Rynki biurowe w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w czasach turbulencji  

Biurowe powroty

Mimo że w całej Europie Środkowo-Wschodniej pracownicy w większości nie wrócili jeszcze do pracy w biurze, niektóre firmy opóźniają decyzje o redukcji powierzchni biurowej. Może to wynikać z warunków umowy najmu lub chęci dokładnej oceny, w jakim wymiarze praca hybrydowa będzie im najbardziej odpowiadać. Dwa i pół roku po wybuchu pandemii COVID-19 widać wyraźnie, że zmiana oczekiwań pracowników dotyczących pracy hybrydowej lub zdalnej jest trwała i wielu pracodawców uwzględnia to w swoich strategiach najmu.

W niedawnym badaniu, przeprowadzonym wśród dyrektorów najwyższego szczebla w Polsce, 89% respondentów wskazało, że w ich organizacjach wdrożono hybrydowy model pracy (2). Przy tym 2/3 przedsiębiorstw napotyka na opór podczas prób sprowadzenia pracowników z powrotem do biur. Podobne prawidłowości zaobserwowano w innych krajach regionu. Średnie szczytowe obłożenie biur w II kw. 2022 r. utrzymało się na poziomie ok. 30% dla całego regionu EMEA.

Ponadto – podczas gdy region powoli wychodził z pandemicznego spowolnienia – I kw. 2022 r. oraz wojna na Ukrainie przyniosły nowe wyzwania, a nieprzewidywalność wzrosła do poziomu niespotykanego od wielu lat. Zakłócenia w łańcuchach dostaw oraz rosnące koszty materiałów i pracy dodatkowo wzmocniły i tak już powszechne konserwatywne podejście do wydatków oraz koncentrację na zapewnieniu ciągłości działania.

Mimo to są firmy, które rozszerzają swoją obecność w biurze i wynajmują więcej powierzchni. Są też takie, które wchodzą do Europy Środkowo-Wschodniej. Dużym atutem naszego regionu jest  relatywnie tania, dobrze wykształcona kadra pracownicza w porównaniu z Europą Zachodnią, a to tylko jeden z czynników pozwalających przewidywać sukces regionalnych rynków biurowych. Drugi to relatywnie niska podaż w przeliczeniu na mieszkańca. Jest on szczególnie istotny, ponieważ w przypadku znacznego wzrostu liczby pustostanów, zarówno ze względu na potencjalną recesję, jak i upowszechnienie się pracy hybrydowej, puste powierzchnie mogą zostać wchłonięte łatwiej niż w stolicach Europy Zachodniej.

Podaż powierzchni biurowych

Wpływ zjawisk takich, jak wojna w Ukrainie, wdrażanie nowych modeli pracy czy wysokie koszty energii, jest również zauważalny w aspekcie podaży. Mimo że część najemców poszukuje możliwości zmniejszenia zajmowanej przestrzeni, zasoby najbardziej pożądanych powierzchni biurowych klasy premium pozostają ograniczone na większości rynków w regionie. Problem ten dodatkowo potęgują opóźnienia w podejmowaniu decyzji o rozpoczęciu nowych projektów lub wydłużeniu harmonogramu budowy. Ogólna niepewność gospodarcza oraz gwałtownie rosnące ceny powodują również, że wynajmujący są bardziej konserwatywni, jeśli chodzi o warunki najmu i oferowane zachęty. To z kolei sprawia, że znalezienie nowych, optymalnych lokalizacji lub dostosowanie istniejących powierzchni biurowych do wymogów hybrydowego środowiska pracy staje się bardziej problematyczne.

– W rezultacie najemcy stają przed coraz trudniejszymi wyborami w zakresie pozyskania powierzchni biurowej, która odpowiada potrzebom ich hybrydowych zespołów, ma potencjał przyciągania nowych pracowników oraz jest na tyle atrakcyjna, by przyćmić niedogodności związane z codziennymi dojazdami do pracy i móc konkurować z domowym biurem, z którym większość pracowników się oswoiła – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers w Polsce.

Wskaźniki pustostanów biurowych

Wskaźnik pustostanów biurowych w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej powoli się stabilizuje – w miarę dostosowywania się zarówno podaży, jak i popytu – po tym jak w czasie pandemii na wielu rynkach wzrósł do poziomu dwucyfrowego. Częściowo ze względu na wyższe koszty budowy i niską dostępność powierzchni w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach obserwowane są wzrosty czynszów, zwłaszcza w nowo powstających budynkach. Eksperci spodziewają się także, że w wyniku inflacji  nadal będą rosnąć stopy procentowe.

Ceny wykończenia wnętrz w górę

Także nakłady inwestycyjne przeznaczone na prace wykończeniowe lub rearanżację powierzchni komercyjnej stają się coraz trudniejsze do przewidzenia i zaplanowania. W I i II kw. 2022 r. ceny materiałów budowlanych wzrosły o 30% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Tendencja ta prawdopodobnie się utrzyma, a nawet może się pogłębić, ze względu na rosnące ceny gazu, energii elektrycznej i robocizny oraz brak wykwalifikowanych wykonawców na rynku.

Pełen zakres

Najbardziej typowe czynniki ryzyka w procesie pozyskiwania przez najemców powierzchni biurowych to brak elastyczności w warunkach najmu oraz nierealistyczne założenia dotyczące tego, co można zrealizować w ramach budżetu przeznaczonego na wykończenie. Dlatego też coraz bardziej atrakcyjną propozycją staje się podejście kompleksowe, w którym jeden wykwalifikowany dostawca bierze pełną odpowiedzialność za cały proces – od określenia wymagań i negocjacji warunków najmu, poprzez wszystkie etapy projektowania, aż po prace wykończeniowe. Ten oparty na celach proces definiowania, projektowania i realizacji (Define, Design, Deliver) gwarantuje, że powierzchnie biurowe spełniają wymagania biznesowe organizacji i jej pracowników. W myśl tego podejścia przestrzenie są również projektowane w taki sposób, aby ich realizacja zmieściła się w dostępnym budżecie i nastąpiła w uzgodnionym terminie. Popularność procesu będzie nadal rosnąć, ponieważ jest to stosunkowo bezpieczny sposób na stworzenie przestrzeni biurowej gotowej na wyzwania przyszłości i spełniającej cele biznesowe organizacji.

Dwukrotny wzrost w Warszawie

Wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej, zarejestrowanych w I poł. 2022 r. w samej Warszawie, wyniósł 479,4 tys. mkw., czyli dwukrotnie więcej  niż w I poł. 2021 r. Został zdominowany przez nowe transakcje.

– Zmniejszająca się dostępność nowej powierzchni, przy równoczesnym utrzymaniu dynamiki popytu oraz rosnące koszty budowy mogą skutkować wzrostem bazowych stawek czynszu w nowych projektach biurowych. Aktywność deweloperów maleje, co w najbliższych latach dodatkowo przyczyni się do pogłębienia luki podażowej. Warto również zauważyć, że wpłynie na przywrócenie równowagi na rynku najemców, która uwidoczniła się w czasie pandemii COVID-19, kiedy firmy wstrzymały procesy decyzyjne związane z rozbudową lub reorganizacją biur – wyjaśnia Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers. 

Eksperci zauważają, że równocześnie na warszawskim rynku biurowym szybko wzrasta podaż certyfikowanych „zielonych” budynków. Coraz częściej obserwuje się też modernizacje istniejących biurowców.

– Uczestnicy rynku nieruchomości przykładają coraz większą wagę do kwestii ESG i zrównoważonego rozwoju. Z jednej strony na tę postawę wpływają wymogi Unii Europejskiej, np. zobowiązujące właścicieli starszych budynków biurowych do ich modernizacji w celu wspierania neutralności klimatycznej. Z drugiej strony – ceny energii, pandemia COVID-19 oraz zmiany klimatyczne i społeczne uświadamiają inwestorom i zarządom, że kwestie ESG mogą definiować sukces finansowy firm.  W perspektywie długookresowej przyczynią się one także do zmiany charakteru usług i produktów oraz sposobów prowadzenia działalności gospodarczej – dodaje Paweł Skałba. 

Popularnością wśród najemców cieszą się również projekty typu mixed-use z dominującą funkcją biurową, uzupełnioną o elementy mieszkaniowe, usługowe i rozrywkowe. Jednocześnie odpowiadają one na zmieniające się potrzeby pracowników, którzy po prawie dwóch latach pandemii doceniają zalety „lokalnego stylu życia” i możliwości realizowania różnego rodzaju potrzeb w jednej przestrzeni.

(1) Albania, Bułgaria, Chorwacja, Czarnogóra, Czechy, Estonia, Litwa, Łotwa, Polska, Rumunia, Serbia, Słowacja, Słowenia, Ukraina i Węgry.

(2) Raport pt. „Hybrid and Beyond” przygotowany przez Colliers w 2022 r. na podstawie badania przeprowadzonego wśród 150 dyrektorów najwyższego szczebla z rynku polskiego.