Eksperci JLL – pierwsze półrocze na warszawskim rynku biurowym

Rekordowa fala renegocjacji

„W pierwszej połowie 2024 r. najemcy wynajęli w Warszawie łącznie ok. 316 400 m², z czego 51% stanowiły renegocjacje umów. Jest to rekordowy poziom w historii stołecznego rynku nieruchomości oraz potwierdzenie faktu, że w czasach kryzysu jest to często wybierany scenariusz przez najemców. Do tych decyzji przyczynia się także popandemiczne dostosowywanie się firm do realiów pracy hybrydowej, oraz stosunkowo niewielki wybór nowych budynków biurowych dla najemców szukających znaczących powierzchni. Aktywność deweloperów koncentruje się w strefie Centrum Zachód – na koniec II kw. w realizacji było tam ponad 182 000 m² powierzchni biurowej (czyli ok. 70% powierzchni budowanej w całej Warszawie). Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie i wyniósł 10,9%. Poza umiarkowaną nową podażą, wpływ na wakat ma wycofywanie budynków biurowych z rynku rejonów poza centrum – wiele z nich jest wyburzane, by zrobić miejsce na nowe obiekty o innej funkcji. Rynek biurowy w Warszawie coraz efektywniej różnicuje stawki pomiędzy najlepszymi nieruchomościami a budynkami niższych klas oraz tych, które są zlokalizowane w mniej popularnych dzielnicach. Konsekwencją jest dalsza presja czynszowa w Centrum i sąsiadujących z nim rejonach biurowych, prognozowana w nadchodzących kwartałach. Dzięki temu Warszawa będzie nadrabiać niedoszacowanie stawek, które w większych miastach Europy Zachodniej od kilkunastu lat są w silnym trendzie wzrostowym” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy.

Nowa podaż w centrum stolicy

W pierwszym półroczu 2024 r. deweloperzy oddali do użytku ok. 64 000 m² nowej powierzchni biurowej. Wśród zakończonych projektów największymi były dwa budynki w ramach kompleksu Lixa o łącznej powierzchni 26 300 m² oraz Vibe A o powierzchni 15 000 m² (wszystkie z wymienionych są zlokalizowane w strefie Centrum Zachód). Na koniec czerwca 2024 r. w budowie było ok. 266 000 m² powierzchni biurowej. Znacząca większość (85%) nowej podaży realizowana jest w Centrum, głównie w okolicach ronda ONZ i ronda Daszyńskiego.

„Rozpoczynanie nowych inwestycji przez deweloperów jest obecnie znacząco ograniczone. Obserwujemy dużą ostrożność w planowaniu nowych projektów, w szczególności jeśli chodzi o powierzchnie spekulacyjne, Niektóre inwestycje znacznie oddalone w czasie mogą również zmienić swoją docelową funkcję. Obecnie ponad 50% całkowitej struktury wynajmów to renegocjacje. Układ taki jest spowodowany stosunkowo niewielkim wybórem spośród nowych projektów biurowych, rosnącymi czynszami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, na które firmy często nie decydują się w kryzysowych warunkach oraz ograniczeniami kosztów fit-outu nowego biura (a koszt ten potrafi skonsumować całość oferowanych zachęt pozaczynszowych). Niemniej jednak nadal obserwujemy, że najemcy zmieniający swoje biura poszukują wysokiej jakości projektów. Dlatego też biurowce takie jak The Form czy Lakeside na Mokotowie spotykają się z dużym zainteresowaniem najemców” – mówi Tomasz Czuba, Head of Office Agency.

Stawki czynszów ciągle rosną

Stawki czynszów biurowych w I połowie 2024 r. urosły we wszystkich warszawskich strefach biurowych. W obiektach najlepszej jakości w centrum miasta czynsz wynosi obecnie od 18,00 do 28,00 €/m²/miesiąc. W pozostałych strefach stawki te wynoszą przeciętnie od 13,75 do 18,50 €/m²/m-c, choć na rynku nadal dostępne są oferty na poziomie 12,00-13,50 €. W kolejnych kwartałach przewidujemy dalszy wzrost cen wynajmu biur, zwłaszcza w segmencie najlepszej jakości (prime), zarówno w Centrum, jak i poza nim.

Rynek inwestycyjny znacząco przyśpieszył

Rynek inwestycji biurowych zakończył pierwszą połowę 2024 r. z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 800 mln €. Jest to wynik czterokrotnie większy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, większość transakcji biurowych dotyczyła rynku warszawskiego. Największą z nich była sprzedaż 49% udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group za kwotę 250 mln € funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld €, a zdecydowaną większość tej wartości reprezentuje 11 warszawskich nieruchomości biurowych. Dużym zainteresowaniem cieszyły się również transakcje Core+ i Value-add, przyciągające inwestorów atrakcyjną wyceną aktywów. W dalszym ciągu widzimy też przejęcia mające na celu zmianę funkcji starszych i położonych poza centrum budynków biurowych.

„Rosnąca liczba aktywnych inwestorów, obserwowana w pierwszej połowie 2024 r., może być znakiem stabilizacji obecnego poziomu stóp kapitalizacji. Na koniec czerwca stawki dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi 5 lat, były szacowane na ok. 6.0%” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment.