Inwestycje spekulacyjne to dobry sygnał dla rynku (wywiad)

Od kilku miesięcy najemcy zadają sobie pytanie: czy to już koniec podwyżek czynszów. Jak obecna sytuacja gospodarcza w Polsce i w Europie wpływa na rynek magazynowy w kraju?

Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna, wpływa na nią wiele czynników, jak postępująca inflacja oraz rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa. W ciągu kilkunastu ostatnich miesięcy podrożały praktycznie wszystkie surowce, jak stal, drewno czy żwir. Pojawiły się problemy z dostawami części surowców pozyskiwanych zza wschodniej granicy, na przykład żwiru z Białorusi czy stali z Ukrainy. Można powiedzieć, że po raz kolejny zerwane zostały łańcuchy dostaw – tym razem chodziło o dostawy materiałów budowlanych. Podwyżki na całym rynku musiały przełożyć się na wzrosty czynszów, które przez wiele miesięcy były utrzymywane na dość niskim stabilnym poziomie, mimo wzrostu kosztów budowlanych. Deweloperzy nie są już jednak w stanie budować i wynajmować po dotychczasowych stawkach. Szacujemy, że od początku roku czynsze wzrosły o około 15-20 proc., w zależności od lokalizacji.

Na szczęście w ostatnich tygodniach ceny surowców wracają do względnej równowagi, obserwujemy nawet niewielkie spadki tych cen. Czy to znaczy, że czynsze magazynowe również ulegną obniżce?

Czynsze zaczynają się stabilizować i myślę, że do końca roku powinny zatrzymać się na akceptowalnym dla wszystkich stron poziomie. Musimy jednak pamiętać, że na koszty najmu, oprócz cen samej budowy, wpływ mają również inne czynniki. Większość dużych deweloperów w kraju korzysta z zewnętrznego finansowania, dlatego składową ostatecznego kosztu wybudowania magazynu jest również ciągle rosnący koszt pozyskania kapitału. Rośnie oprocentowanie kredytów, a dodatkowo instytucje finansujące zaostrzają wymagania dla kredytobiorców. Finansując budowę, banki wymagają od deweloperów przednajmu nawet na poziomie 50 proc. Kilkanaście miesięcy temu te same instytucje wymagały ok. 20 proc. To wszystko ostatecznie wpłynęło na sposób liczenia rentowności inwestycji oraz na poziom czynszów za wynajem.

Czy trudniejsze finansowanie i wydłużony czas budowy magazynów mogą doprowadzić do luki podażowej na tym rynku?

Istnieje takie ryzyko, szczególnie na rynkach z najniższym poziomem pustostanów. Z naszych obserwacji wynika, że większość najemców zaakceptowała już wyższe czynsze, ponieważ ich firmy się rozwijają, a elementem tego rozwoju jest zapotrzebowanie na nowe hale magazynowe albo produkcyjne. Dlatego popyt nie wyhamował, wręcz przeciwnie, w pierwszym półroczu tego roku utrzymywał się na wysokim poziomie 3,82 mln mkw., co oznacza wzrost o 12,7% rdr. Poziom pustostanów średnio w całej Polsce na koniec pierwszego półrocza wynosił 3,1 proc., co może być sygnałem, że wolumen wolnej powierzchni niebezpiecznie się kurczy i zaczyna jej już brakować. Na niektórych rynkach może to zwiastować lukę podażową. Rekordowo niskie wakaty mamy w Trójmieście, Poznaniu czy Krakowie. Dostępnej od ręki powierzchni magazynowej brakuje również w województwach podkarpackim, podlaskim i warmińsko-mazurskim. Warto wspomnieć, że zdrowy dla rynku i jednocześnie bezpieczny wakat oscyluje między 5 – 7 proc.

Jednocześnie liczba magazynowych metrów w budowie w ostatnim kwartale skurczyła się o około 380 tys. mkw…

Deweloperzy są ostrożniejsi z rozpoczynaniem nowych projektów, co wynika z powodów, o których już wcześniej mówiłem, czyli globalnego zakłócenia w łańcuchach dostaw i trudności z dostępem do materiałów budowlanych oraz ich wysokich cen. Z tych samych powodów czas oczekiwania na nowe obiekty wydłużył się nawet do 12 miesięcy, a jeszcze rok – półtora roku temu magazyn powstawał w ciągu pół roku. Najemcy przyzwyczaili się do poprzedniej dość komfortowej sytuacji, nie chcą dzisiaj czekać na powierzchnię, bo ich firmy rosną i potrzebują magazynów „od zaraz”.

Jaką mają alternatywę?

Najemca, któremu bardzo zależy na czasie, może wybrać starszy i trochę tańszy magazyn na rynku wtórnym. Jednak nie wszystkie firmy, ze względu na specyficzne wymagania dotyczące dostosowania powierzchni do swojej działalności, będą chciały i mogły z tej alternatywy skorzystać. I tutaj tworzy się przestrzeń dla inwestycji spekulacyjnych.

Na rozpoczęcie budowy niezabezpieczonej umowami przednajmu mogą zdecydować się deweloperzy, którzy są w stanie zaakceptować pewne ryzyko, zdobyć finansowanie, ale widzą w tym również swoją szansę. Na największych rynkach logistycznych w kraju (Mazowsze, Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk, Wielkopolska oraz Trójmiasto) nie powinno być problemu z wynajęciem takich obiektów. Na koniec pierwszej połowy 2022 r. prawie 30% powierzchni magazynowej będącej w budowie było realizowane w 100% spekulacyjnie. Dzisiaj przykładami budów spekulacyjnych są: nowa inwestycja Hillwood Łódź II, która dostarczy docelowo na rynek ponad 97 tys. metrów magazynowych, Hillwood Kutno (39 000 mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 000 mkw.), 7R City Flex Wrocław Airport II (11 000 mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57 800 mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku, o powierzchni 18 tys. mkw. Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie.

W budowie nadal znajduje się ponad 4,3 mln metrów magazynów. Którzy deweloperzy są najbardziej aktywni?

Bardzo duży udział w wolumenie powierzchni w budowie, tradycyjnie już, posiada Panattoni. Pod koniec czerwca br. w rozpoczętych inwestycjach tego dewelopera znajdowało się 2,8 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej. Największe z nich to BTS dla Zalando w Bydgoszczy (146 tys. mkw.) i BTS Gorzyczki (82 tys. mkw.). Największe inwestycje prowadzone aktualnie przez innych deweloperów to Hillwood Łódź II (97 000 mkw.) oraz budowany w systemie BTS przez Kajima Poland – Exeter Park Świebodzin (100 tys. mkw.).

Wyjątkowo trudno jest dzisiaj przewidywać przyszłość. Jeśli jednak miałby się Pan pokusić o prognozy na kolejny rok, pół roku, co by Pan powiedział?

Faktycznie czasy są wyjątkowo zaskakujące, a zmiany dzieją się dynamicznie. Problemy z materiałami budowlanymi, wysoka inflacja i podwyżki spowodowały na rynku pewne perturbacje. Obecnie kolejne wyzwanie stanowi wzrost cen energii i gazu. Najwięksi deweloperzy budują, chociaż już nie tak dużo, jak wcześniej. Wolumen powierzchni magazynowych w budowie nieznacznie się skurczył, ale popyt znajduje się na dotychczasowym, wysokim poziomie. W tle jest ciągle bardzo niski poziom pustostanów, jeśli jeszcze bardziej się obniży, to możemy mieć do czynienia z luką podażową w niektórych regionach. Jednocześnie na rynku są deweloperzy gotowi ją zapełnić, podejmując ryzyko i budując powierzchnie spekulacyjnie. Myślę, że rynek musi się do tych wszystkich zmian dostosować. Czynsze do końca roku powinny osiągnąć poziom akceptowalny dla wszystkich stron. Przypuszczam, że ilość inwestycji spekulacyjnych w najbliższych miesiącach się zwiększy. Polski rynek powierzchni magazynowych cieszy się nadal dużym zainteresowaniem inwestorów i utwierdza swoją silną pozycję w Europie. Jesteśmy nadal bardzo konkurencyjni w regionie – mamy relatywnie przystępne grunty w porównaniu z Zachodem, rozsądne koszty budowy oraz ludzi zmotywowanych do pracy.