Mniejsze biuro, ale najwyższej jakości. Eksperci JLL komentują wysoki współczynnik pustostanów

Firmy w stolicy chcą być ulokowane w budynkach, które charakteryzują się najwyższą jakością. Stąd struktura pustostanów wygląda obecnie w Warszawie zupełnie inaczej niż w regionach, w których napływ nowych inwestycji był w ostatnich latach bardzo duży. Budynki oddane do użytku w miastach regionalnych w ostatnich kilkunastu miesiącach charakteryzują się współczynnikiem pustostanów nawet w okolicach 35%. W Warszawie budynki oddane w 2022 mają również wysoki współczynnik, bo jest to ok. 24%, niemniej jednak w przypadku stolicy będziemy obserwować szybki spadek powierzchni niewynajętej w najnowszych inwestycjach oddanych do użytku.

„Nadchodzące kwartały przyniosą sukcesywny spadek dostępności wolnej powierzchni w Warszawie. Nowoczesna przestrzeń jest dalej bardzo poszukiwana przez najemców, dlatego też współczynnik pustostanów w stolicy powinien osiągnąć poziom poniżej 10%. Porównując to w liczbach bezwzględnych, w Warszawie w budynkach oddanych w 2020-2021 roku jest wolne w tej chwili ok. 38 000 m², a w tym samym okresie w miastach regionalnych ok. 172 000 m². W stolicy popyt na biura wysokiej jakości utrzymuje się na stabilnym poziomie, co jest konsekwencją tzw. fly to quality, czyli skupianiu uwagi firm na najlepszych technologicznie i jakościowo budynkach – wszystko po to, aby w czasach pracy hybrydowej zapewnić pracownikom najlepsze możliwe biuro i zachęcić ich do pracy z niego. W regionach absorbcja nie nadążyła za tym co było dostarczane na rynek, stąd też te nowe budynki są w znacznym stopniu niewynajęte. Dziś firmy wybierają o ok. 20-30% mniejsze biura niż przed pandemią, ale często musi być to najlepszy biurowiec w mieście.”

– mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL

Ożywienie rynku podnajmu

W tej chwili mamy ponad 100 000 m² przestrzeni przeznaczonej na podnajem przez najemców w Warszawie i około 140 000 m² w miastach regionalnych. Można określić to jako ukryty „vacancy rate”. Oznacza to, że firmy rewidują swoje plany dot. przyszłości swojego miejsca pracy. Wynika to ze zmian, które nastąpiły w ostatnim czasie.

„Współcześnie wiele firm decyduje się na wdrożenie hybrydowego modelu pracy, który umożliwia elastyczne korzystanie z biur i zwiększa popularność rozwiązań takich jak współdzielenie biurek, pozwalające zredukować liczbę stałych miejsc pracy, uwalniając tym samym miejsce dla innych potrzebnych przestrzeni. Wraz z tą zmianą, koncepcja samej przestrzeni biurowej również ewoluowała, dążąc do większej funkcjonalności. Obecnie biura oferują znacznie więcej różnorodnych przestrzeni, które są przeznaczone do innych celów niż tradycyjne stanowiska pracy. Przykładami takich przestrzeni mogą być wielofunkcyjne pokoje do pracy projektowej czy też otwarte przestrzenie służące do współpracy, które stają się nowym punktem wspierającym tworzenie się społeczność w organizacji. W ten sposób firmy wychodzą naprzeciw potrzebom pracowników, ale jednocześnie zmniejszają powierzchnie biura.”

– mówi Jakub Zieliński,  Head of Workplace Strategy & Change Management, JLL

„Vacancy rate” – Europa a świat

„Największy współczynnik pustostanów rejestrujemy aktualnie w miastach Stanów Zjednoczonych, gdzie w dużych miastach potrafi sięgać nawet 20%. Patrząc na cały świat współczynnik pustostanów wynosi ok. 15%, podobny wynik rejestrujemy w rejonie Azji i Pacyfiku, a najmniejszy, bo ok. 7,6% w Europie. Można powiedzieć, że europejskie firmy najlepiej poradziły sobie ze ściągnięciem pracowników do biur po okresie pandemii. Pracownicy w Europie w dużo większym stopniu wrócili do biur niż pracownicy w Stanach Zjednoczonych. Tam staje się to problemem strukturalnym – jest to duże wyzwanie dla wszystkich inwestorów zarówno posiadających jak i tych chcących zbyć nieruchomość.”

– dodaje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL