Urban Land Institute: branża nieruchomości znajduje się w punkcie zwrotnym

Według najnowszego raportu Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2024, przygotowanego przez PwC i Urban Land Institute (ULI), pomimo niekorzystnych warunków monetarnych i utrzymującej się niepewności gospodarczej na całym świecie, istnieje silne przekonanie, że globalna branża nieruchomości znajduje się w punkcie zwrotnym, z lepszymi perspektywami na wznowienie działalności inwestycyjnej.

Globalny raport łączy w sobie trzy raporty regionalne, w których ankietowano tysiące liderów branży nieruchomości z Europy, Stanów Zjednoczonych i regionu Azji i Pacyfiku. Jest kluczowym wskaźnikiem nastrojów dotyczących globalnych inwestycji w nieruchomości i perspektyw rozwoju na całym świecie. Przegląd sytuacji w branży wskazuje, że wraz z umiarkowaną inflacją i stopami procentowymi, których poziomy potencjalnie osiągają szczyty, oraz większą jasnością co do polityki pieniężnej, istnieje pewien stopień optymizmu, że rynek stopniowo godzi się z podwyższonym poziomem stóp procentowych na dłużej.

Wielu przedstawicieli branży ma nadzieję, że doprowadzi to do ostatecznej akceptacji przez rynek wyrównanego środka cenowego, a w konsekwencji do wyjścia z jednego z najgorszych od lat spowolnień inwestycyjnych na całym świecie, przy aktywności transakcyjnej najniższej od 2012 r., choć oczekuje się, że jakiekolwiek ożywienie będzie wyraźniejsze w 2025 r. niż w tym roku. Niemniej jest ono spowalniane przez pewien stopień ostrożności, między innymi dlatego, że wciąż występują problemy w ocenie poziomu trudności, które mogą się pojawić podczas wychodzenia z tego kryzysu.

Aktywność inwestycyjna podlega również różnym stopniom niepewności związanym z czynnikami geopolitycznymi, na przykład wybory planowane są w ponad 60 krajach, reprezentujących ponad połowę światowej populacji, a wojny na Ukrainie i w Strefie Gazy nadal wpływają na nastroje, co może podważyć bardziej stabilną od niedawna sytuację monetarną. Niepewność geopolityczna może mieć wpływ na globalne przepływy kapitałowe, a rynki Azji i Pacyfiku są postrzegane w perspektywie krótkoterminowej jako prawdopodobni beneficjenci tego zjawiska. Co więcej, branża nieruchomości musi refinansować ogromne zadłużenie wynoszące około 1,2 bln dolarów w samych Stanach Zjednoczonych, a wdrożenie kapitału ratunkowego będzie istotnym czynnikiem w 2024 r.

W raporcie zauważono, że podczas gdy branża nieruchomości znajdowała się przez ostatnie dwa lata w trybie „poczekamy, zobaczymy”, zaczęliśmy mieć do czynienia z czymś, co określa się jako wielki reset, który wykracza daleko poza dostosowanie się branży do nowej ery wyższych i dłuższych stóp procentowych, a wielu bardziej postępowych graczy korzysta z okazji do radykalnego przemyślenia tego, co sprawi, że nieruchomości będą atrakcyjne w dłuższej perspektywie.

“Dzięki coraz lepszemu profilowi ryzyka i zwrotu w porównaniu z innymi klasami aktywów oraz rozszerzeniu klas aktywów sektor ten odnotuje skorygowany, ale pozytywny rozwój. Musimy jednak zająć się potrzebą dostosowania nieruchomości do wymogów zrównoważonego rozwoju” – komentuje wyniki raportu Thomas Veith, PwC Global Real Estate Leader.

Wielu inwestorów wyraźnie preferuje bardziej alternatywne sektory nieruchomości, a liczni respondenci wskazywali, że motorem zachowań inwestorów są w coraz większym stopniu trzy D, czyli demografia, digitalizacja i dekarbonizacja. Wzmacnia to uzasadnienie inwestycyjne dla budownictwa mieszkaniowego, logistyki i sektorów alternatywnych, w szczególności centrów danych, a z kolei uzupełnia agendę branży w zakresie ochrony środowiska, spraw społecznych i ładu korporacyjnego, choć uwarunkowania rynkowe mogą spowolnić postępy w zakresie zgodności z ESG.

“Tegoroczny raport wskazuje, że rynek zaczyna radzić sobie z nową erą wyższych stóp procentowych i tym, jak będzie to musiało wpłynąć na poziom cen. W zależności od poziomu trudności, które mogą się pojawić, może to faktycznie pomóc we wdrożeniu programu ESG, zwłaszcza dekarbonizacji, a potencjalni nabywcy będą mieli silniejszą pozycję negocjacyjną, aby uwzględnić wymagane nakłady inwestycyjne” – uważa Lisette van Doorn, CEO ULI Europe.

Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland, zauważa, że rynek nieruchomości przyzwyczaja się do wyższych stóp procentowych, co może prowadzić do ustępstw cenowych, wcześniej trudnych do uzyskania.

“Wzrost przychodów z czynszów spowodowany wysoką indeksacją, która za ostatnie dwa lata dla stawek liczonych w euro wyniosła łącznie aż 16,4 proc., pomógł w wielu przypadkach obronić wartość nieruchomości pomimo dekompresji stóp kapitalizacji. W Polsce, gdzie stopy kapitalizacji są wyższe niż w Europie Zachodniej, rynek nieruchomości okazał się odporniejszy. Zauważalny już obecnie spadek stóp procentowych (5Y EUR SWAP spadł o blisko 100 punktów bazowych od października 2023 r.) może pomóc zmniejszyć dystans pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, zasygnalizować dobry moment na negocjacje i stymulować transakcje na rynku nieruchomości” – mówi Marcin Juszczyk.

Podczas gdy mieszkalnictwo, logistyka i sektory alternatywne od kilku lat znajdują się w centrum zainteresowania inwestorów, gracze branżowi wskazują na coraz bardziej przekonujące argumenty inwestycyjne, a dla wielu graczy niektóre sektory alternatywne stały się już głównym nurtem inwestycyjnym. Ponadto w sytuacji gdy tradycyjne sektory handlu i biur zostały wyprzedzone przez logistykę i budownictwo mieszkaniowe pod względem wykorzystania kapitału, na całym świecie obserwuje się rosnący poziom inwestycji w podsektory niszowe. Zgodnie z badaniami MSCI obejmują one na przykład logistykę ostatniej mili, mieszkania dla studentów i dla seniorów.

“W rozmowach z uczestnikami rynku dostrzegliśmy silne przekonanie, że długoterminowe podejście tematyczne, w szczególności skoncentrowane na dekarbonizacji, otwiera przed inwestorami nowy świat potencjalnych produktów quasi-nieruchomościowych. Obejmuje to oczekiwanie zwiększonych inwestycji w sektorach takich jak nowa infrastruktura energetyczna, która według uczestników badania w Europie nadal postrzegana jest jako mająca największy ogólny potencjał inwestycyjny i rozwojowy” – zauważa Gareth Lewis, PwC Real Estate.

Bardzo popularne są też inwestycje w centra danych, które znajdują się na szczycie lub blisko szczytu pod względem perspektyw inwestycyjnych w tym roku we wszystkich trzech raportach regionalnych. Inwestorzy koncentrują się bowiem na wzroście wykorzystania i przechowywania danych stymulowanym przez wzrost liczby generatywnych narzędzi sztucznej inteligencji, które przekształcają słabo rozwinięty sektor alternatywny w czołową klasę aktywów nieruchomościowych. Istnieje jednak pewien opór przed tym segmentem ze względu na ogromne zużycie energii i wody przez centra danych, co wywiera nadmierną presję na cele klimatyczne i sieci energetyczne.

Obawy dotyczące budownictwa mieszkaniowego i wyzwań związanych z budową prawdziwie przystępnych cenowo mieszkań dla osób o niższych dochodach są istotną kwestią społeczno-polityczną wśród liderów branży w Ameryce Północnej, Europie i regionie Azji i Pacyfiku. Prowadzi to do zwrócenia większej uwagi inwestorów na budownictwo mieszkaniowe, a także może stanowić ważny temat polityczny w związku z planowanymi w tym roku wyborami w wielu krajach. W Europie równość/nierówność społeczna i masowa migracja również zyskały na znaczeniu wraz z kwestią przystępności cenowej mieszkań wśród respondentów ankiety.

Tegoroczny raport zawiera również szczegółową analizę zmieniających się potrzeb najemców, które obejmują megatrendy demograficzne, cyfryzację, urbanizację i zmiany klimatyczne. Te zmieniające się wymagania klientów mają znaczące konsekwencje dla środowiska zurbanizowanego, wymagając ponownego przemyślenia modeli dostaw i zdolności operacyjnych sektorów nieruchomości. Raport analizuje, w jaki sposób właściciele budynków mogą ściślej współpracować z najemcami w odpowiedzi na te zmiany, przy czym idealnie byłoby, gdyby relacje te stały się bardziej partnerskie. Istotne obszary, które zostały omówione, obejmują powstanie ekosystemów nieruchomości, które przenoszą nieruchomość jako usługę na wyższy poziom i mogą utorować drogę do dostosowania budynków do ewoluujących potrzeb w nadchodzącej dekadzie, a także wpływ strategii środowiskowej, która obecnie wpływa na wszystkie decyzje podejmowane przez najemców.

“Ogólnie rzecz biorąc, wraz z większą jasnością co do polityki pieniężnej perspektywy dla nieruchomości na najbliższe kilka lat napawają optymizmem, a możliwości pojawiają się zwłaszcza na styku nieruchomości i infrastruktury, na przykład w obszarach związanych z transformacją energetyczną, komunikacją i danymi. Jednak chociaż nie możemy ignorować faktu, że optymizm ten jest nadal studzony w wielu krajach przez ciągłą niepewność wynikającą z czynników geopolitycznych i politycznych, jasne jest, że istnieją znaczące możliwości strukturalne katalizujące długoterminowy wzrost branży” – podsumowuje Lisette van Doorn.