Podsumowanie III kwartału na warszawskim rynku biurowym

W segmencie biurowym widoczne umowy przednajmu

W trzecim kwartale 2024 r. warszawski rynek biurowy odnotował kilka znaczących transakcji. Wróciły dawno już niewidziane umowy pre-let i to w wyjątkowo spektakularnej skali. Bank Santander wynajął blisko 25 000 m² w The Bridge, a firma z sektora medialnego zajęła ponad 10 000 m² w biurowcu Office House. Łącznie umowy pre-let stanowiły aż 22% całkowitego popytu zarejestrowanego w III kw. Taki wynik to raczej odstępstwo od reguły, niż nowy trend na stołecznym rynku. Choć faktem jest, iż najemcy szukający wysokiej jakości powierzchni biurowej powyżej 5 000 m², znajdą ją głównie w obiektach w fazie realizacji.

„Nieruchomości oddane w latach 2020-2023 notują obecnie poziom wynajęcia zbliżony do 97% i oferują mocno ograniczony wybór modułów na wynajem. Renegocjacje nadal pozostają na fali, pomimo mniejszego udziału w samym III kw. Od początku roku do końca września stanowiły one 42% aktywności na rynku. Ciągłe dostosowywanie się do modelu hybrydowego, poszukiwanie elastyczności w okresie najmu i wysokie koszty aranżacji biura skłaniają najemców do odnawiania umów niż poszukiwania nowych lokalizacji. W minionym kwartale aktywność deweloperska utrzymała się na stabilnym poziomie k/k i wyniosła ok. 260 000 m². Dzięki transakcjom pre-let, poziom wynajęcia inwestycji w budowie przekroczył 20%. Nie oczekujmy jednak, że spowoduje to wzrost liczby spekulacyjnych startów nowych projektów. Ograniczona aktywność deweloperów to nowa rzeczywistość, w której będziemy funkcjonować przez najbliższe kilka lat” – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy

Współczynnik pustostanów powoli wraca do normy

W III kw. 2024 r. współczynnik pustostanów odnotował kolejny niewielki spadek k/k i wyniósł 10,7%. Wakat w centrum miasta kształtował się na poziomie 8,9%, natomiast poza nim wyniósł 12,2%.

„Nieco słabszy, ale wciąż stabilny popyt na wysokiej jakości biura spowodował, że „covidowe pustostany” w budynkach dostarczonych w latach 2020-23 zostały już prawie całkowicie wchłonięte. Obecnie dostępne jest tam jedynie 3,6% powierzchni. Najwyższy wskaźnik pustostanów notują budynki oddane w 2024 r. (25,8%). Należy jednak pamiętać, że to niecałe 20 000 m² w całkowitym wakacie sięgającym ponad 670 000 m². Większość wolnej powierzchni jest skoncentrowana w obiektach starszych niż 15 lat – głównie na Służewcu, w Centrum i COB. To właśnie te obszary w najbliższych latach będą podlegały największej transformacji w zakresie podaży biurowej” – dodaje Mateusz Polkowski.

Trend wzrostowy w czynszach utrzymuje się

Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe odnotowały kolejny wzrost. Przyczyniły się do tego spadek wakatu w obiektach dostarczonych na rynek w ciągu ostatnich lat oraz wysokie koszty aranżacji powierzchni. Na koniec III kw., czynsze w COB (Centralny Obszar Biznesu) sięgnęły 28 €/m²/m-c, natomiast w Centrum wzrosły do 25,5 €/m²/m-c. Trend wzrostowy dotyczył również niektórych stref poza centrum miasta, jednak tu dynamika zmian była mniejsza. Kolejne kwartały przyniosą dalszy wzrost cen napędzany spadającą dostępnością powierzchni premium i kosztami wykończenia tego typu powierzchni.

Przełomowe transakcje na rynku biurowym

Największą transakcją biurową w bieżącym roku była sprzedaż 49% udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group za 250 mln € funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld €. Prawdziwie przełomową transakcją stał się jednak zakup Studio B w centrum Warszawy. Obiekt zbudowany w 2023 roku przez Skanska, został nabyty przez szwedzki fundusz – Stena Real Estate za 86 milionów €. Sprzedaż ta stała się nowym punktem odniesienia dla stopy zwrotu wśród transakcji biurowych w Polsce, ponieważ była pierwszą prawdziwie prime’ową transakcją w środowisku wciąż podwyższonych kosztów finansowania. Innym ważnym przedsięwzięciem była sprzedaż Concept Tower, przez CPI Property Group, czeskiemu inwestorowi – Wood & Company Real Estate Fund.

„W okresie od stycznia do września sektor biurowy odnotował wolumen transakcyjny o wartości ok. 1 miliarda €, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w całym 2023 roku. Co istotne, oprócz dużej transakcji w portfelu CPI, rynek był również napędzany transakcjami typu Core zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Równocześnie, transakcje typu Core+ i Value-add nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, z uwagi na atrakcyjną wycenę aktywów. Rosnąca liczba aktywnych oferentów, zaobserwowana w 2024 r., przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na większości rynków, a pierwsze transakcje produktów premium ustanowiły nowy punkt odniesienia dla centralnych lokalizacji w Warszawie” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment.