Obiekt żyjący po godzinach – jak to się robi?

Olivia, pomimo, że jest największym w Polsce centrum biznesowym w Polsce, konsekwentnie rozwijana jest z myślą o mieszkańcach i turystach. Szczególnie dynamiczny rozwój tych funkcji nastąpił w lipcu 2019 roku, gdy na 32 piętrze Olivii Star, najwyższego budynku centrum otwarta została ogólnodostępna kondygnacja widokowa, umożliwiająca widok 360 st. na całe Trójmiasto. Oferuje nie tylko zachwycającą panoramę na Zatokę Gdańską, Trójmiejski Park Krajobrazowy i gdyńskie wybrzeże klifowe, ale także oryginalnie zaprojektowane wnętrza, punkty gastronomiczne i rekreacyjne. Na 33 piętrze budynku znajdują się dwie prestiżowe restauracje: Arco i Treinta y Tres, prowadzone przez Paco Péreza, jednego z najbardziej utytułowanych szefów kuchni na świecie, dotychczas uhonorowanego 5 gwiazdkami prestiżowego przewodnika kulinarnego Michelin.  Najwyższe piętra Olivii Star to zresztą niejedyne przestrzenie eventowo-konferencyjne, położone na terenie Olivii. Wszystkie one mogą pomieścić nawet 1000 osób, a miesięcznie odbywa się w nich ponad 140 wydarzeń, co oznacza, że sumarycznie liczba ogólnodostępnych eventów sięga 1700 rocznie. Wśród nich są konferencje, szkolenia i debaty z udziałem międzynarodowych gości, ale także wydarzenia sportowe, przedstawienia teatralne i koncerty takich gwiazd jak Krystyna Janda, Leszek Możdżer, Daria Zawiałow, Mrozu czy Krzysztof Zalewski. Na 32 piętrze swoje stałe miejsce ma także jeden z gdańskich lwów, które na wzór wrocławskich mosiężnych krasnali pojawiły się w najpopularniejszych miejscach w mieście.

Hitem minionego sezonu okazał się Instaspot, jaki został przygotowany na najwyższej kondygnacji Olivii latem ubiegłego roku. W krótkim czasie, przestrzeń opracowana z myślą o miłośnikach dobrej zabawy i fotografii, przyciągnęła tysiące gości, co spowodowało, że w najbliższe wakacje będzie on działał przez całe wakacje. Pozycja Olivii jako jednej z najpopularniejszych atrakcji turystycznych Trójmiasta powoduje, że w najbliższym sezonie na najwyższych piętrach Olivii Star swoje oficjalne Instaspoty otworzą Gdańsk i Sopot. Nie inaczej jest też poza sezonem wakacyjnym. Blisko 1/3 wszystkich studniówek, jakie odbywają się w Trójmieście ma miejsce na 34 p. Olivii Star.  Dużym zaskoczeniem może być fakt, że w każdy piątek na 32p. najwyższego biurowca Polski Północnej odbywają się dyskoteki, przyciągające w późnych godzinach wieczornych stałe grono miłośników dobrej muzyki, zachwycających widoków oraz wyśmienitej kuchni. Olivia dysponuje także zewnętrznym tarasem, na którym organizowane były imprezy prowadzone przez DJ’ów, co przy blasku zachodzącego słońca dawało nieporównywalny z niczym innym efekt. Dowodem otwarcia Olivii na turystów i mieszkańców jest także nagroda Marszałka Województwa Pomorskiego, przyznana Olivii z okazji Międzynarodowego Dnia Turystyki w 2020 roku, która dotychczas stanowi jedyną nagrodę jaka została przyznana budynkom biurowym za rozwój oferty turystycznej danego regionu.  Kluczem do sukcesu obiektu w roli lokalnego wielofunkcyjnego centrum jest zatem jak najlepsze osadzenie go w kontekście miejsca oraz rozwój funkcji, które przyczynią się do podniesienia atrakcyjności w oczach grup, o których inwestorzy przestrzeni biurowych pierwotnie by nie pomyśleli. Ma to znaczenie nie tylko dla zwiększenia przyjazności obiektu dla społeczności lokalnej, ale ma także wpływ na dywersyfikację źródeł przychodów inwestorów po ikonicznej godzinie 17, o której większość obiektów biurowych gasi światła. Wydaje się to zasadne w świetle efektów tego rodzaju polityki prowadzonej w Olivia Centre, która lata temu postawiła na budowanie szerokiego wachlarza usług i z czasem zaczęła przyciągać tak bardzo nieoczywiste projekty jak weekendowe dyskoteki, spektakle teatralne czy wesela i rockowe koncerty. Dzięki temu staje się projektem lifestylowym, w którym warto bywać, a ilość zdjęć wrzucanych do mediów społecznościowych poza godzinami pracy biur już dawno przekroczyła te wrzucane w ciągu tygodnia pracy. Olivia to od lat projekt obejmujący znacznie więcej niż tylko biura i otwartym nie tylko na pracowników globalnych korporacji. W Olivii bowiem znajdują się tak unikalne rozwiązania jak egzotyczny ogród Olivia Garden, w którym na gości czeka 3,5 tyś roślin sięgających nawet 11 metrów wysokości, reprezentujących ponad 400 gatunków i pochodzących z 5 kontynentów.

“Sukces danego projektu zależy m.in. w różnorodności i synergii funkcji” – mówi Izabela Disterheft, dyrektor regionalna Colliers w Trójmieście.

Co ważne, im bardziej złożony i zróżnicowany jest ekosystem, na który składają się np. powierzchnie biurowe, hotelowe, mieszkalne, usługowe, tym ma on większą szansę wykazać się stabilnością i rentownością. Z drugiej strony to większe wyzwanie w kreowaniu tożsamości miejsca i sprawnym zarządzaniu obiektem, tak, aby zaspokoić oczekiwania różnych grup użytkowników (funkcjonujących w ciągu dnia, np. w biurach i wieczorami, np. strefa gastronomiczna i rozrywkowa).  Ten rodzaj obiektów jest odpowiedzią na monofunkcyjne inwestycje, jakie były typowe w latach 90-tych i na początku XXI wieku. Nacisk położony na szybki zysk i maksymalizację powierzchni do sprzedaży oraz łatwość obsługi projektu o jednej funkcji powodowały, że na osiedlach mieszkaniowych nie było lokali przeznaczonych na osiedlowy sklep, a centra biurowe powstawały w modelu znanym z warszawskiej ul. Domaniewskiej, gdzie pracownicy w przerwie od pracy nie mieli miejsca, w którym mogliby się spotkać, zjeść lunch czy zrobić zakupy. Praktyka pokazała jak błędna była to polityka. Centra biznesowe traciły najemców na rzecz obiektów oferujących ich pracownikom niezbędne funkcje, a nabywcy mieszkań wybierali te budynki, w pobliżu których inwestor zaplanował sklepy, lokalną gastronomię, place zabaw i dobrze zaplanowane kolejne funkcje towarzyszące. Inwestorzy szybko zorientowali się, że przyszłość rynku nieruchomości leży w obiektach wielofunkcyjnych oraz mix – use i rozpoczęli walkę o klientów. Minęło jednak wiele lat, a idea ta dla wielu inwestorów wciąż pozostaje niedoścignionym marzeniem. Kluczem wydaje się być konsekwentna polityka rozwijania funkcji w oparciu o realne potrzeby różnych grup społecznych.

“Olivia Centre to największy projekt biurowy w Polsce, wciąż się rozwijający, lecz już obecnie oferujący 175 tys. m.kw. powierzchni użytkowej. Na jej terenie swoje biura ulokowały takie firmy jak Amazon, Arrow, Bayer, Deloitte, Energa, EPAM, Fujifilm, Nike, Nordea, PwC, Ricoh, Sii, Staples czy ThyssenKrupp. Rozwój funkcji dodatkowych stanowi wartość także dla samych najemców i wpływa na sukces komercyjny obiektów. W licznych publicznych deklaracjach menedżerowie jej rezydentów podkreślają, że u podstaw wyboru Olivii na lokalizację biur leżały funkcje z których ich pracownicy mogą nieodpłatnie korzystać w czasie godzin pracy. Nasza obecność w Olivia Centre ma podstawy nie tylko w korzystnych warunkach biurowych. Czujemy się częścią społeczności Olivii, bierzemy udział w licznych projektach społecznych, a też wspólnie rozwijamy inicjatywy zapoczątkowane w Bayer GBS Gdańsk, zapraszając do współpracy pracowników innych firm. Olivia Centre to wyjątkowa przestrzeń, którą doceniają zarówno nasi pracownicy, jak i zapraszani przez nas goście, nie tylko ze względu na dogodną lokalizację. Również rozbudowane możliwości proponowane przez Olivia Garden, taras widokowy i liczne usługi powodują, że Olivia spełnia nasze oczekiwania. Jesteśmy w Olivii Centre już 12 lat i chętnie pozostaniemy przez kolejne lata” – mówi Remigiusz Wojciechowski, Head of Bayer Global Business Services Gdańsk, jednego z rezydentów Olivia Centre.

Wiele z ogólnodostępnych przestrzeni Olivii to projekty biura architektonicznego Design Anatomy, które w swoim portfolio ma nie tylko projekty ćwierć miliona m.kw. biur, ale także centrum konferencyjnego z 34 p. Olivii Star, koncepcję Olivii Garden i licznych części wspólnych, na terenie całego centrum.

“Współpracę z Olivia Centre nazwałabym projektowaniem User Experience – nie wystarczy funkcjonalnie i estetycznie zaprojektowana przestrzeń, liczy się narracja, idea, która towarzyszy projektowaniu. W centrum zawsze znajduje się człowiek i wrażenia, jakich doświadcza podczas interakcji z przestrzenią. Budujemy środowisko wspierające dobre emocje, satysfakcję oraz efektywność tej interakcji. Jeśli doświadczenie jest pozytywne, to w konsekwencji ludzie lubią i chcą przebywać w takiej przestrzeni, a to wpływa na tworzenie społeczności i dalszy rozwój miejsca. To filozofia wpisana w DNA naszej pracowni. Podchodzimy do projektowania bardzo empatycznie, skupiając się przede wszystkim na zrozumieniu przyszłych użytkowników i ich potrzeb. Często, pracując nad projektami, wspierającymi rozwój społeczności stosujemy metodę Design Thinking. Tak było w przypadku Olivii Garden, która okazała się nie tylko „spełnieniem marzeń” rezydentów Olivia Centre, ale również wyjątkowym miejscem na turystycznej mapie Polski” – podkreśla Anna Branicka, architekt prowadzący w Design Anatomy.

Co istotne, rozwój projektów przygotowywanych z myślą o ich wpływie na lokalną społeczność i środowisko możliwy jest głównie w przypadku wieloletnich projektów, które nie są przeznaczone do szybkiej komercjalizacji i sprzedaży. Równocześnie znaczenie ma także ich stabilna struktura właścicielska oraz poczucie odpowiedzialności społecznej, jaka cechuje ich operatorów.

“Olivia konsekwentnie kontynuuje swoją politykę, zgodnie z którą chce być częścią żyjącego miasta i oferować usługi szerokiemu gronu mieszkańców Trójmiasta i turystów.  Mamy na swoim terenie jedne z największych atrakcji w regionie, cieszących się popularnością o każdej porze roku. W zeszłym roku ogłosiliśmy także, że przygotowywane nowe budynki będą stanowiły kolejny krok w rozwoju funkcji dostępnych na naszym terenie o apartamenty oraz usługi hotelowe. Na stałe współpracujemy także z Radą Dzielnicy Oliwa, z którą realizujemy szereg projektów, wśród których flagowym jest Oliwski Budżet Sąsiedzki pozwalający wspierać rozwój naszego otoczenia i funkcje ważne dla naszych sąsiadów” – mówi Bogusław Wieczorek, pełnomocnik zarządu Olivia Centre.

Wartość projektów wielofunkcyjnych dostrzegają i wielokrotnie podnoszą urbaniści, miejscy aktywiści i lokalni działacze. Nie inaczej jest w przypadku ekspertów rynku, odpowiedzialnych za zarządzanie powierzchniami i współpracę z ich potencjalnymi najemcami.

“Projekty wielofunkcyjne potwierdziły już, że jako zyskująca na popularności kategoria aktywów, tworzą wartość ekonomiczną i społeczną dla różnych grup interesariuszy w tym inwestorów, użytkowników czy miast, przy jednoczesnym zachowaniu pozytywnego wpływu na środowisko w średnim i długim horyzoncie inwestycyjnym” – podkreśla Izabela Disterheft.

Patrząc na sukces projektów już zrealizowanych oraz na jakość, jaką wnoszą do tkanki miejskiej, a także na zachodzące obecnie zmiany gospodarcze, społeczne czy regulacyjne, możemy być pewni, że projektów tego typu będzie coraz więcej.