One Stop Shop na rynku nieruchomości

Budowa to nie lada wyzwanie dla każdego inwestora, dlatego na rynku pojawiają się firmy oferujące klientom całościową usługę, która obejmuje opracowanie projektu budynku i jego wnętrza, budowę i kompleksowe wyposażenie pod klucz. Obecnie coraz trudniej znaleźć rzetelną ekipę budowlaną, a ceny robocizny i materiałów budowlanych rosną i są trudne do przewidzenia. Do tego dochodzą procedury urzędowe, które nie należą przecież do prostych i szybkich. Taki stan rzeczy sprawia, że rozwiązania, które pozwalają zdjąć tę odpowiedzialność z głowy inwestora, są na wagę złota. Tym bardziej, gdy firmy te zapewniają realizację budynku w czasie nawet o połowę krótszym niż realizacja na własną rękę.

Budynek jak spod igły

Szeroki wachlarz możliwości oferowanych przez firmy modułowe, czy też prefabrykacyjne powoduje, że budynki te mogą być finezyjne w swojej architekturze, trwałe, doskonałe pod względem jakości, a i skupienie prac w rękach jednego podmiotu nie powoduje rozmycia odpowiedzialności pomiędzy całkowicie niezależne od siebie firmy wykonawcze. Elementy prefabrykowane lub wręcz w pełni gotowe moduły, z których tworzy się domy, to gotowe komponenty powstające w kontrolowanych fabrycznych warunkach, przygotowane przez sztab doświadczonych konstruktorów i architektów przy wsparciu precyzyjnych maszyn. Ich precyzja sięga 3mm dokładności spasowania elementów konstrukcyjnych obiektów. To wynik niemożliwy do osiągnięcia poza fabryką przy wykorzystaniu tradycyjnych metod budowlanych, których trwałość zależy od jakości materiału dostarczonego przez zewnętrznych dostawców, a sama budowa odbywa się w zmiennych warunkach atmosferycznych, które nierzadko mają wpływ na końcowy efekt i jego trwałość.

Inwestor, decydując się na wybór technologii modułowej, w rzeczywistości zleca usługę, w której może poczuć się jak klient, wybierający wspólnie z wykonawcą parametry swojego obiektu, a następnie czeka na przekazanie kluczy. Moduły, nawet gdy docelowa lokalizacja budynku znajduje się tysiące kilometrów od miejsca produkcji, najczęściej opuszczają fabrykę w pełni wykończone. Na ich wyposażeniu znajdują się bowiem nie tylko wykończone ściany, sufity i podłogi, ale także wykończone łazienki, pokoje, przygotowane instalacje, a na ścianach wiszą obrazy, telewizory, zasłony i firany. Na miejscu pozostaje tylko ich montaż, podłączenie sieci i mediów oraz zagospodarowanie terenu. Deweloperzy nierzadko oferują przyszłym mieszkańcom kilka pakietów wykończenia wnętrza, jak i standardu w ramach każdego pakietu: apartamenty na wynajem lub mieszkania na sprzedaż są przez nich konfigurowane na podstawie opcji określonych w katalogu. Podobnie jest w przypadku hoteli czy akademików: przed dostawą na miejsce inwestor weryfikuje standard wykończenia, jakość materiałów i wystrój w mock-up’ie, który czeka na niego w fabryce. Po akceptacji następuje realizacja wnętrz pozostałych modułów, które wkrótce opuszczają fabrykę, aby dotrzeć na miejsce na pokładzie statków, transportu drogowego lub kolejowego.

Czas to pieniądz

Dla inwestorów z rynku PRS, hotelowego czy prywatnych akademików, stosowanie technologii modułowej oznacza oszczędność czasu, co dla nich skutkuje znacznie szybszym oddaniem budynku do użytku, a więc i czerpaniem zysku z ich funkcjonowania. Przygotowanie wielokondygnacyjnego budynku przy sprawnej pracy na miejscu może trwać zaledwie 3 miesiące, a przy obiektach o większej trudności jest to w zasadzie połowa czasu, jaki byłby potrzebny do przygotowania analogicznego budynku w tradycyjnej technologii. Wykorzystanie gotowych modułów ma znaczenie również dla inwestorów przygotowujących projekty we wrażliwych lokalizacjach, gdzie sąsiedzi inwestycji lub miejscy aktywiści mogą utrudniać jej realizację ze względu na uciążliwości generowane przez budowę. Technologia modułowa jest również doskonałym rozwiązaniem dla inwestycji planowanych w ścisłych centrach miast, gdzie ruch uliczny utrudnia stosowanie tradycyjnej technologii, organizację zaplecza budowy i logistykę dostaw. Takie przedsięwzięcia niosą ze sobą także dodatkowe koszty związane z odszkodowaniami spowodowanymi uszkodzeniami okolicznego mienia prywatnego lub publicznego, a te często są trudne do oszacowania i przyczyniają się do zwiększenia budżetu przedsięwzięcia.

Ekologia i prostota

Modułowość to także ekologia i optymalizacja. Nie bez powodu technologia ta jest tak popularna w Skandynawii, która troskę o środowisko naturalne i odpowiedzialność traktuje znacznie bardziej restrykcyjnie niż większość krajów Europy, nie wspominając o wielu innych regionach świata. Ilość odpadów powstających przy budowie modułów w niektórych firmach jest zredukowana w stosunku do tradycyjnej technologii praktycznie o 90%. Budynki powstające w kontrolowanych warunkach fabrycznych pozwalają producentowi dokładnie zaplanować proces produkcji, ilość niezbędnych surowców, sprzętu i ludzi. Do tego firmy te posiadają rozbudowane systemy recyklingu odpadów i optymalizacji produkcji, a także doskonale dopracowane procesy, zatem dla nich dotrzymanie jednolitej i wysokiej jakości jest znacznie prostsze niż na placu budowy, na którym mogą występować problemy kadrowe, ograniczenia w dostępności surowców i sprzętu oraz zmienne warunki atmosferyczne. W fabryce wiele procesów jest znacznie prostszych. Inwestor jest zatem pozbawiony licznych komplikacji związanych z nadzorem nad ekipami budowlanymi, doborem, poszukiwaniem i zakupem materiałów budowlanych, poszukiwaniem projektanta wnętrz, materiałów i dodatków wykończeniowych. Zdecydowaną korzyścią jest również przewidywalność kosztów. Umowa podpisana z wykonawcą z góry określa całościowy koszt inwestycji, co w obecnych realiach należy uznać za wyjątkowo komfortowe rozwiązanie

Polskie firmy podbijają świat

Na polskim rynku wciąż dominuje przekonanie, że domy modułowe to domki letniskowe lub domy jednorodzinne, których technologia nie pozwala stawiać większych budynków.  Tymczasem polskie przedsiębiorstwa posiadają know-how pozwalające im stawiać wielokondygnacyjne obiekty sięgające nawet dwudziestu kondygnacji. Nie bez powodu koncepcje podkrakowskiej firmy DMDmodular zdobywają europejskie rynki, a jej realizacje powstają w Amsterdamie, Kopenhadze, Edynburgu, szwajcarskim Sion. W stosowanej przez firmę technologii powstają hotele, akademiki, apartamentowce i co-livingi. W Polsce firma ma w swoim portfolio hotele resortowe i osady domów, realizowane w formie hotelarstwa rozproszonego, ale z wiedzy i doświadczenia firmy uczą się korzystać również samorządy. Obecnie w Mysłowicach powstaje wielorodzinny budynek zaprojektowany w technologii modułowej 3D. Realizacja jest efektem badawczo-rozwojowego projektu konsorcjum stworzonego przez DMDmodular we współpracy z Politechniką Krakowską oraz spółką Lightoffo. Budynek powstał w formie demonstratora technologii i ma służyć za modelowe rozwiązanie dla samorządów w całej Polsce. Obiekt liczący cztery kondygnacje zaplanowany jest na 27 mieszkań o powierzchni od 45m2 do ponad 60 m2. Jego konstrukcja nośna została oparta na profilach stalowych, a do stworzenia bryły wyprodukowanych zostanie 56 modułów stanowiących ponad 90% kubatury całego budynku. Proces budowy, łącznie ze wszystkimi dodatkowymi pracami realizowanymi w systemie tradycyjnym (m.in. fundamenty, klatka schodowa, zagospodarowanie terenu wraz z parkingami), potrwa ok. 3 miesiące. Pozwoli to nowym lokatorom na szybkie wprowadzenie się do mieszkań. Co więcej, w budynku zaplanowano szereg nowoczesnych, zrównoważonych technologii, które wpływać będą zarówno na komfort użytkowania, jak i na znaczne ograniczenie kosztów eksploatacyjnych. Możliwe będzie pozyskiwanie i magazynowanie energii z gruntu i słońca oraz odzyskiwanie energii cieplnej ze zużytego powietrza. Panele fotowoltaiczne pokryją większość dachu i południowej elewacji budynku. Efektywne gospodarowanie wodą szarą i opadową będzie pozwalało m.in. na zużywanie jej na potrzeby techniczne i nawadnianie zielonego otoczenia budynku. Wygląda na to, że polska firma przygotowała projekt, który pozwoli spopularyzować technologię modułową na terenie całego kraju.

– Wspólnie z NCBiR tworzymy prawdziwą innowację w obszarze mieszkalnych obiektów wielorodzinnych w Polsce 

– mówi Ewelina Woźniak-Szpakiewicz, prezes spółki DMDmodular, jednego z liderów produkcji modułowej w Polsce.

– Szybkość realizacji, trwałość technologii, atrakcyjność wizualna obiektu i wysoki standard osiągnięte przy światowej klasy wskaźnikach efektywności energetycznej sprawiają, że projekt dołączy do grupy wzorcowych realizacji architektury modułowej. Tym samym przedsięwzięcie ma szansę pozytywnie wpłynąć na zmianę postrzegania budownictwa modułowego w Polsce. Liczymy, że ta pilotażowa realizacja przełoży się na zainteresowanie technologią modułową wśród polskich inwestorów sektora publicznego i prywatnego, działających w budownictwie mieszkaniowym, senioralnym, hotelowym czy zakwaterowania studenckiego. Co więcej, współczesne wyzwania ekologiczne, społeczne, czy też migracyjne związane z wojną na Ukrainie czynią wypracowane rozwiązanie możliwą odpowiedzią na złożony kryzys. Polska posiada gotowe rozwiązania, które można sprawnie dostosowywać i implementować w dowolnym miejscu na świecie 

– dodaje Ewelina Woźniak-Szpakiewicz.

Podkrakowska spółka DMDmodular specjalizuje się w budowie obiektów opartych na ramach stalowych. Gdańska firma EKOINBUD natomiast swoją technologię opiera na konstrukcjach drewnianych, a wyspecjalizowała się w budowie obiektów użyteczności publicznej: szkół, przedszkoli, żłobków, szpitali, budynków urzędowych i biurowych. Dotychczas zrealizowała ponad 60 takich obiektów, a w przygotowaniu jest kolejnych 18, w takich miastach jak: Gdańsk, Ostróda, Rumia, Łomianki, Oleśnica i Pruszcz Gdański. Spółka wyrasta więc na lidera ekologicznych, drewnianych budynków, których właściwości doskonale sprawdzają się w miejscach, w których zdrowie użytkowników jest absolutnym priorytetem.

– Pozytywne właściwości drewna dostrzegliśmy już kilka lat temu i od tamtej pory nieustannie pracujemy nad rozwojem technologii optymalizujących jego wykorzystanie w procesach budowlanych 

– mówi Tomasz Balcerowski, prezes zarządu Grupy EKOINBUD.

– Jako jedyni w Polsce posiadamy własne centrum badawczo-rozwojowe, pozwalające na przeprowadzenie testów ognioodporności drewnianych konstrukcji w temperaturze dochodzącej do tysiąca stopni Celsjusza. Od lat współpracujemy z wiodącymi dostawcami technologii, które mają szansę zrewolucjonizować branżę budowlaną pod kątem implementacji najbardziej ekologicznych rozwiązań. Dlatego też w 2014 roku zdecydowaliśmy się powołać do życia przedsiębiorstwo Ecologiq, specjalizujące się w budowie nowoczesnych domów prefabrykowanych oraz modułowych budynków użyteczności publicznej.

EKOINBUD, podobnie jak DMDmodular, skupia w swoich rękach całościową realizację projektów od wstępnych uzgodnień, poprzez projekt, aż po produkcję, dowóz gotowych elementów na miejsce i wykończenie wnętrz. Ta kompleksowość i prozdrowotne parametry budynków powodują, że EKOINBUD może skutecznie konkurować z firmami działającymi w technologii tradycyjnej, przekonywać inwestorów do zmiany myślenia i przejścia na wykorzystanie modułowej technologii przy budowie szkół czy szpitali. Firma obecnie stawia w Ostródzie pierwszy w Polsce drewniany szpital. Są to konstrukcje charakteryzujące się doskonałymi parametrami termicznymi oraz wysoką wytrzymałością i sztywnością. Przygotowane zostają w oparciu o lite drewno KVH, które następnie jest klejone warstwowo. Ze względu na swoje właściwości, materiały te nie podlegają pęknięciom ani odkształceniom, pozostają odporne na uszkodzenia, a także grzyby i insekty, co ma niebagatelne znaczenie szczególnie dla obiektów szpitalnych. – mówi Michał Buczyński, project manager w EKOINBUD. Na terenie szpitala powstaną 102 pomieszczenia podstawowe oraz dodatkowe pomieszczenia techniczne i komunikacyjne. W ramach inwestycji w szpitalu powstaną sale zabiegowe, wybudowany zostanie nowy podjazd dla karetek oraz liczne ciągi piesze w otoczeniu obiektu. Projekt obejmuje również zagospodarowanie okolicznych terenów zielonych.

Ważną cechą prefabrykowanych modułów drewnianych jest ich pełna dyfuzyjność, skutkująca “oddychaniem ścian”, co pozwala na uzyskanie wysokiego komfortu pomieszczeń i wytworzenie ekologicznego mikroklimatu. Wykorzystywane materiały efektywnie izolują ściany zewnętrzne i dach budynku w okresie zimowym, latem chroniąc go przed ciepłem zewnętrznym, dzięki czemu generują spore oszczędności związane z ogrzewaniem i wychładzaniem budynku.

Inwestorska lekkość bytu

One Stop Shop to także wykończenia wnętrz budynków kontraktowych. Na tym rynku doskonale porusza się warszawska spółka Trust Us, która swoje korzenie wywodzi z produkcji mebli, jednak szybko dostrzegła zapotrzebowanie rynku w kompleksową obsługę inwestorów, którzy potrzebują partnera odciążającego ich ze wszystkich procesów i procedur utrudniających im życie i prowadzenie ich podstawowego biznesu. Realizowaliśmy już tak nietypowe przedsięwzięcia, że nasze doświadczenie pozwoli zrealizować każdy projekt, czy fantazję inwestorów, a działamy w sposób, który całkowicie odciąża ich od komplikacji związanych z budową od podstaw, rearanżacją, remontem, odświeżeniem czy rewitalizacją przestrzeni, które wcześniej pełniły zupełnie inną funkcję – mówi Daniel Ochońko, prezes zarządu Trust Us. To jedna z cech, które doceniają inwestorzy. Nasze możliwości opierają się na wieloletnim doświadczeniu naszych konstruktorów, technologów, materiałoznawców i architektów, z którymi współpracujemy. Za każdym razem, gdy spotykamy się z uśmiechem na ustach naszych klientów w czasie odbiorów wiemy, że po raz kolejny stanęliśmy na wysokości zadania. Lata doświadczeń nauczyły nas, że dla klientów najważniejszy jest spokój, dlatego często wybierają nas do swoich kolejnych realizacji, wiedząc jak toczyła się współpraca przy poprzednich projektach. Trust Us ma w swoim portfolio bary bistro, restauracje, jak i największe polskie hotele, centra kongresowe, resorty i hotele biznesowe, a także np. Food Hall Browary w Warszawie – jeden z najbardziej charakterystycznych punktów na gastronomicznej mapie Warszawy, którego wnętrza w ostatnich dniach otrzymały nagrodę SAW 2023.