Pogodzenie oczekiwań

Czym różni się Asset Management w Polsce od tego realizowanego w innych krajach, w których posiadacie swoje portfolio? Czy specyfika tej funkcji jest u nas inna niż na przykład w Holandii?

Usługi Asset Managementu, czyli zarządzania nieruchomościami, rozumiemy jako połączenie świadczenia satysfakcjonujących usług zarówno na rzecz akcjonariuszy, jak i najemców. Te dwie strony medalu ściśle się ze sobą łączą i przekładają na działania, dzięki którym najemcy są bardziej zadowoleni, a do akcjonariuszy trafiają stabilne przychody z najmu.

Opieramy się na tym podejściu w każdym kraju, na którym jesteśmy obecni. Oczywiście wprowadzając nieznaczne korekty, aby dopasować się do lokalnych potrzeb. Jednak zakres obowiązków pozostaje zasadniczo taki sam. Zaobserwowaliśmy, że rynek europejski jest dość jednorodny, co można było zaobserować zwłaszcza w czasie pandemii. Działania wynajmujących w odpowiedzi na trudne warunki były w różnych krajach bardzo podobne.

Jakim portfelem nieruchomości zarządzacie w Polsce i czym charakteryzuje się model Waszego biznesu?

Wśród projektów należących do polskiego portfela Golden Star Estate znajdują się m.in. Konstruktorska Business Center, Oxygen Park, LIM Centre w Warszawie czy DOT Park w Krakowie. Nasz portfel składa się z nowoczesnych i prestiżowych nieruchomości biurowych z licznymi najemcami instytucjonalnymi. Zazwyczaj mamy jednego lub dwóch głównych najemców w każdym budynku, którzy zajmują prawie całą jego powierzchnię. Oferując „szyte na miarę” powierzchnie i usługi udało nam się długoterminowo związać ze znanymi, wiodącymi firmami.

Dlaczego zdecydowaliście się na zarządzanie właścicielskie?

Uważam, że tego rodzaju model umożliwia wykonywanie każdego rodzaju zadań związanych z zarządzaniem nieruchomościami zarówno w pionie, jak i w poziomie – od zarządzania relacjami z najemcami po raportowanie do akcjonariuszy, od kwestii czysto finansowych po podejście architektoniczne. Moim zdaniem, Asset Management w tej formule jest najciekawszym aspektem tej działalności, a przy tym dostarcza wielu wyzwań, które sprawiają, że zarządzanie nieruchomościami nigdy nie jest nudne ani powtarzalne.

Jak ocenia Pan krajowy rynek dostawców usług obiektowych oraz umiejętności i poziom kadr zaangażowanych po stronie PM i AM w obsłudze projektów?

Z mojego doświadczenia wynika, że dostawcy usług w obiektach w Polsce są doskonałymi profesjonalistami. Pomagają wynajmującym spełniać oczekiwania najemców, a ich wkład jest tak znaczący, że stali się dla nas partnerami strategicznymi. Dwóch czołowych graczy na rynku to obecnie najemcy naszych nieruchomości w Warszawie i Krakowie.

Zarządcy obiektów są pierwszym kontaktem z wynajmującym, a co się z tym wiąże, muszą potrafić zrozumieć potrzeby najemców i znaleźć odpowiednie rozwiązania. Wymagany zestaw umiejętności nie ogranicza się wyłącznie do koordynacji usług (takich jak sprzątanie, ochrona itp.), ale wymaga też zaangażowania w proponowanie najemcom usprawnień w wielu dziedzinach. Obecnie duży nacisk kładzie się na przykład na efektywność energetyczną, w związku z czym zarządcy nieruchomości musieli zapoznać się z nowymi, przyjaznymi dla środowiska technologiami.

Jakie cele strategiczne zostały wyznaczone przez Państwa zarząd (dla Państwa organizacji)?

Naszym nadrzędnym celem jest zaoferowanie na rynku produktu najwyższej jakości, zaprojektowanego w taki sposób, aby stworzyć wyjątkowe środowisko pracy dla naszych najemców i ich pracowników. Ma to odzwierciedlenie w inwestycjach, takich jak: Konstruktorska Business Center czy Oxygen Park w Warszawie, które otoczone są rozległymi terenami zielonymi i strefami relaksu, idealnymi na spotkania na świeżym powietrzu. W wewnętrznej części Konstruktorska Business Center znajduje się park ze stawem otoczonym drzewami i ścieżkami. Konkludując, koncentrujemy się na stałym udoskonalaniu naszego portfela biurowego, rozszerzaniu zakresu usług oferowanych najemcom oraz umacnianiu naszej pozycji na polskim rynku.

Państwa firma działa głównie w sektorze biurowym i hotelowym. Czy planują Państwo wejście do innych branż, na przykład nieruchomości przemysłowych lub specjalnego przeznaczenia?

Analizujemy możliwość wejścia na nowy rynek, jednak nasze plany wciąż znajdują się  na bardzo wstępnym etapie. Na razie skupiamy się głównie na naszej podstawowej działalności w sektorze biurowym i hotelowym.

Jaką rolę w Pana ocenie spełnia Asset Management w kontekście realizacji celów ESG właściciela nieruchomości, a jakie najemcy?

W odniesieniu do celów ESG, w kwestie środowiskowe zaangażowani są zarówno wynajmujący, jak i najemcy. Tematy, takie jak: efektywność energetyczna, mobilność elektryczna, oszczędność wody, recykling odpadów i ogólne zmniejszenie śladu węglowego są obecnie priorytetem w codziennej działalności związanej z zarządzaniem nieruchomościami i muszą być koordynowane właśnie z poziomu właścicielskiego / asset managementu.

Co jest obecnie największym wyzwaniem dla obszaru AM? Kadry? Koszty? Postęp technologiczny? Kurczący się lub rosnący rynek? 

Obecnie prawdziwym wyzwaniem jest wyjątkowa dynamika zmian i gotowość do szybkiego dostosowywania strategii firm do zmieniającego się otoczenia biznesowego. W ostatnich kilku latach stanęliśmy przed wyzwaniami, jakie nałożyła na nas pandemia, a w konsekwencji upowszechnienie pracy zdalnej, wysoka inflacja (w tym kosztów budowy) i wzrost kosztu kapitału. Zmiany te miały znaczący wpływ na rynek najmu. Dzisiejsze produkty i usługi oferowane przez wynajmujących muszą zmieniać się na bieżąco i odpowiadać na najnowsze wymagania rynku – jeśli wynajmujący chcą utrzymać atrakcyjność dla najemców, zwłaszcza tych instytucjonalnych i reprezentujących duże firmy.

Proszę opowiedzieć o Pana ścieżce kariery — co ją ukształtowało, jakie preferuje Pan relacje z klientami i z zespołem? Co poradziłby Pan osobom, które chcą się rozwijać w tym obszarze?

Miałem szczęście rozwijać się zawodowo w wyjątkowo międzynarodowym środowisku i uważam, że najbardziej ukształtowało mnie właśnie to doświadczenie. Oprócz Polski pracowałem we Włoszech, z których pochodzę, a także w Niemczech, Wielkiej Brytanii i Czechach. Mieszkając za granicą w kilku krajach, miałem bezpośredni kontakt z różnymi kulturami pracy i z każdej z nich starałem się przejąć to, co najlepsze. Atrakcyjność pracy w AM polega na tym, że można dowiedzieć się, jak działa inwestycja w nieruchomości w pełnym zakresie. Praca ta wymaga też umiejętności podejmowania decyzji, aby skierować biznes we właściwą stronę. W Golden Star Estate panuje płaska struktura organizacyjna – zachęcamy każdego członka zespołu do zaangażowania się w cały proces biznesowy i wniesienia do niego synergii. Oto moja rada dla tych, którzy chcą rozpocząć karierę w AM: zachowajcie otwartość na wyzwania i bądźcie o krok przed innymi we wprowadzaniu rozwiązań, które zwiększają wartość zarządzanych nieruchomości zarówno z punktu widzenia akcjonariuszy, jak i najemców.