Senior living – inwestycja w przyszłość?

Przybywa seniorów

Podobnie jak inne kraje europejskie, Polska zmaga się ze starzejącym się społeczeństwem, co nieuchronnie prowadzi do rosnącego zapotrzebowania na usługi opiekuńcze. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wyraźnie wskazują: do 2030 roku udział osób w wieku powyżej 65. roku życia ma osiągnąć 23,3% w całej populacji, a do 2050 roku osoby te będą stanowić już jedną trzecią społeczeństwa. Ta demograficzna zmiana ma ogromny wpływ na kształtowanie się rynku opieki nad seniorami, kreując jednocześnie nowe wyzwania i możliwości.

– W Polsce rośnie świadomość dotycząca opieki nad osobami starszymi, a jednocześnie zmieniają się potrzeby i mentalność samych seniorów – tłumaczy Dominika Jędrak, Dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. – Część z nich poszukuje nie tylko miejsc zapewniających opiekę, ale również takich, które oferują możliwość aktywnego i ciekawego spędzania czasu na emeryturze. Przyczynia się to do stopniowego rozwoju inwestycji typu assisted living, łączących ideę samodzielnego mieszkania wraz z dostępem do opieki medycznej i szerokiej gamy aktywności dla seniorów. W dłuższej perspektywie mogą one nie tylko stanowić odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie w społeczeństwie, ale również stać się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym na nienasyconym jeszcze rynku – dodaje Dominika Jędrak.

Od tradycyjnej opieki po nowoczesne rozwiązania

Na świecie sektor senior living z powodzeniem rozwija się już w krajach takich jak USA, Kanada, Wielka Brytania, Niemcy czy Holandia. Wśród sprawdzonych koncepcji funkcjonowania takich obiektów wyróżnić można m.in. te pozwalające na prowadzenie osobom starszym życia w sposób niezależny (tzw. independent living), mieszkania wspomagane (assisted living), a także domy opieki oferujące wsparcie zarówno dzienne, jak i całodobowe.

Większość istniejących w Polsce placówek wciąż skupia się jednak na świadczeniu podstawowych usług bytowych, opiekuńczych i wspomagających. W tym momencie krajowy rynek składa się głównie z publicznych domów pomocy społecznej (DPS) oraz prywatnych placówek całodobowej opieki. Zgodnie z danymi z rejestrów wojewódzkich, w Polsce funkcjonuje 1028 takich obiektów, z czego 29% w ramach sektora publicznego, a 71% prywatnego. Co istotne, w ostatnich latach można zauważyć wzrost liczby domów pomocy społecznej oraz całodobowych placówek opiekuńczych zlokalizowanych nie tylko w dużych miastach, ale coraz częściej także w mniejszych miejscowościach, na obrzeżach miast i na obszarach wiejskich.

Pod względem liczby miejsc dostępnych w DPS przoduje województwo śląskie, natomiast w liczbie miejsc w placówkach całodobowej opieki oraz placówkach sieciowych wciąż zdecydowanie dominuje województwo mazowieckie (7 082), za nim natomiast plasują się województwa śląskie (4 055) i pomorskie (3 040). To jednak wciąż mało, biorąc pod uwagę fakt, że w samym tylko województwie mazowieckim mieszka obecnie ponad milion osób w wieku powyżej 65. roku życia.

Wysokie koszty wciąż sporym wyzwaniem

Liczba Polaków w wieku 60+ zbliża się w Polsce do 9,8 mln, a publiczne i prywatne ośrodki zapewniają w tym momencie około 50 tysięcy miejsc, czyli zaledwie dla 0,5% tej populacji. To wskazuje na znaczący niedobór miejsc w stosunku do potrzeb oraz duży potencjał rozwoju tego rynku.

– Głównym problemem, z jakim borykają się w tym momencie polscy seniorzy jest niska średnia kwota emerytury, wynosząca obecnie 3 311 zł brutto. Tymczasem ceny za pobyt w publicznym domu opieki społecznej w zależności od lokalizacji w 2023 roku wahały się od ponad 3 000 zł miesięcznie w województwie łódzkim do blisko 10 000 zł miesięcznie na Mazowszu, przy średniej dla całego kraju na poziomie około 5 500 zł za miesiąc. Bez wsparcia rodziny lub dodatkowego zabezpieczenia finansowego, takiego jak nieruchomości na sprzedaż czy do wynajęcia, wielu seniorów nie jest w stanie pokryć kosztów pobytu w tego typu placówkach – mówi Dominka Jędrak.

W przypadku prywatnych placówek, koszty utrzymania zależą od standardu, zakresu świadczonych usług, a także stanu zdrowia pensjonariusza. Obiekty komercyjne mają istotną przewagę nad publicznymi także pod względem elastyczności oferty oraz szybkości przyjęć, ponieważ nie obowiązują ich długotrwałe procedury administracyjne.

Kto już dostrzegł potencjał?

W formule assisted living funkcjonuje obecnie w Polsce kilka inwestycji, np. Osiedle Bażantowo w Katowicach czy Senior Apartments w Majdanie koło Warszawy. Działają też trzy domy opieki należące do prywatnych sieci medycznych. Poza kilkoma wyjątkami, do których należą Orpea i Origin Polska, w Polsce brakuje operatorów sieciowych świadczących specjalistyczne usługi opiekuńcze.

– Do zupełnie nowych konceptów zaliczyć można natomiast inwestycje oparte na idei tworzenia społeczności. Zgodnie z tą myślą działa już „Park Seniora” pod Koninem, a wkrótce dołączą do niego, aktualnie będące jeszcze w trakcie budowy, „Apartamenty ReVital” w Mechelinkach. Wszystkie te inicjatywy, choć wciąż nieliczne, pokazują, że rynek zaczyna reagować na rosnące zapotrzebowanie, tworząc innowacyjne rozwiązania mieszkalne dostosowane do potrzeb starszych osób – mówi Michał Witkowski, Dyrektor Living Services w Colliers.

Rosnące zapotrzebowanie oraz niska podaż powodują, że na rynku jest bardzo dużo miejsca do zagospodarowania przez nowych inwestorów. Jak zaznacza jednak Michał Witkowski, efektywne działanie w tym segmencie wymaga nie tylko zrozumienia specyficznych potrzeb osób starszych, ale również głębokiej wiedzy operacyjnej.

– Istotne są kwestie związane z aranżacją przestrzeni, w tym udogodnienia architektoniczne oraz odpowiednie wyposażenie lokali, aby spełniały one wymogi bezpieczeństwa i komfortu. Równie ważne jest zapewnienie profesjonalnej kadry zdolnej do opieki nad seniorami, także w sytuacjach nagłego pogorszenia stanu zdrowia. Myślę, że rozwój oferty, bogacenie się społeczeństwa oraz zmiana mentalności seniorów, którzy obecnie w dużej mierze wolą zostać na starość we własnych domach, niż korzystać z przeznaczonych dla nich miejsc z profesjonalną opieką, spowodują, że budownictwo senioralne jako podsegment najmu instytucjonalnego ma szanse w przyszłości stać się alternatywnym produktem inwestycyjnym – dodaje ekspert Colliers.

Konkurencyjna oferta dla seniorów zza granicy

Potencjału wzrostu dla sektora senior living w Polsce upatrywać można także w zainteresowaniu ze strony seniorów zza granicy, np. z Niemiec czy krajów skandynawskich. Pobyt w polskich placówkach jest dla nich szczególnie atrakcyjny ze względu na koszty niższe nawet o 50%, a obiekty takie jak Rezydencja dla Seniorów w Zabełkowie, Dom Seniora ERANIA w Malechowie, czy Wundervoller Morgen w Zebrzydowicach już teraz kierują swoją ofertę wyłącznie do klientów zagranicznych.