Najlepsze miasto do życia… a do inwestycji?

Poznańskie budynki klasy A i B 

W dynamicznym świecie poznańskiej przestrzeni biurowej zarysowuje się wyraźny kierunek zmian w proporcjach między budynkami klasy A i klasy  B. Ponad połowę biurowców w tym mieście stanowią obiekty klasy A, to niemal 58%, drugą największą grupą są obiekty klasy B, zajmujące ponad 33% budynków. Najemcy mogą znaleźć tutaj nie tylko jedne z najlepszych budynków biurowych w kraju, lecz także nieruchomości o nieco niższym standardzie, chociaż wciąż na wysokim poziomie.

Biura do wynajęcia w Poznaniu to ponad 170 budynków klasy A, B oraz C. Do dyspozycji najemców jest ponad 730 tys. m2 łącznej powierzchni. Jak pokazują dane REDD, nowa podaż na rynku biurowym w stolicy Wielkopolski była najwyższym wynikiem spośród głównych miast regionalnych. W II kwartale tamtejszy rynek powiększył się o ponad 32 tys.m2. biur.  W sumie oddano trzy nowe obiekty. Są to: Nowy Rynek E (25,1 tys. m2., Skanska Property Poland), Pollux (3,8 tys. m2., Soltex) i Mercator D (3,5 tys. m2., Mercator).

Co ciekawe, eksperci naszej firmy spodziewają się, że w najbliższym czasie budynki klasy B zostaną poddane metamorfozie.

Część nieruchomości przejdzie remont, który pozwoli dostosować jakość oferowanej przestrzeni do najnowszych standardów, część może zostać wyburzona i na jej miejscu powstać nowa inwestycja biurowa lub o innym przeznaczeniu, a pozostała część zaoferuje powierzchnie w atrakcyjnej cenie. Będzie to kwestia indywidualna. Poszczególne nieruchomości wyróżniają się niejednolitą charakterystyką , co przekłada się  na elastyczność w zakresie dostosowania oferowanego standardu do aktualnych potrzeb klienta.

Niezwykle zróżnicowany rynek nieruchomości 

Jak pokazują dane, jakimi dysponujemy, potencjalni najemcy mają dostęp do szerokiego spektrum ofert, począwszy od najwyższej klasy powierzchni biurowych z wyższymi kosztami, po bardziej skromne, lecz nadal godne polecenia nieruchomości w niższych przedziałach cenowych. Chociaż najdroższe budynki w mieście kosztują ponad 15 EUR/m2, istnieje możliwość wyboru powierzchni w kwocie  poniżej 10 EUR/m2 z zachowaniem przyzwoitego standardu (szczegóły oferty dostępne są w wyszukiwarce rynku biurowego na stronie finne.pl).

W naszej ocenie utrzymujące się wysokie koszty budowy, a także wysokie koszty obsługi kredytów budowlanych nie pozwalają na zbyt odważne negocjacyjne inwestorów, dlatego zwłaszcza w nowych budynkach możliwy jest wzrost stawek czynszów. Średnie stawki opłat eksploatacyjnych wynoszą ponad 20 zł za mkw. miesięcznie.

Wpływ firm produkcyjnych 

Poznań, będąc jednym z głównych rynków biurowych i magazynowych w Polsce, przyciąga różnorodne branże. Warto wymienić takich najemców biurowych, jak: Allegro (26 000 m2), Santander (17 400 m2) czy Żabka (10 300 m2). Rynek magazynowy również się rozwija, swoje siedziby mają tutaj między innymi: Amazon, Zalando, DHL, Clipper Logistics czy też Westwing.

Poznań wywiera silne wrażenie na firmy produkcyjne. Korzystne położenie, doskonała komunikacja miejska i infrastruktura drogowa, dostępne tereny inwestycyjne oraz bliskość do wysoko wykwalifikowanej kadry pracowniczej i rynków sprawiają, że miasto jest postrzegane jako atrakcyjna przestrzeń  do lokowania działalności produkcyjnej.

Rozwój inwestycji 

Krajobraz nieruchomości Poznania dynamicznie ewoluuje, w budowie znajduje się obecnie 57 tys. m2.  Inwestycje będą sukcesywnie oddawane w latach 2023-2025. Największe powstające obiekty to Andersia Silver (prawie 40 tys. m2., Von der Heyden Group) z planowaną datą oddania w 2025 r. oraz obiekt przy ul. Pastelowej (10,8 tys. m2., Tetos) budowany na własne potrzeby, którego premiera powinna odbyć się w 2023 roku.

Miasto ma jednak nadal niezagospodarowany potencjał. Aktywni gracze na deweloperskim rynku tacy jak Von der Heyden Group, TMT i SOLTEX nadal rozwijają projekty biurowe. Pozostaje jednak jeszcze miejsce dla nowych uczestników, otwierając nowe drogi dla wzrostu i ekspansji.

Jak wspominałem wcześniej, biura do wynajęcia w Poznaniu zajmują ponad 730 tys. m2. łącznej powierzchni, a w II kwartale tamtejszy rynek powiększył się o ponad 32 tys. m2. biur. Duża podaż dostarczona na rynek biurowy w Poznaniu spowodowała wzrost współczynnika pustostanów, który w ujęciu kwartalnym wzrósł o 1,4 pkt proc. Na koniec czerwca wyniósł 13,6 proc.

Poziom pustostanów jest jednym z niższych spośród miast regionalnych. Dla porównania niższy odnotowano jedynie w Trójmieście (ponad 10 proc.) i w Szczecinie, gdzie współczynnik pustostanów wyniósł 6 proc.

Jak szybko wynajmuje się powierzchnia biurowa?  

Technologie gromadzenia, przetwarzania oraz udostępniania danych pozwalają na tworzenie zupełnie nowych wskaźników na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednym z nich jest REDD INDEX, który określa średni czas, jaki potrzebny jest na wynajęcie powierzchni biurowej.

Wskaźnik ten odzwierciedla dynamikę rynku na podstawie analizy odnotowanych w wybranym okresie transakcji. Pokazuje on, że w Poznaniu biura wynajmują się średnio 334 dni.

Dynamika co-workingu

Chociaż oferta co-workingu w Poznaniu jest mniejsza niż w innych większych miastach, można znaleźć w nim atrakcyjne przestrzenie, takie jak: Business Link Maraton, Regus Okrąglak i Regus Andersia Business Centre. To nadal  elastyczna opcja wynajmu dla startupów i większych firm, które potrzebują dodatkowych, dostosowanych przestrzeni. Średnia powierzchnia biur serwisowanych i coworkingów, przypadająca na jedno stanowisko pracy, wynosi 7,41 m2. Ceny za hot deski wahają się od 250 zł do 1200 zł. Średnia cena wynosi 644 zł.

Podsumowanie 

Poznański rynek nieruchomości komercyjnych ukazuje wyraźny trend zmian w tym mieście. Wciąż powstają tutaj nowe budynki z przestrzenią dla najemców. Z kolei już istniejące obiekty również się zmieniają, celem lepszego dostosowania do potrzeb potencjalnych najemców. Zróżnicowane projekty, aktywni gracze i rozwijający się potencjał podtrzymują to miasto jako atrakcyjny cel dla inwestorów, jak i najemców.