Potrzeby w świetle jupiterów

Zmieniający się rynek

Sprostanie wymaganiom najemców stanowi priorytet naszych czasów. Ich świadomość jest zupełnie inna niż kiedyś. Aktualnie mają szczegółowo sprecyzowane wymagania i oczekiwania. Zdają sobie sprawę z tego, że to, jak wygląda ich miejsce pracy i jakimi rozwiązaniami w nim dysponują, przekłada się bezpośrednio na funkcjonowanie tych firm oraz w znacznej mierze na ich rentowność.

Wpływa na to również świadomość samych pracowników, którzy na rynku pracy głośno artykułują swoje wymagania i potrzeby. Nikt już nie wstydzi się mówić, że oczekuje czegoś więcej od swojego miejsca pracy niż tylko biurka i ciasnej przestrzeni. Oczekiwania personelu stanowią wyzwanie już nie tylko dla rynku pracy, lecz także dla właścicieli, deweloperów i firm projektujących biura. Biorąc więc pod uwagę zarówno najemców, tj. firmy, z ich korporacyjnymi potrzebami, jak i potrzeby samych pracowników, widzimy, z jakim wachlarzem oczekiwań tych niezwykle świadomych użytkowników przestrzeni przychodzi nam się mierzyć.

Oczekiwania najemców

Funkcjonalność – już nie biuro, a strefa współpracy. Poza przestrzenią do pracy indywidualnej nacisk kładziony jest na przestrzeń do współpracy oraz regeneracji. Ma to sprzyjać wymianie pomysłów, eliminować niepotrzebne bariery, integrować, przyciągać potencjalne talenty oraz zachęcić aktualnych pracowników do pracy z poziomu biura;

Elastyczność – wielu najemców poszukuje elastycznych i wydajnych rozwiązań, które pozwalają im dostosować przestrzeń biurową do ich zmieniających się potrzeb. Przestrzenie hybrydowe, coworking, a także najem elastyczny stają się coraz bardziej popularne;

Inkluzywność i well-being – najemcy coraz częściej decydują się na przestrzenie zapewniające liczne udogodnienia, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak: odpowiednie oświetlenie i możliwość jego regulacji, roślinność, komfort termiczny, akustyczny itp. A wszystko to pod kątem neuroróżnorodności swoich pracowników oraz klientów zarówno na poziomie sensorycznym, poznawczym, jak i behawioralnym. „Na salony” zaczyna wkraczać neuronauka w architekturze, która skupia się na potrzebach pracowników w miejscu pracy, w tym na możliwościach i wyzwaniach osób neuroatypowych, których liczbę przyjmuje się szacunkowo na poziomie 15-25% społeczeństwa. Wszyscy zdają sobie dziś sprawę, że odpowiednie środowisko pracy przystosowane do psychofizycznych cech, potrzeb i oczekiwań pracowników, ma bezpośrednie przełożenie na ich samopoczucie, a co za tym idzie na zaangażowanie i wydajność, a ostatecznie także na wizerunek firmy i jej sukces. Na sam „psychowashing” nie ma już zgody, bo to po prostu nie działa;

Dodatkowo wszystko, co „smart” – technologie ułatwiające pracę i funkcjonowanie danej nieruchomości – aplikacje do wszystkiego (budynkowych, do zgłaszania usterek, kontaktu z najemcami, rezerwacji parkingu, sal i salek, biurek, rejestracji gości, mierzenia zużycia mediów, zadowolenia z serwisów, otwierania szlabanów, usług concierge itp.) nie są już żadną nowinką, a czymś powszechnym i wymaganym w standardzie;

Eco friendly – wraz ze wzrostem świadomości ekologicznej coraz więcej firm poszukuje biur w budynkach spełniających kryteria zrównoważonego rozwoju oraz posiadających certyfikaty, jak np. BREEAM, LEED, SmartScore itp. Cel wszystkich stron jest ten sam – minimalizowanie negatywnego wpływu na środowisko, a przy okazji mniejsze koszty;

Taksonomia, ESG – Europa zmierza w kierunku zero emisyjności. Za kilka lat nowo budowane obiekty będą musiały być zero emisyjne. Taksonomia EU zaczyna narzucać jednolite wymagania dla firm, które z każdym rokiem na coraz większą skalę będą podlegały obowiązkowi raportowania niefinansowego, a tym samym zostaną zmuszone do ustalenia i wdrażania strategii w tym zakresie. Dlatego też najemcy zaczynają zadawać pytania i zwracać uwagę na aspekty ESG oraz na zgodność wynajmowanej powierzchni i budynków biurowych, w których się znajdują, z tymi standardami;

Powierzchnie wspólne — najemcy poszukują przestrzeni, które promują współpracę, interakcje między pracownikami oraz różnymi najemcami, nawiązywaniu formalnych i nieformalnych kontaktów. Przestrzenie wspólne w biurowcach i ogólnodostępne obszary do współpracy i relaksu (zarówno te zewnętrzne, jak i wewnętrzne) są coraz bardziej pożądane;

Usługi dodatkowe — najemcy chcą mieć łatwy dostęp do usług dodatkowych, takich jak: kantyny, kawiarnie, restauracje, siłownie, przestrzenie do spotkań, ogólnodostępne sale i salki konferencyjne, salony fryzjerskie, apteki, poczta, paczkomaty, pralnie, które mają znajdować się w biurowcu lub w jego sąsiedztwie;

Bezpieczeństwo i higiena — w dobie pandemii COVID-19 i obecnie w dobie postcovidowej bezpieczeństwo i higiena stały się priorytetem. Zmieniło się dotychczasowe myślenie oraz wymagania najemców w tych kwestiach. Za standard dziś uchodzi, że biurowce powinny zapewniać środki bezpieczeństwa higienicznego, m.in. produkty dezynfekujące, regularnie wymieniane filtry w systemach wentylacji, dezynfekcję często dotykanych powierzchni i zasady dystansu społecznego;

Ten ważny aspekt ma swój wyraz w znanej na rynku certyfikacji WELL Health and Safety Rating, który potwierdza zastosowanie w budynku rozwiązań i procedur zapewniających bezpieczeństwo i zdrowie użytkowników.

Wszystkie wyżej wymienione potrzeby wymuszają na deweloperach, właścicielach i zarządcach biurowców dostosowanie się do aktualnych oczekiwań rynku i oferowanie innowacyjnych rozwiązań, aby przyciągać i zatrzymywać najemców. Teraz powszechnie szukają oni jakości premium, aby zachęcić pracowników do pracy z biura oraz aby być konkurencyjnymi i mieć możliwość ściągnięcia do swojej firmy najlepszych specjalistów z rynku.

Co czeka zarządców?

Biorąc pod uwagę zarządzanie nieruchomościami oraz moje obserwacje rynku na przestrzeni kilkunastu lat, ewidentnie widać, że zawód zarządcy niezwykle ewaluował. Kompetencje wymagane od osób na tym stanowisku różnią się dziś od tych, które były istotne jeszcze parę lat temu. Dzieje się tak głównie ze względu na bardzo szybki postęp technologiczny (innowacje, z którymi kiedyś nie mieliśmy do czynienia) i aspekty ekologiczne (zrównoważony rozwój, o którym jeszcze kilka lat temu nikt nie słyszał). W efekcie tego obecnie coraz większą wagę przywiązuje się do zrównoważonego zarządzania nieruchomościami, co dotyczy zarówno kwestii ekologicznych, technicznych jak i społecznych.

Najemcy oraz właściciele oczekują, że ich zarządcy będą dbać już nie tylko o środowisko naturalne, lecz także zapewnią odpowiednie warunki pracy i funkcjonowania w budynkach biurowych, sprzyjając interakcji z sąsiadami oraz lokalnymi społecznościami.

Ponadto zauważalna jest potrzeba spersonalizowanego podejścia do zróżnicowanych grup najemców oraz świadczenia spersonalizowanych usług dostosowanych do ich indywidualnych potrzeb i preferencji. W dzisiejszych czasach zarządcy muszą być elastyczni i gotowi dostosować się do zmieniających się wymagań zarówno właścicieli, jak i właśnie najemców.

Rynek (a tym samym jego gracze) wymuszają na zarządcy elastyczność oraz gotowość do ciągłego doskonalenia się, uwzględniając posiadanie umiejętności wdrażania nowych przyswojonych praktyk i zdobytej wiedzy w życie, najczęściej pod presją czasu. To samo dotyczy znajomości nowych technologii, innowacyjnych technologicznie rozwiązań oraz umiejętności ich efektywnego wykorzystania i zaimplementowania w zarządzanym przez siebie obiekcie.

Patrząc na ostatnie lata, a szczególnie biorąc pod uwagę rok 2020, pandemia covid-19 wymusiła na zarządcach wyjście ze strefy komfortu i podejmowanie szybkich decyzji, natychmiastowego wręcz reagowania i skutecznego zarządzania kryzysowego. Nikt nie był przygotowany na takie zmiany, jednak biorąc pod uwagę zdolności charakterologiczne zarządców, moich kolegów i koleżanek, i ich predyspozycje interpersonalne, z czystym sumieniem mogę powiedzieć, że świetnie sobie z tym poradzili.

Oczywiście pandemia zmieniła bardzo dużo, w tym głównie podejście do sposobu pełnienia samej funkcji i niezbędności pracy wykonywanej z poziomu biura. Jednak, choć praca zdalna stała się dość powszechna, to biura wciąż są potrzebne i w dalszym ciągu chętnie wynajmowane.

Tak jak wspomniałam wcześniej, charakter korzystania z powierzchni biurowej podlega nieustannym przeobrażeniom. To sprawia, że obecnie biura stanowią bardziej przestrzeń do współpracy i spotkań niż stałego miejsca pracy dla wszystkich pracowników. Z tą zmianą wiąże się zdecydowanie więcej wyzwań dla zarządców, którzy muszą sprostać coraz to nowym wymaganiom i stawić czoła pojawiającym się technologiom.

Filmy science fiction, jak np. „Blade Runner”, „Minority Report” lub „Elysium”, pokazujące futurystyczne, inteligentne budynki, biura z zaawansowanymi systemami sztucznej inteligencji, zaczną powoli stawać się naszą rzeczywistością. O ile w Polsce może jeszcze jest to mało widoczne, ze względu na wiek większości istniejących nieruchomości oraz brak w nich rozwiniętej infrastruktury technologicznej i standardów jakościowych, to na świecie postęp zachodzi naprawdę szybko i spektakularnie. W związku z tym możemy się spodziewać, że choć trochę wolniej, także i do nas zmiana ta dojdzie nieuchronnie. Od tego nie ma już odwrotu.

W tej sytuacji trudno jest przewidywać, czy „rynek właściciela” jeszcze kiedykolwiek powróci, a jeśli nawet tak się stanie, to kiedy to nastąpi. Biorąc pod uwagę, że obecnie najemcy są świadomi swoich praw jak nigdy dotąd, z pewnością nie wrócą już takie czasy, w których ktokolwiek odważyłby się lekceważyć ich potrzeby. Dla zarządców i właścicieli staje się powoli oczywiste, że zadowoleni najemcy to klucz do odniesienia sukcesu w kontekście poziomu wynajęcia danej nieruchomości. Dlatego niezależnie od czasów, w jakich przyjdzie nam żyć, ich potrzeby nadal będą coraz bardziej istotnym czynnikiem wpływającym na funkcjonowanie rynku nieruchomości.