Ostrożny optymizm na europejskim rynku nieruchomości

Tegoroczne badanie pokazuje rosnący poziom zaufania dla niektórych miast Europy Środkowej. W zestawieniu 30 najatrakcyjniejszych miast na kontynencie Warszawa awansowała w ciągu roku o dwa miejsca i na 12. pozycji nadal prowadzi w naszym regionie. Zdaniem ekspertów zachęcające perspektywy gospodarcze Polski przewyższają obawy związane z zawirowaniami spowodowanymi wojną na sąsiedniej Ukrainie.

„Warszawa od lat konsekwentnie buduje swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości w regionie. Polska i jej stolica stają się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem dla inwestorów szukających stabilnych i rozwijających się rynków w Europie. W obliczu rosnącej konkurencji oraz wyzwań związanych z ESG, Warszawa jest gotowa, aby sprostać wymaganiom, jakie niesie nowoczesny rynek nieruchomości. Nasze miasto, będące jednym z liderów regionu CEE, zapewnia nie tylko stabilność inwestycyjną, ale również otwartość na innowacyjne rozwiązania, które będą kształtować przyszłość rynku” – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.

W tegorocznej edycji badania Praga również zyskała na znaczeniu, przeskakując o dwa miejsca – na 23. Dla kontrastu, perspektywy Budapesztu nie są zbyt optymistyczne ze względu na wewnętrzne ryzyko polityczne. Stolica Węgier spadła więc z i tak nie najlepszej 28. pozycji na miejsce 29. wyprzedzając jedynie Istambuł.

Najatrakcyjniejszymi miastami na kontynencie pozostają niezmiennie Londyn i Paryż, które dominują w europejskich inwestycjach w nieruchomości, zajmując odpowiednio pierwsze i trzecie miejsce pod względem ogólnych perspektyw na 2025 rok. Londyn utrzymuje pozycję lidera czwarty rok z rzędu, a Paryż, pomimo spadku na trzecie miejsce, pozostaje silnym rynkiem, wspieranym przez inwestycje olimpijskie i planowane duże projekty infrastrukturalne. Według danych MSCI, w pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 r. te dwa miasta łącznie odpowiadały za 11 proc. całkowitej wartości transakcji w Europie, czyli około 14 mld euro inwestycji. Awans Madrytu na drugie miejsce podkreśla z kolei atrakcyjność silnych czynników makroekonomicznych i jakości życia. W pierwszej dziesiątce rankingu znalazły się również niemieckie miasta Monachium (5), Frankfurt (8) i Hamburg (9), a Berlin (4) utrzymał swoją pozycję. Ponadto Lizbona (10) spadła o dwa miejsca, a Mediolan (7) i Amsterdam (6) utrzymały swoje pozycje.

Obawy o geopolitykę i wzrost gospodarczy

Autorzy raportu podkreślają, że liderzy rynku nieruchomości w Europie czerpią pewien komfort z bardziej łagodnego niż w poprzednich latach środowiska stóp procentowych, ale poprawę nastrojów przyćmiewają kruchy wzrost gospodarczy i wysoka niepewność geopolityczna. Geopolityka odegrała znaczącą rolę w ostatnich edycjach Emerging Trends in Real Estate® Europe, ale nigdy nie była bardziej widoczna niż w tym roku, ponieważ branża rozważa potencjalny wpływ wyborów w Europie i na świecie, a także konfliktów na Ukrainie i Bliskim Wschodzie.

„Tegoroczny raport odzwierciedla kondycję branży, która pomimo tak potrzebnego po ostatnich trzech latach optymizmu, nadal stoi w obliczu złożonego i niestabilnego środowiska, w którym oczekuje się, że kruche perspektywy wzrostu i zawirowania geopolityczne będą nadal wpływać na zaufanie biznesu i to, czy gracze będą w stanie wykorzystać pojawiające się możliwości” – komentuje Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe.

Ponad 80 proc. respondentów badania spodziewa się, że zaufanie biznesowe i zyski pozostaną takie same lub wzrosną w 2025 r., a około połowa przewiduje wzrost. Istnieją jednak poważne zastrzeżenia do tego ogólnego optymizmu, a nastroje wśród 1143 respondentów pozostają niejednoznaczne. Oprócz obaw o wzrost gospodarczy, istnieją obawy o rosnącą niepewność geopolityczną, przy czym 85 proc. respondentów wskazało niestabilność polityczną (wzrost z 74 proc. rok wcześniej), a 83 proc. konflikty w Europie i na Bliskim Wschodzie jako źródła znacznej zmienności. Panuje też przekonanie, że na nastroje na europejskim rynku nieruchomości w dużej mierze nadal wpływa polityka stóp procentowych w USA i w Europie oraz zmieniający się klimat polityczny w Azji. Przyjmując perspektywę od trzech do pięciu lat, niektórzy liderzy uważają, że powrót do ożywienia gospodarczego może potrwać dłużej niż przewidywali wcześniej eksperci.

Europejski i globalny wzrost gospodarczy są jednymi z głównych obaw biznesowych w 2025 r., a 77 proc. i 62 proc. respondentów jest „bardzo” lub „nieco zaniepokojonych” tymi czynnikami.

„W nowej normalności wyższych stóp procentowych, modnym pojęciem stała się nieruchomość »operacyjna« jako sposób do tworzenia wartości. To sprawia, że ciężar realizacji założeń dotyczących wzrostu spoczywa w dużej mierze na barkach najemców i ich zdolności do utrzymania wzrostu czynszów stanowiących podstawę modeli inwestycyjnych. Może to tłumaczyć zwiększone obawy, jakie zaobserwowaliśmy w tegorocznych badaniach dotyczące wzrostu gospodarczego, konkurencyjności Europy i zmieniającego się popytu ze strony najemców” – komentuje Gareth Lewis, dyrektor PwC.

Trendy na 2025 rok

Wraz z niepewnym krajobrazem geopolitycznym i gospodarczym, jako kwestie biznesowe, które nadal hamują rozwój, wymieniane są zwiększone regulacje –74 proc. respondentów wskazuje je obecnie na pierwszym miejscu wśród obaw związanych z branżą nieruchomości w regionie EMEA. Koszty budowy i dostępność zasobów plasuje się natomiast na drugim miejscu z 70 proc. wskazań.

Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 ujawnia również, że zmniejszony popyt ze strony najemców pozostaje problemem dla 44 proc. respondentów badania, choć odsetek ten spadł z 48 proc. w ubiegłym roku, a 42 proc. respondentów nadal spodziewa się wyzwań dla rynków najemców, nawet po okresie ożywienia, który ma potrwać od trzech do pięciu lat.

Tegoroczna ankieta podkreśla, że ESG pozostaje jednym z najważniejszych wyzwań dla nieruchomości zarówno w perspektywie krótko-, jak i długoterminowej, przy czym ponad 70 proc. respondentów obawia się kwestii środowiskowych w 2025 r., a 72 proc. wskazuje je jako problem w ciągu najbliższych pięciu lat. Wielu respondentów przyznało, że mają trudności z utrzymaniem kwestii środowiskowych na szczycie agendy, a wywiady ankietowe ujawniły również pewien stopień „oporu” branży w zakresie ESG.

Inne popularne tematy poruszane w opracowaniu obejmują sztuczną inteligencję (AI), przy czym prawie połowa respondentów ankiety lub ich firm korzystała z AI w ciągu ostatniego roku. Zdecydowana większość respondentów spodziewa się, że sztuczna inteligencja i uczenie maszynowe będą miały wpływ na wszystkie obszary rynku nieruchomości w ciągu najbliższych pięciu lat.

Zagrożenia cyfrowe również stanowią poważny problem dla branży, a 59 proc. respondentów wskazało cyberbezpieczeństwo jako główny problem biznesowy, a transformacja cyfrowa (42 proc.) i sztuczna inteligencja (35 proc.) również znalazły się wśród największych obaw branży. W okresie pięciu lat ryzyko to staje się priorytetem dla 63 proc. respondentów, stając się drugą najważniejszą kwestią biznesową.

Ponieważ branża nieruchomości stoi w obliczu zwiększonego ryzyka związanego z rosnącą częstotliwością i dotkliwością ekstremalnych zjawisk pogodowych wraz z przejściem na zerową emisję netto, ich wpływ na branżę staje się coraz wyraźniejszy pod względem kosztów finansowych i przerw w działalności, a prawie dwie trzecie respondentów spodziewa się wzrostu kosztów ubezpieczenia w ciągu najbliższych pięciu lat. Podczas gdy kwestie związane z ubezpieczeniem i finansowaniem nieruchomości od ryzyka klimatycznego są powszechnie znane, raport wykazał, że obecny poziom świadomości i współpracy w branży nie odzwierciedla skali i pilności wyzwania.

Autorzy raportu podkreślają też, że dostępność kapitału pozostaje kluczowa na rynku nieruchomości, na którym zainteresowanie inwestorów jest ograniczone w związku z globalną niepewnością, rzeczywistością nowej „normalności gospodarczej” i zmieniającymi się potrzebami najemców nieruchomości. Wśród respondentów panuje również przekonanie, że inwestycje w nieruchomości nadal muszą udowodnić swoją wartość obok innych, bardziej bezpiecznych klas aktywów, takich jak obligacje długoterminowe.

Wśród sektorów, które należy obserwować, centra danych zajęły pierwsze miejsce pod względem ogólnych perspektyw inwestycyjnych dla europejskich nieruchomości. Kolejne miejsca zajęły nowa infrastruktura energetyczna, domy studenckie i logistyka. Odzwierciedla to fakt, że inwestorzy nadal koncentrują się na głównych trendach, w tym demografii, cyfryzacji i dekarbonizacji, a branża nieruchomości stara się wyznaczać nowe horyzonty. Jean-Baptiste Deschryver, Lider PwC ds. Nieruchomości w regionie EMEA zauważa, że gdy niepewność geopolityczna i gospodarcza nadal dominują w dyskusjach, zachęcający jest powrót ostrożnego optymizmu na europejski rynek nieruchomości.

„Branża musi jednak stawić czoła poważnym wyzwaniom, od ciągłej niestabilności i obciążeń regulacyjnych po wymagania ESG i wzrost ryzyka cyfrowego. Sukces będzie należał do tych, którzy potrafią się dostosować, wprowadzać innowacje i korzystać z nowych technologii i zrównoważonych praktyk” – podkreśla Jean-Baptiste Deschryver.