Kluczowe czynniki kształtujące rynek mieszkaniowy w ostatnich 20 latach

Początek branży deweloperskiej przed wejściem do UE

Transformacja polityczno – gospodarcza lat 90. była dla polskiego sektora budownictwa mieszkaniowego katastrofą, której efekty można porównać tylko ze skutkami wojny. W połowie ostatniej dekady XX wieku liczba nowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym spadła do najniższego poziomu od okresu II wojny światowej.

„Dotychczasowy system budowania mieszkań w miastach zdominowany przez spółdzielczość mieszkaniową zaczął być zastępowany przez sektor deweloperski, który tworzył się od zera, a nie tak jak większość podlegających transformacji branż poprzez przekształcenia i prywatyzacje istniejących przedsiębiorstw. Problemami były: był brak rodzimego kapitału, otoczenia legislacyjnego czy standardów funkcjonowania rynku, ale również dramatycznie wysokie koszty pozyskania finansowania i przez deweloperów, i przez potencjalnych nabywców. Wysoka inflacja zmuszała do ustalania cen w dolarach, a kredyty denominowane w dolarach oprocentowane były na kilkanaście procent. Polscy deweloperzy nie dostawali dopłat od zabudowanego hektara, a liczba mieszkań sprzedanych nabywcom z krajów Unii nie miała żadnego znaczenia. Dla rodzącej się branży deweloperskiej negocjacje akcesyjne oznaczały dodatkowo potężne zagrożenie jakim było ryzyko podniesienia podatku VAT, dotychczas wynoszącego 0%, do wysokości stawki podstawowej. Na szczęście także dzięki tworzącej się samoorganizacji sektora deweloperskiego, która wkrótce przyjęła formę PZFD i wsparciu polityków rozumiejących jak dużym hamulcem dla rozwoju mogłyby się stać proponowane przez UE przepisy, udało się w traktacie akcesyjnym wynegocjować najpierw okres przejściowy a następnie uzgodnić bardzo obszerną definicję budownictwa społecznego i objąć praktycznie całe budownictwo obniżoną preferencyjną stawką VAT – 7%.” – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector

Wejście Polski do Unii Europejskiej – co oznaczało dla rynku deweloperskiego?

Wejście Polski do Unii Europejskiej miało przede wszystkim pośrednie znaczenie dla rozwoju tego sektora rynku. Kluczowe były efekty pośrednie: traktowanie Polski jako bezpiecznego miejsca do długoterminowego inwestowania otworzyło drzwi do napływu firm zagranicznych, a zatem i kapitału, i wiedzy o funkcjonowaniu rynku. Nie mniejsze znaczenie miało przyspieszenie rozwoju sektora bankowego, w tym zwłaszcza najpierw nowa ulga podatkowa tzw. ulga odsetkowa, a kilka lat później możliwość udzielania kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, które bardzo zwiększyły popyt na mieszkania.

Jednocześnie w 2004 roku – chociaż nie miało to związku z wejściem Polski do UE – nastąpiła reforma planowania przestrzennego, z czym związane były ograniczenia podażowe. Przewaga popytu nad podażą zaowocowała skokowym wzrostem cen, zwłaszcza w największych miastach. Oznaczało to także duży spadek dostępności finansowej, która przed rokiem 2008 była najniższa w historii polskiego rynku. W tamtym czasie za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw można było nabyć ok. 0,5 m2 mieszkania od dewelopera, podczas gdy aktualnie jest to ok. 0.7 m2 w zależności od miasta.

Napływ zagranicznych inwestorów do Polski po wstąpieniu do UE

Decyzja o tym, że Polska wejdzie do UE miała bardzo korzystny skutek dla rozwoju rynku w postaci lepszego postrzegania Polski jako miejsca długoterminowego inwestowania kapitału. Zwłaszcza pierwsze lata po akcesji były okresem intensywnego napływu zagranicznych firm deweloperskich, które zakładały spółki – córki w Polsce. W ten sposób udało się przyspieszyć rozwój rynku niejako neutralizując ten podstawowy problem jaki stanowił brak polskiego kapitału. Miało to duże znaczenie, gdyż rozwój rynku kredytów i wzrost płac powodował szybki wzrost popytu. Pierwszy boom na rynku skończył się dość gwałtownie wskutek globalnego kryzysu finansowo – bankowego we wrześniu 2008 roku. Sektor deweloperski wykazał się wówczas dużą odpornością choć od tej pory funkcjonowanie rynku kredytów w Polsce było oparte nieomal wyłącznie o kredyty w złotówkach. Na stopniową poprawę sytuacji miały przede wszystkim takie czynniki jak: wzrost dochodów, poprawa sytuacji na rynku pracy, programy wspierające nabywców pierwsze mieszkania, czyli najpierw Rodzina na Swoim a potem Mieszkanie dla Młodych oraz relatywnie stabilny, umiarkowany wzrost kosztów po stronie wykonawstwa. Sprawiało to, że z jednej strony stopniowo rósł popyt, ale równolegle rosła podaż, dzięki czemu wzrost cen był zbliżony do inflacji.

Turbulencje na rynku mieszkaniowym w ostatnich 5 latach

Okres relatywnie spokojnego rozwoju pomimo wzrastających już w okresie 2018-2019 kosztów i cen zakończył się dość gwałtownie w roku 2020, i ostatnie 5 lat można nazwać okresem silnych turbulencji na rynku mieszkaniowym. Przyczyny tych turbulencji były różne, zaczęło się od pandemii wiosną 2020 roku, lockdownu, załamania sprzedaży i towarzyszącego temu wyhamowania podaży. Po tym kryzysowym roku nastąpił euforyczny wzrost popytu w roku 2021, przede wszystkim dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i boomie kredytowym, ale również dzięki rosnącym zakupom o charakterze inwestycyjnym i tezauryzacyjnym, czyli służącym przede wszystkim ochronie oszczędności.

Rok 2022 przyniósł kolejny kryzys spowodowany wybuchem wojny, ale także wysoką inflacją i skokowym wzrostem oprocentowania kredytów. Jednocześnie bardzo wysokie koszty finansowania i bardzo wysoka niepewność oznaczały kolejny raz silne wyhamowanie podaży, zwłaszcza w największych miastach. W reakcji na to załamanie popytu rząd pod koniec 2022 roku ogłosił przygotowywanie programu kredytów na 2%, które w 2023 roku spowodowały mobilizację kupujących i bardzo dobrą sprzedaż, za którą w większości miast nie nadążyła nowa podaż. Wszystko wskazuje na to, że rok 2024 będzie okresem wyhamowania sprzedaży, zwłaszcza, jeśli będzie utrzymywać się dłużej niepewność dot. przyszłego programu kredytów „na Start”.

Polska w gronie liderów na rynku pod względem budowy mieszkań

„20 lat rozwoju sektora deweloperskiego w Polsce przyczyniło się do osiągnięcia czołowej pozycji w Europie, pod względem liczby budowanych mieszkań na sprzedaż. Liderem pozostaje Francja, jednak tam deweloperzy oprócz budowy mieszkań na sprzedaż indywidualnym nabywcom realizują znaczące liczby mieszkań o charakterze społecznym, a także powstających we współpracy z samorządami. Wejście do europejskiej czołówki pod względem liczby budowanych i sprzedawanych mieszkań jest z całą pewnością wielkim sukcesem sektora deweloperskiego. Trzeba jednak podkreślić, że ten rozwój nie byłby możliwy gdyby nie wspieranie posiadania mieszkań na własność przez wszystkie kolejne rządy bez względu na orientacje polityczną. Ten trend ma też ciemniejszą stronę: budownictwo o charakterze komunalnym i społecznym, zwłaszcza w ostatnich 10 latach zostało bardzo zmarginalizowane. Nowe mieszkania w Polsce w 98% powstają w jednej z kilku formuł rynkowych: mieszkań budowanych na sprzedaż, mieszkań budowanych na wynajem na zasadach rynkowych albo domów jednorodzinnych budowanych przez indywidualnych inwestorów do zaspokojenia potrzeb swoich rodzin”– komentuje Kazimierz Kirejczyk.

„Polska dokonała znaczącego rozwoju w zakresie nowego budownictwa wchodząc do grona europejskich liderów w zakresie liczby budowanych rocznie nowych mieszkań i domów. Nadal jednak odrabiamy dystans do średniej unijnej w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców . Dojście Polski do poziomu ok. 450-460 mieszkań na 1000 mieszkańców w ciągu najbliższych 10 lat wydaje się bardzo prawdopodobne, natomiast dalszy wzrost tego wskaźnika będzie silnie uzależniony od uwarunkowań demograficznych i geopolitycznych. Z jednej strony oznacza to, że perspektywy popytowe dalszego funkcjonowania tego rynku są dobre, ale z drugiej strony oznacza to również, że część społeczeństwa, ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i znajduje to również negatywne odzwierciedlenie w funkcjonowaniu młodych rodzin. Wydaje się, że filar o charakterze rynkowym należałoby wzmocnić programem budowania mieszkań o charakterze społecznym. Pytanie czy w sytuacji, w której priorytetami są obronność, obrona cywilna, transformacja energetyczna i funkcjonowanie służby zdrowia, znajdą się wystarczające środki, żeby rozwijać takie budownictwo – pozostaje dzisiaj otwarte” – dodaje Kazimierz Kirejczyk

Dodatkowe czynniki wpływające na sukces polskiego sektora deweloperskiego

Sukces polskiego sektora deweloperskiego jest szczególnie widoczny w porównaniu tego co się wydarzyło w Polsce z tym co miało miejsce w innych krajach regionu, gdzie rozwój budownictwa mieszkaniowego był dużo wolniejszy. Do listy czynników, które sprzyjały temu rozwojowi, warto dodać rozwój organizacji deweloperów, zwłaszcza Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ale również podmiotów, które na bardzo wczesnym etapie rozwoju, postawiły sobie za cel monitorowanie i edukowanie rynku, w tym zwłaszcza zagranicznych inwestorów o tym jak funkcjonuje rynek w Polsce, jaki ma potencjał oraz jakiego typu działania byłoby najlepiej podejmować. Dostępność informacji o rynku bardzo zwiększała gotowość firm zagranicznych do tego, żeby w Polsce długoterminowo inwestować i przyczyniała się do jego szybszego rozwoju, dzięki połączeniu polskiej przedsiębiorczości i elastyczności w działaniu biznesowym z dekadami doświadczeń sektora deweloperskiego w innych krajach. Dodatkowo, dla rozwoju tego rynku ważnym elementem było uregulowanie go poprzez ustawę deweloperską w 2012 r. co zwiększyło poczucie bezpieczeństwa klientów, podejmujących decyzje o zakupie we wczesnej fazie inwestycji.