna Gill-Piątek reprezentująca Polskę 2050 podkreślała natomiast, nieprzewidywalność i niestabilność prawa w Polsce. – Jestem za wyborem, za tym, żeby rynek prywatny w Polsce mógł decydować, czy buduje mieszkania na sprzedaż, czy na wynajem. Ważne, żeby stworzyć instrumenty, które pomogą inwestować w każdy z tych sektorów. Polski rynek bardzo mocno eksplorują fundusze zagraniczne. Uregulujmy tę kwestię – postulowała Gill-Piątek.

– Państwo powinno dbać o bezpieczeństwo obywateli. Jednym z nich jest mieszkalnictwo. Gdybyśmy postanowili, że państwo przestaje ingerować we wszystkie sektory mielibyśmy tylko prywatne szkoły i prywatne szpitale. Takie państwo nie byłoby przyjazne dla obywateli – mówił Franciszek Sterczewski, poseł na Sejm z Koalicji Obywatelskiej.

Nagrody dla najciekawszych realizacji architektonicznych

Kongresowi towarzyszyło wręczenie Nagrody Prezydenta Miasta Poznania im. Jana Baptysty Quadro. Trafiła ona do Pracowni Projektowej J. P. Woźny za projekt ekspozycji reliktów palatium Mieszka I na Ostrowie Tumskim. To szklana instalacja będąca odtworzeniem kształtu siedziby pierwszego władcy Polski. W tym roku jurorzy zdecydowali także o przyznaniu dwóch wyróżnień. Jedno z nich trafiło do Marcina Kościucha i  Tomasz Osięgłowskiego z zespołem z pracowni Ultra Architects za projekt kamienicy przy rynku Wildeckim 3. Kolejne wyróżnienie otrzymali Przemo Łukasik i Łukasz Zagała wraz ze zespołem z pracowni Medusa Group za projekt budynku D w kompleksie biurowców Nowy Rynek. Nagroda Prezydenta Miasta Poznania im. Jana Baptysty Quadro wręczana jest od blisko 25 lat. Otrzymuje ją najlepszy zaprojektowany i zrealizowany obiekt architektoniczny na terenie stolicy Wielkopolski, który został oddany do użytku w roku poprzedzającym przyznanie nagrody.

– Nagrodzeni dzisiaj laureaci wpisują się w myśl przewodnią Kongresu – Miasta Jutra. Spoglądając w przyszłość, oczywistym jest, że grono dotychczas wyróżnionych nagrodą architektów i obiektów, jest i będzie na wiele, wiele lat, być może i stuleci, wizytówką tego miasta, ikoną poznańskiej architektury – mówił Andrzej Marszałek, prezes zarządu oddziału PZFD w Poznaniu.

Ranking Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Łódź, Gorzów Wielkopolski i Lublin to najsprawniejsze miasta w zakresie działalności administracyjnej w 2021 roku – wynika z Rankingu Miast ogłoszonego podczas Kongresu przez Polski Związku Firm Deweloperskich. Plebiscyt przygotowywany jest na podstawie danych obejmujących wydawanie decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów zabudowy wielorodzinnej oraz przedsięwzięć biurowych i hotelowych. Kryterium oceny przy wskazaniu lidera w badaniu prowadzonym przez PZFD jest czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z pokryciem miasta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

– Już po raz trzeci przyglądamy się nie tylko inwestycjom mieszkaniowym, ale także biurom, hotelom czy przedsięwzięciom handlowo-usługowym. Szczegółowe wyniki analiz będą służyć członkom PZFD, ale także przyczynią się do rozwoju całej branży, jako punkt oparcia i baza informacji w przygotowywanych przez Związek stanowiskach i wystąpieniach. Możemy więc powiedzieć sobie, że zebraliśmy dawkę wiedzy, która powie nam jak polskie miasta są przygotowane do tworzenia Miast Jutra – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.