Eksperci JLL podsumowują II kwartał 2024 roku na rynku mieszkaniowym

Kolejny kwartał ze spadkiem sprzedaży

Jak wskazują eksperci JLL ostatnie trzy miesiące to okres przestoju pomiędzy dwoma programami dopłat, którym towarzyszy informacyjny chaos związany z nowym programem dopłat do kredytów. Wypowiedzi pozwalające wnioskować, że subsydiowanych kredytów może w ogóle nie być stanowiły zimny prysznic zarówno dla części nabywców, jak i deweloperów.

W II kwartale 2024 r. wyniki sprzedaży okazały się słabsze niż w pierwszych trzech miesiącach br. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w II kwartale 9,8 tys. mieszkań, co stanowi 11% spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem. W relacji do I kwartału spadki sprzedaży były mocno zróżnicowane w zależności od miasta. Największe odnotowano w Krakowie i Warszawie, odpowiednio: 27% i 19%, podczas gdy w Poznaniu i Łodzi wyhamowanie sprzedaży było nieco mniejsze: 10% i 7% kdk. Jedynie w Trójmieście liczba sprzedanych mieszkań była na podobnym poziomie jak w minionym I kwartale (spadek tylko o 2%).

“Warto podkreślić, że zasadniczy spadek popytu miał wprawdzie miejsce już w pierwszym kwartale bieżącego roku, ale przekonanie uczestników rynku o nieodległym uruchomieniu programu „,naStart”, który miał ruszyć od 1 lipca w połączeniu z doświadczeniami z pierwszej połowy 2023 i wpływem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na popyt, podtrzymały zakupy dokonywane w pierwszych miesiącach roku przez nabywców przewidujących wzrost cen i kurczenie się oferty. Podobnie ocenili sytuację deweloperzy. Spokojnie ruszali z inwestycjami i wprowadzali do sprzedaży kolejne projekty, z wyższymi cenami z myślą o nowej fali popytowej w kolejnych miesiącach” – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector.

I połowa 2024 r. okazała się być nie tylko zdecydowanie słabsza sprzedażowo niż II połowa 2023 r. (kiedy funkcjonował program BK2), ale również słabsza niż I poł. 2023 r. (kiedy to zapowiedź programu wywołała już wzrost zakupów i rezerwacji).

Liczba nowych lokali ponownie większa od sprzedaży

Drugi kwartał przyniósł po raz trzeci z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 15,3 tys. nowych mieszkań, o 8,5% mniej niż w poprzednim kwartale. Liczba nowych wprowadzeń po raz kolejny była większa od sprzedaży, co sprawiło, że oferta na koniec czerwca wzrosła o ponad 14%, a nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 48,4 tys. jednostek. Podobnie jak w przypadku liczby transakcji silne zróżnicowanie pomiędzy miastami było także widoczne w skali nowej podaży. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba nowych jednostek w Łodzi i Poznaniu była wyraźnie mniejsza, co jednak z uwagi na słabszą sprzedaż, nie przyczyniło się do ograniczenia oferty. Łódź nadal pozostaje na drugiej pozycji, zaraz po Warszawie, pod względem liczby mieszkań dostępnych w ofercie. Nabywcy mogą wybierać spośród ponad 8,2 tys. jednostek. Podobnie w Poznaniu, oferta jest na rekordowym poziomie ponad 7 tys. lokali. Duża liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale, na rynkach takich jak Kraków i Wrocław, sprawiła, że oferta w tych miastach wyraźnie się zwiększyła i wynosi obecnie w Krakowie 6,7 tys., a we Wrocławiu 7,3 tys. mieszkań. Wzrósł również wybór dla nabywców poszukujących mieszkań w stolicy – na koniec czerwca w Warszawie dostępnych było prawie 12,4 tys. mieszkań.

Poznań z nadwyżką podażową

Wśród sześciu największych miast Poznań zazwyczaj znajdował się na jednym z najniższych miejsc, jednak ostatnie dwa kwartały br. odmieniły tę sytuację. Do poznańskiej oferty trafiły nowe, duże projekty. Tylko w I kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 3 tys. nowych mieszkań a potem w II kwartale kolejne 1,7 tysiąca. Z drugiej strony popyt na początku roku okazał się być słabszy niż oczekiwano. W II kwartale br. deweloperzy sprzedali nieco ponad 1,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem tylko trochę lepszym niż w I i II kw. 2022 r. W rezultacie liczba dostępnych mieszkań na koniec czerwca była w Poznaniu najwyższa w historii tego rynku i wyniosła powyżej 7 tys. jednostek. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży z drugiego kwartału potrzeba ponad półtora roku, aby sprzedać mieszkania znajdujące się w ofercie. Poznań znalazł się zatem w sytuacji od dawna niespotykanej. Rynek, który do tej pory uznawany był za najbardziej stabilny, z podażą równoważącą popyt, wszedł w fazę nadwyżki podażowej.

“W porównaniu do pozostałych dużych rynków Poznań nie wykorzystał najprawdopodobniej w całości potencjału programu BK2. Roczny wolumen sprzedaży w 2023 r. przekroczył 5,3 tys. mieszkań, ale nie był to rekordowy wynik tak jak w 2021 r. (7,4 tys.) czy 2019 r. (6,4 tys.). Główną przyczyną takiej sytuacji mogła być konkurencja inwestycji zlokalizowanych w innych miastach aglomeracji poznańskiej, która stanowi alternatywę dla potencjalnych nabywców. Warto podkreślić, że Poznań pod tym względem wyróżnia się na tle kraju, a skala sprzedaży w gminach okalających Poznań jest porównywalna ze sprzedażą w samym mieście” – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.

Ceny lokali rosną w zależności od lokalizacji

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec czerwca 2024 r. najbardziej wzrosły (w porównaniu do cen z końca marca) w Warszawie (4,9%) i Łodzi (4,6%), a najmniej we Wrocławiu (0,5%). W Krakowie i Trójmieście wzrosty wyniosły odpowiednio: 3,3% i 1,7% kdk. Jedynym rynkiem, gdzie odnotowano niewielki spadek średniej ceny był Poznań, z poziomem korekty -0,7% kdk. W 12-miesięcznym okresie największy wzrost, powyżej 20%, miał miejsce w Warszawie (20,1%). Podobnie, na poziomie 18% wzrosły ceny w przypadku Łodzi. Kilkunastoprocentowy wzrost średnich cen mieszkań w ofercie został także odnotowany w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu (między 12% a 14,8% rdr), podczas gdy we Wrocławiu wzrost wyniósł 8,9%.

“W 2023 r. widoczna była duża różnica pomiędzy cenami w ofercie, a średnią ceną mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, co miało związek z kupowaniem przez dużą część nabywców mieszkań w granicach limitów cenowych w ramach programu kredytów BK2. W I i II kwartale br. średnie ceny ofertowe sprzedanych lokali wyraźnie wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, co oznaczało kolejne rekordowe poziomy. W efekcie zbliżyły się one na części rynków do cen oferty. Co więcej, z uwagi na niższą sprzedaż w ostatnich miesiącach i wobec wydłużającego się okresu oczekiwania na nowy program dopłat do kredytów „naStart”, deweloperzy bardziej elastycznie podchodzili także do możliwości negocjacji, oferując w wybranych inwestycjach lub pulach mieszkań promocje i upusty” – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.