Zakup działki pod inwestycję. Ryzyka, których unikniesz dzięki badaniu Due Diligence

Czym właściwie jest Due Diligence?

Badanie Due Diligence (z angielskiego ‘należyta staranność’) to kompleksowy i wielowątkowy proces prowadzony w celu zebrania, zweryfikowania i ocenienia informacji oraz danych dotyczących nieruchomości, która jest przedmiotem potencjalnej transakcji. Wynikiem przeprowadzonych analiz jest raport o bieżącej kondycji nieruchomości i uwarunkowań techniczno-formalnych mających wpływ na rozważaną inwestycję oraz jej potencjał. Badanie powinno zostać przeprowadzone przez specjalistów z poszczególnych dziedzin poruszanych w raporcie

Ryzyka prawne

Przy zakupie działki warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej specjalizującej się w transakcjach nieruchomościowych, aby uniknąć potencjalnych pułapek prawnych. Rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości, lecz niezrozumienie aspektów prawnych może prowadzić do poważnych komplikacji. Choć wygląd i lokalizacja nieruchomości mogą być bardzo atrakcyjne, decyzja inwestycyjna nie powinna opierać się wyłącznie na tych czynnikach. Niewłaściwe zrozumienie dokumentacji prawnej, zobowiązań i ograniczeń związanych z daną nieruchomością może doprowadzić do kosztownych problemów w przyszłości. Jednym z kluczowych aspektów części prawnej Due Diligence jest wnikliwe badanie tytułu własności, które da inwestorowi pewność, że podmiot sprzedający nieruchomość rzeczywiście ma prawo do jej zbycia. Sprawdzenie ksiąg wieczystych to nieodzowny element tej weryfikacji, umożliwiający poznanie historii prawnej nieruchomości, w tym wszelkich obciążeń, ograniczeń czy hipotek. Częstym ryzkiem pojawiającym się w procesie analizy prawnej jest obciążenie nieruchomości rozmaitymi utrudnieniami i obowiązkami, takimi jak: umowy dzierżawy, służebności lub pierwokupu. Te czynniki mogą znacznie wpłynąć na wartość i możliwości inwestycyjne nieruchomości, dlatego przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do transakcji, konieczne jest dokładne zrozumienie wszelkich obciążeń i ich potencjalnych skutków w przyszłości.

„Nieruchomość może być obciążona różnymi ograniczeniami i obowiązkami, takimi jak zezwolenia na budowę, umowy dzierżawy, służebności czy prawo pierwokupu” – zwracają uwagę prawnicy z kancelarii prawnej KPMIW (Kancelaria Prawna Majewski i Współpracownicy). „Te czynniki mogą znacznie wpłynąć na wartość i możliwości inwestycyjne nieruchomości. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej, konieczne jest dokładne zrozumienie tych obciążeń i ich potencjalnych skutków w przyszłości. Celem prawnej analizy jest zrozumienie oraz ustalenie, jak wynikłe ograniczenia mogą wpłynąć na plany inwestycyjne”.

Analiza zagospodarowania terenu i infrastruktury

Kolejnym etapem badania jest analiza nieruchomości pod kątem możliwości jej zabudowy. Zapisy aktów prawa miejscowego określają warunki zagospodarowania danego terenu, takie jak: maksymalna powierzchnia i dopuszczalna wysokość budynku, procent działki, który ma pozostać biologicznie czynny, dopuszczalne materiały wykończeniowego, typy dachów czy wymagania dotyczące miejsc parkingowych. W przypadku inwestycji przemysłowych plan może precyzować nawet takie rzeczy, jak charakter prowadzonej działalności, dopuszczalne zużycie mocy czy wody oraz maksymalny poziom zanieczyszczenia hałasem. Często jednak zdarza się, że do dostosowania planowanego projektu do rzeczywistych możliwości nieruchomości, konieczne będą głębsze analizy, wykraczające poza zapisy aktów prawnych.

„Złożoność tych kwestii staje się problematyczna, kiedy analiza potencjału zabudowy nieruchomości wymaga uwzględnienia sąsiednich działek oraz szczegółowego rozważenia dostępu do danego obszaru” – zwraca uwagę arch. Bartosz Dendura z pracowni architektonicznej Studio4SPACE. „Jeśli przy ocenie infrastruktury okaże się, że działka nie ma odpowiedniego połączenia z drogą, transportem publicznym lub siecią  wodociągową, kanalizacyjną czy energetyczną, wówczas konieczne jest przedsięwzięcie dodatkowych działań, aby zapewnić dostęp do niezbędnych zasobów.  Ponadto, konieczne jest sprawdzenie, czy planowane prace budowlane nie będą implikować czasochłonnej i kosztownej ingerencji w istniejącą infrastrukturę” – dodaje.

Przykładowo, może się zdarzyć, że na danej działce konieczne jest wyznaczenie przestrzeni na plac manewrowy dla pojazdu straży pożarnej, co w znaczący sposób ogranicza możliwość jej zagospodarowania. Istnieje również ryzyko, że w sąsiedztwie planowane jest wzniesienie obwodnicy miasta, a to może znacząco wpłynąć na opłacalność projektu inwestycyjnego. Takich przykładów jest znacznie więcej i dotykają bardzo szerokiego spektrum problemów, z jakimi może spotkać się inwestor na swojej drodze.  Każde z nich, wiążę się z dodatkowymi kosztami, które będą miały wpływ na budżet inwestycji.

Techniczna część badania Due Diligence i analiza kosztów 

Techniczne Due Diligence w przypadku pustych działek polega na zbadaniu, ocenieniu i wycenie potencjalnych ryzyk technicznych. Zwykle zajmują się tym specjaliści z zakresu budownictwa, których wnioski pomagają zminimalizować ryzyko inwestycyjne i zapewnić, że inwestor jest świadomy wszystkich technicznych aspektów związanych z nieruchomością gruntową. Badanie dotyka oceny właściwości terenu pod kątem występowania warunków niekorzystnych, w tym: szkód górniczych, słabonośnych gruntów, wysokiego stanu wód podziemnych oraz ich agresywności w stosunku do elementów przyszłej konstrukcji podziemnej budynku, a także zanieczyszczeń czy występowania podziemnych sieci technicznych. Istotne jest również zbadanie ryzyka powodziowego w danej lokalizacji i konieczność zaprojektowania odpowiednich zabezpieczeń przeciwpowodziowych. Wszystkie wymienione powyżej zagrożenia mają decydujące znaczenie przy ocenie atrakcyjności nieruchomości.

„Z perspektywy inwestora kluczową kwestią jest to, jak warunki napotkane na działce wpłyną na wielkość inwestycji, koszty oraz harmonogram realizacji przedsięwzięcia, ponieważ głównie w oparciu o te dane podejmowana jest decyzja inwestycyjna” – zwraca uwagę Jarosław Jurkowski, członek zarządu firmy doradczej G2J Consulting. 

Analiza kosztowa uwzględniająca specyficzne warunki danej nieruchomości jest nieodzowną częścią badania Due Diligence. Często zdarza się, że raport techniczny wykazuje ograniczenia realizacyjne w stosunku do pierwotnych założeń inwestora. Wówczas, rolą projektanta jest zaprojektowanie  obiektów w taki sposób, aby maksymalnie wykorzystać możliwości działki przy jak największym ograniczeniu kosztów realizacji. Konsultant budowlany doradza zastosowanie odpowiednich rozwiązań technicznych, które umożliwiają realizację inwestycji w zakładanym budżecie.

Czy warto zlecić analizę Due Diligence? 

Kombinacja analiz prawnej, technicznej i architektonicznej zamknięta w raporcie Due Diligence umożliwia inwestorowi pozyskanie możliwie najpełniejszej wiedzy o nieruchomości, w tym rozpoznanie ryzyk oraz ich ewentualnych konsekwencji. Rzetelne badania pomagają uniknąć nieoczekiwanych problemów, strat finansowych oraz zwiększają szanse na sukces przedsięwzięcia. Niezależnie od rodzaju inwestycji, przeprowadzenie badania Due Diligence jest niezwykle ważnym etapem, który daje pewność i bezpieczeństwo inwestorowi. Warto powierzyć tę analizę specjalistom, którzy posiadają nie tylko szeroką wiedzę, ale także odpowiednie doświadczenie i kompetencje.

Photo by Damian Wyroslak on Unsplash