Mniej biur, więcej transakcji

PODAŻ: Aktywność deweloperów spowalnia

Na koniec III kw. 2023 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły około 12,8 mln mkw. Największe ukończone realizacje od początku roku to rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28 600 mkw. – Cavatina), oddanie do użytku biurowca Craft w Katowicach (26 700 mkw. – Ghelamco) oraz ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E w Poznaniu (25 100 mkw. – Skanska).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców, trend ten jest nadal widoczny zarówno w stolicy jak i miastach regionalnych. Przykładowo w Warszawie w budowie znajduje się obecnie ok. 235 000 mkw., a w miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 310 000 mkw. Sytuacja ta wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Według szacunków Cushman & Wakefield w 2023 roku warszawski rynek biurowy powiększy się łącznie o ok. 68 000 mkw., wchodząc jednocześnie w okres wyhamowania podaży, który może potrwać nawet do 2025 roku.

W miastach regionalnych łączna podaż może wynieść 305 000 mkw., co jest wartością o ponad 25% niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat, a efekt wyhamowania podaży w regionach będzie opóźniony względem warszawskiego rynku o około rok i zacznie oddziaływać już w 2024 roku – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

POPYT: Wzrost zainteresowania biurami wyrażony jest w ilości zawartych umów

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach tego roku wyniosła blisko 497 000 mkw. i była o 18% niższa względem analogicznego okresu w 2022 roku. Niemniej, liczba transakcji była rekordowo duża – o 6% większa r/r oraz o 10% w porównaniu do 2019 roku – dodaje Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku w strukturze popytu w stolicy przeważały relokacje, które stanowiły ok. 58% wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 38% i 4% wszystkich zawartych umów.

Na rynkach regionalnych nominalna aktywność najemców była wyższa, wynosząc niecałe 532 000 mkw. co stanowi 19% wzrost r/r oraz 3% wzrost względem analogicznego okresu w 2019 roku. Za 59% zawartych umów odpowiadały nowe kontrakty, za 35% – renegocjacje, a 6% – ekspansje. Na stronę popytową w miastach regionalnych, podobnie jak wcześniej, największy wpływ miały firmy z sektora IT oraz branży usług dla biznesu. Wskaźnik absorpcji dla miast regionalnych, pokazujący realne powiększenie zajmowanej powierzchni przez wszystkich najemców, jest natomiast relatywnie niewielki i stanowi około 75 500 mkw. Ten najniższy od 13 lat poziom wskazuje, że pomimo dużego wolumenu transakcji, zauważalna jest przede wszystkim rotacja najemców w obecnie zajmowanych biurach oraz renegocjacja starszych umów. Rzadziej natomiast obserwujemy powiększanie zajmowanych powierzchni. Regiony przechodzą przebudowę struktury najmów, która w długiej perspektywie stanowić będzie wartość dla inwestorów zainteresowanych zakupem skomercjalizowanych budynków – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY: Wskaźnik powierzchni niewynajętej blisko maksimum

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 14,0%, co stanowi spadek o 0,1 pp. względem II kwartału 2023 roku, lecz wzrost o 0,3 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,7 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,6%, natomiast wzrosty odnotowano w większości miast regionalnych poza Trójmiastem, Łodzią i Lublinem osiągając średni wskaźnik 17,3%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 3% względem początku 2023 roku.

CZYNSZE: Presja na wzrost stawek tylko w najlepszych projektach

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W III kwartale 2023 czynsze w stolicy utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca poprzedniego roku. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie od początku roku był odnotowany wzrost stawek czynszu głównie w budynkach nowo oddawanych i tych które historycznie cieszyły się największą popularnością wśród najemców.

Przekroczenie poziomu 16,50 EUR / mkw. jest realne tylko dla kilku budynków w skali wszystkich miast regionalnych łącznie. W pierwszej kolejności będą to obiekty biurowe w Krakowie w okolicy Dworca Głównego. W czasie gdy najlepsze budynki będą stopniowo podwyższać czynsze, lokalizacje które od 2020 r. tracą zainteresowanie najemców, zderzą się ze zjawiskiem, w którym agresywne obniżki czynszów nie pomogą w ponownej komercjalizacji wolnych powierzchni. Na szczęście dla rynków regionalnych, takie lokalizacje są bardzo rozproszone – podsumowuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.  

Photo by Maciej Drążkiewicz on Unsplash