Inwestowanie z nową perspektywą

Invesco pionerem w zakresie polityki ESG

Invesco Real Estate zarządza portfelem nieruchomości o wartości 15 mld euro. Firma wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych i funkcjonuje w 13 krajach Europy. W Polsce wartość portfela wynosi około 1,5 mld euro i składają się na niego takie obiekty, jak np. Q22 i Plac Unii w Warszawie, Galeria Kazimierz i hotel Sheraton w Krakowie oraz nieruchomości magazynowe. Przekrój nieruchomości administrowanych przez Invesco jest bardzo szeroki, obejmując powierzchnie biurowe i magazynowe oraz hotele czy centra handlowe. Zrównoważony rozwój, a także społeczna odpowiedzialność biznesu to problematyka, do której firma przykłada bardzo dużą wagę. Zaawansowane programy i struktura działania świadczą o tym, jak szczególnie istotny jest ten aspekt w codziennym funkcjonowaniu firmy.

W Polsce popularność działań ESG została zapoczątkowana 3 lata temu. Z kolei Invesco Real Estate już od 5 lat zajmuje się tą tematyką i wdraża rozwiązania, które mają ustandaryzować procesy w całym portfelu  nieruchomości. Ważnym aspektem, oprócz idei pozytywnego inwestowania i dbania o przyszłość naszej planety, jest także zwrócenie uwagi na zwroty inwestorów poprzez zwiększenie  rentowności assetów firmy.

Wdrożenie zrównoważonej polityki inwestowania skutkuje zakupem budynków, które będą charakteryzowały się optymalnymi  rozwiązaniami w zakresie zużycia energii oraz otrzymają certyfikaty potwierdzające ich jakość. Szczególnie istotne w zakresie wdrażania ESG jest usystematyzowanie działań wszystkich pionów firmy i płynna komunikacja na wszystkich jej szczeblach. Zmiany w zakresie zarządzania obiektami stanowią dla każdego działu firmy spore wyzwanie, a prowadząc jednolitą politykę z jasno wyznaczonymi celami, można się do nich przygotować z odpowiednim wyprzedzeniem. Dzięki prowadzeniu wielu biur w Europie firma Invesco bazuje na doświadczeniu różnych krajów. Dobrym przykładem jest tutaj rynek francuski, w którym wprowadzana jest legislacja nieobowiązująca jeszcze w Polsce. Obserwowanie zmian i elastyczność działania pozwalają na zaspokojenie oczekiwań inwestorów firmy.

Komercyjne rezultaty ESG+R

Jeśli chodzi o działania ESG, składają się na nie następujące elementy: Environmental (z ang. Środowisko), Social (z ang. Społeczeństwo) oraz Governance (z ang. Ład korporacyjny). Ważnym czynnikiem społecznej odpowiedzialności biznesu, który w ostatnich latach stał się jeszcze bardziej widoczny, jest także Resilience (R), czyli trwałość i odporność obiektów na zmieniającą się rzeczywistość. W przypadku komercyjnych rezultatów polityki ESG+R wyróżniamy: zarządzanie ryzykiem i ograniczenie kosztów – zarówno kosztów operacyjnych zarządzania budynkiem, jak i tych związanych service charge w przypadku budynków wynajmowanych.

Dzięki szybkiej reakcji na zmiany pojawiające się w zarządzaniu nieruchomościami firmy unikają tego, że budynki stają się przestarzałe. W Polsce większość dostępnego stocku stanowią nieruchomości nowe, natomiast w innych krajach Europy bardzo często obiekty mają po 50-70 lat i trzeba je dostosowywać do nowej rzeczywistości. Nowością w zarządzaniu nieruchomościami są także kwestie finansowania. Jeszcze 2-3 lata temu mówiło się, że banki będą patrzyły na aspekt ESG w obiektach, natomiast nie było żadnych danych dotyczących kryteriów, jakimi będą się kierowały. Obecnie wydawane są certyfikaty świadectwa i audyty np. net zero carbon. Unowocześnianie budynków i coraz lepsze dostosowywanie ich do działań ESG będzie skutkowało zwiększeniem rentowności budynków, co doprowadzi do podwyższania opłat czynszowych i wyższych cen zakupu.

Podstawy polityki ESG+R

Środowisko – w tym aspekcie firma Invesco Real Estate skupia się na kwestii emisyjności, ograniczenia zużycia energii i emisji dwutlenku węgla. Duży nacisk kładzie się także na ograniczenie śladu wbudowanego, wykorzystując w procesie budowy obiektów materiały niskoemisyjne.

Aspekt społeczny – w tym zakresie ważne jest budowanie świadomości i zaangażowania partnerów poprzez wprowadzanie zielonych klauzul nie tylko do umów z najemcami, lecz także do umów z service providerami. Wymagane jest od dostawców zaangażowanie w proces zmian i dostosowanie swoich rozwiązań do realizacji z góry ustalonych celów. Istotna jest także aktywacja lokalnej społeczności poprzez m.in. organizacje spotkań w zakresie ESG.

Ład korporacyjny – w tym obszarze ESG zawierają się wytyczne na etapie zakupu nieruchomości, kwestie raportowania i udział w niezależnych rankingach ESG, takich jak GRESB.

Trwałość i odporność na zmiany klimatyczne – w tym przypadku sprawdzają się wewnętrzne narzędzia, które w trakcie zakupu pomagają w analizie ryzyka klimatycznego danych nieruchomości, a następnie  – w oparciu o te narzędzia – na bieżąco analizuje się zarządzany  portfel.

Cele firmy Invesco Real Estate związane z ESG

Głównym celem firmy, związanym ze społeczną odpowiedzialnością biznesu, jest to, aby do 2050 roku nieruchomości z jej portfela mogły wykazać się zerową emisyjnością dwutlenku węgla. Obecnie ważniejsze są natomiast cele krótkoterminowe, które zakładają, że firma do 2030 roku o 50% ograniczy emisyjność CO2, o 30% zużycie energii oraz zmniejszy zużycie wody o 10%. Zmiany zostały zapoczątkowane w 2020 roku, tak więc firma chce zrealizować swoje plany w ciągu 10 lat. Celem Invesco jest także to, aby do 2030 roku 90% budynków z zarządzanego portfela posiadało zielone certyfikaty.  Zakładane minimum, jeżeli chodzi o nowe obiekty, to uzyskanie certyfikatu BREEAM na poziomie Excellent. Sukcesy w zakresie ESG są niezwykle ważne w aspekcie pozyskiwania kapitału i nowych inwestorów.

Jak to wygląda w praktyce, czyli działania ESG krok po kroku w firmie Invesco

Już na etapie zakupów korzysta się ze specjalnej checklisty ze szczegółowymi danymi. Tworzą  ją nie tylko przedstawiciele firmy, lecz także doradcy techniczni, którzy pomagają w jej konstruowaniu. Następie asset managerowie monitorują wszystkie kwestie związane z ESG w istniejącym portfelu. Działanie to jest częścią rocznych biznesplanów i wiążą się z nimi decyzje finansowe. Strategia firmy związana ze ścieżką do osiągnięcia zero emisyjności zakłada w pierwszej kolejności generowanie oszczędności, następnie wykorzystywanie źródeł OZE, a dopiero potem działania offsetowe. Dzięki konkretnym działaniom operacyjnym firma jest w stanie zmniejszyć w budynkach klasy A zużycie energii nawet o 20%.

Case study – budynek Q22

Odkąd zużycie energii w obiekcie Q22 podlega monitorowaniu (czyli od 2018 roku), udało się je ograniczyć o około 20 %. Q22 jako pierwszy istniejący budynek w Polsce uzyskał certyfikat BREEAM in Use v6 Part 1 i Part 2 na poziomie Outstanding. Przeprowadzony został także audyt net zero carbon, a w planach firmy są kolejne zmiany i ulepszenia, które mają doprowadzić do dalszych oszczędności. Ważną kwestią jest także edukacja i zaangażowanie najemców, z którymi w większości podpisane są tzw. zielone umowy mające klauzulę ESG. Invesco Real Estate dokłada wszelkich starań, aby Q22 było nieustannie wiodącym pod względem ESG budynkiem na rynku polskim.