Luka podażowa i co dalej? Polski rynek powierzchni biurowych w obliczu zmian?

Nowe biurowce w Polsce

Całkowite zasoby polskiego rynku biurowego na koniec września 2022r. wynosiły 12,7 mln mkw., liderem w zestawieniu pozostaje Warszawa z ponad 6 343 000 mkw., która wyprzedza Kraków (1 651 700 m kw.), Wrocław (1 320 600 m kw.) i Trójmiasto (1 011 000 m kw.).

W stolicy w III kw. br. oddano trzy inwestycje o łącznej powierzchni 99 100 mkw. na czele z największym i najbardziej spektakularnym projektem Varso Tower (HB Reavis, 63 800 m kw.) oraz biurowcami P180 (Skanska, 32 000 m kw.) i Poleczki 32 (PID Polska Sp. z o.o., 3 300 m kw.). Do końca września 2022 r. w Warszawie pozwolenie na użytkowanie uzyskało 11 budynków o łącznej powierzchni ponad 228 100 mkw. Z kolei w analogicznym okresie na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) dostarczono 28 inwestycji, z czego w samym III kw. 2022 r. dwa projekty tj. Quorum Office Park D (Cavatina, 16 200 m kw.) oraz L’Uni (Luni Sp. z o.o., 4000 m kw.) zlokalizowane we Wrocławiu. Tym samym od stycznia do września 2022 r. deweloperzy zrealizowali 332 000 mkw., które powiększyły całkowite zasoby regionów do ok. 6 357 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

– Oddanie w III kw. 2022 r. dwóch ostatnich zapowiadanych na ten rok wież biurowych tj. Varso Tower i P180 rozpocznie zapowiadany od dłuższego czasu okres luki podażowej na warszawskim rynku biurowym. Nowe projekty, które zmienią stołeczny skyline zgodnie z zapowiedziami deweloperów powinny pojawić się na przełomie 2023-24 roku. Z naszych obserwacji wynika, że po fali podwyżek, koszty fit-out’u ustabilizowały się, przy czym nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców i zmniejszenie oferowanego pakietu tzw. zachęt np. w postaci dodatkowych zwolnień z czynszu czy partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni biurowej – mówi Bartosz Oleksak, Starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.

Biura do wynajęcia od zaraz

Nowa podaż zarówno w Warszawie, jak i na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych nieznacznie wpłynęła na wzrost pustostanów. Obecnie w Polsce do wynajęcia od zaraz pozostaje ponad 1,73 mln mkw., co odpowiada 13,7% całkowitych zasobów sektora. W stolicy na koniec września 2022 r. wskaźnik zatrzymał się na poziomie 12,1%, (+0,2 pp. kw./kw.), a do dyspozycji najemców pozostawało ok. 770 200 mkw. Zgodnie z oczekiwaniami w strefach centralnych Warszawy (11,1%) trudniej o wolną powierzchnię niż poza centrum (13%). Z kolei na rynkach regionalnych na koniec III kw. br. stopa pustostanów wskazywała 15,2% (+0,05 pp. kw./kw.), co przekładało się na ok. 967 200 mkw. do wynajęcia od zaraz. Bez zmian w kontekście rynków z najwyższym i najniższym wskaźnikiem dostępnej powierzchni pozostają Łódź (22%) i Szczecin (3,9%).

– Trzeci kwartał 2022 r. to kontynuacja dobrej passy w popycie na polskim rynku biurowym. Aktywność najemców pozostaje wysoka, coraz trudniej o wolną powierzchnię w Warszawie w strefach centralnych i na Woli, a także w biurach serwisowanych czy w coworkach. Spodziewamy się, że przy obecnej dynamice i zgłaszanym zapotrzebowaniu na biura w IV kwartale br. współczynnik pustostanów w COB powinien zbliżyć się do ok. 10%. Nadal znaczącą grupę w popycie stanowią firmy przenoszące swoją działalność z Ukrainy. Niemniej, Klienci Ci wymagają dużej edukacji w zakresie procedur najmu w Polsce. Niezmiennie w strefie zainteresowania najemców pozostają dobrze zlokalizowane biura w pobliżu stacji metra czy innych środków transportu zbiorowego, a także komfortowo i atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia – wyjaśnia Jakub Potocki, Starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.

Nowe umowy najmu

Całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym na koniec III kw. 2022 r. wyniósł nieco powyżej 1,06 mln mkw. W okresie od stycznia do września 2022 r. najemcy w Warszawie podpisali umowy na ponad 608 000 mkw., zaś na regionalnych rynkach biurowych na ok. 456 400 mkw. Z kolei w samym III kwartale br. popyt w stolicy wyniósł 128 700 mkw. przy 106 300 mkw. wynajętej powierzchni w regionach. Najaktywniejszymi biurowymi ośrodkami po Warszawie w okresie od lipca do września 2022 r. były Kraków (24 800 mkw.), Wrocław (23 300 mkw.) i Gdańsk (22 900 mkw.). Zarówno w stolicy, jak i w ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych najwyższy udział w popycie w analizowanym okresie miały nowe umowy (48% Warszawa; 68% regiony), przed renegocjacjami (45,5% Warszawa; 25% regiony) i ekspansjami (5% Warszawa; 7% regiony). W piątce największych transakcji od lipca do września 2022 r. znalazły się dwie renegocjacje. Pierwsza podpisana przez poufnego klienta z sektora finansowego na 11 300 mkw. w Konstruktorska Business Center (Warszawa) i druga na 6 500 mkw. również przez poufnego najemcę w Warsaw Spire C (Warszawa). Podium domyka odnowienie umowy i ekspansja firmy Panattoni w Warsaw Spire Tower (Warszawa) na 4 500 mkw. Na miejscach cztery i pięć znalazły się umowa przednajmu poufnego najemcy z sektora IT na 4 700 mkw. w Ocean Office Park D (Kraków) oraz ekspansja do 3 800 mkw. przez Keywords Studios w Global Office Park A1 (Katowice).

– Z pewnością w kontekście kolejnych miesięcy i całego polskiego rynku powierzchni biurowych należy wskazać presję na wzrost stawek czynszów, która będzie odpowiedzią na utrzymującą się inflację, koszty fit-out, wysoki popyt, lukę podażową i prognozowany spadek współczynnika pustostanów – ocenia Bartosz Oleksak.

– W związku z niepewną sytuacją gospodarczą i rosnącymi cenami energii, Klienci poza stawkami czynszu zwracają również uwagę na wzrost opłat eksploatacyjnych i mediów. Spodziewamy się, że w obecnych realiach rynkowych decyzję o najmie biura będzie determinować wybór spośród nowszych bardziej ekologicznych i efektywnych energetycznie budynków biurowych – dodaje Jakub Potocki.