Raport REDD: Polski rynek magazynowy w trzecim kwartale 2024 r.

W trzecim kwartale obserwowaliśmy stopniowy rozwój podaży magazynowej w Polsce. Na koniec września istniejące zasoby wyniosły 33,63 mln m². Dalszy rozwój podaży zapewni dodatkowe 11 mln m² powierzchni, która jest planowana, a także kolejne 1,6 mln m² będącej już w realizacji. Ta ostatnia dana jest wartością zauważalnie niższą niż na koniec całego pierwszego półrocza. W trzecim kwartale na rynek trafiło z kolei 611 tys. m², z czego na zaledwie dwóch rynkach zostało ukończone ponad 100 tys. m² – jest to Warszawa (217 tys. m²) oraz Wrocław (141 tys. m²). Na pozostałych rynkach zrealizowana nowa podaż była na znacznie niższym poziomie.

„Najwięcej zasobów w budowie znajduje się we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w Warszawie. Z pewnością warto zauważyć, że mimo nowych inwestycji w głównych miastach, takich jak Warszawa i Wrocław, dostępność powierzchni „od zaraz” w budynkach istniejących wzrosła do poziomu 2,69 mln m² głównie w regionach Centralnej Polski, Wrocławia i Warszawy. Oznacza to wzrost od końca pierwszego półrocza o blisko 300 tys. m²” – komentuje Krzysztof Foks, Head of Research w Grupie REDD.

Jednocześnie wskaźnik pustostanów osiągnął poziom blisko 8 proc., znacznie różnicując się pomiędzy poszczególnymi regionami. Najniższy wynik został odnotowany w takich miastach jak Szczecin (2,9%), Kraków (3,97%) oraz Opole (4,6%), a najwyższy w Polsce Zachodniej (17,2%), Kielcach (16,1%) oraz Polsce Centralnej (11,3%).

OKIEM EKSPERTÓW

Tomasz Puch, FOUNDER & CEO W BTV: “Rynek wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce pozostaje atrakcyjny dla inwestorów zarówno z sektora development, jak i investment. Zainteresowanie inwestorów jest nadal wysokie, ale wiele firm przyjmuje postawę wyczekującą, licząc na wyraźniejsze odbicie na rynku nowych najmów, czyli tzw. popytu netto. Wzrost tego wskaźnika, oznaczającego realne zapotrzebowanie na dodatkowe powierzchnie magazynowe, jest kluczowy dla podjęcia decyzji o kolejnych inwestycjach. Obecne warunki ekonomiczne – w tym konsumpcja, inflacja i koszty budowy – skłaniają zarówno najemców, jak i inwestorów do ostrożniejszych działań. Przekłada się to na selektywne podejście do nowych projektów oraz wybieranie lokalizacji o najpewniejszym zwrocie z inwestycji. Jednocześnie najemcy oraz inwestorzy zwracają szczególną uwagę na powierzchnie spełniające normy zrównoważone go rozwoju, jako że to właśnie nowoczesne i ekologiczne obiekty są najbardziej pożądane przez rynek. Oczekiwanie na wzrost popytu netto w najbliższym czasie wpływa na decyzje inwestorów, którzy chcą maksymalnie zminimalizować ryzyko pustostanów i skupić się na zapewnieniu sobie stabilnych, długoterminowych najmów. Jeśli na rynku pojawi się wyraźniejsze odbicie w zakresie popytu najmu netto, można spodziewać się szybszego tempa wzrostu inwestycji oraz kolejnych projektów deweloperskich, które odpowiadałyby na wzrastające potrzeby firm poszukujących nowoczesnych powierzchni magazynowych”.

Paweł Sapek, SVP, REGIONAL HEAD CENTRAL EUROPE W PROLOGIS: “2024 rok dla branży magazynowej i ogólnie dla biznesu w Polsce jest okresem pełnym wyzwań. III kwartał nie był tu wyjątkiem, jednak pojawiło się kilka pozytywnych sygnałów. W III kwartale mieliśmy do czynienia z dość wysoką inflacją. We wrześniu inflacja bazowa wyniosła 4,3% r/r. Ekspertów i biznes zaniepokoił spadek sprzedaży detalicznej w cenach stałych. Jak podał GUS, we wrześniu jej wartość zmalała o 3% r/r. Kolejne miesiące pokażą, czy był to jedynie jednorazowa obniżka podyktowana wyjątkowymi czynnikami, zwłaszcza powodzią w południowo-zachodniej Polsce. Jest to istotny wskaźnik dla branży e-commerce, która obok firm logistycznych jest jednym z głównych klientów powierzchni magazynowych. Z drugiej strony, mamy też pozytywne sygnały. Wskaźnik PMI dla polskiego przemysłu za październik wyniósł 49,2 pkt, przekraczając prognozy i notując najwyższy poziom od dwóch i pół roku. Mimo że PMI utrzymuje się poniżej 50 pkt, stopniowy wzrost daje powód do umiarkowanego optymizmu. Dodatkowo, Bank Światowy podniósł prognozę wzrostu polskiego PKB w przyszłym rok do 3,7%. Z punktu widzenia branży magazynowej, stosunkowo trudne otoczenie makroekonomiczne powoduje, że klienci ostrożnie podchodzą do wynajmu dodatkowych powierzchni. Coraz większe znaczenie odgrywa jakość obiektu, zarządzania nim oraz dodatkowe usługi. W Prologis proponujemy świadczenia w ramach platformy Essentials, która pozwala klientowi wybrać szeroki pakiet usług, w tym m.in. wyposażenie magazynu w systemy regałowe czy wynajem wózków widłowych, a także montaż i zarządzanie instalacjami OZE oraz ładowarkami EV. W ten sposób dostosowujemy magazyn do indywidualnych potrzeb klienta. Na poziomie trendów, widzimy coraz większą świadomość klientów w zakresie oceniania ofert. Porównując propozycje różnych firm z sektora magazynów, należy patrzeć na nie kompleksowo i brać pod uwagę całkowity koszt operacyjny obiektu (TOC od angielskiego total cost of operations). Przy ocenie oferty ważna jest uważna analiza jej składowych, w tym dodatkowych świadczeń oferowanych dla klienta magazynu”.

Wojciech Kosiór, DYREKTOR DZIAŁU DS. ROZWOJU NIERUCHOMOŚCI W MDC²: “Sytuacja na rynku w Q3 W trzecim kwartale br. sytuacja na rynku magazynowym była stabilna, bez gwałtownych zmian w podaży, popycie oraz poziomie wskaźnika pustostanów. Jednak, z naszej perspektywy był to bardzo udany okres, szczególnie pod względem popytu. Wynajęliśmy całą dostępną powierzchnię w istniejącym budynku A w MDC² Park Łódź South w Głuchowie koło Łodzi, gdzie firma Oriflame Holding AG zajęła około 25 tys. m², a także całą przestrzeń w trzecim budynku w Skawinie koło Krakowa (MDC2 Park Kraków South), którą wynajął InPost. Podpisaliśmy również umowy na wynajem około 4,5 tys. m² w drugim obiekcie w tej samej lokalizacji. Wysoki popyt, szczególnie ze strony e-commerce i logistyki, pokazuje, że mimo wyzwań gospodarczych zainteresowanie najmem długoterminowym i rozwojem nowoczesnych powierzchni magazynowych.”

Wyzwanie

Jednym z głównych wyzwań, które zatrzymało rozwój magazynów była dostępność finansowania. Obecnie nowe budynki, budowane zgodnie z wymaganiami taksonomii UE łatwiej uzyskują finansowanie. Inwestorzy kładą nacisk na ocenę sytuacji finansowej najemców – preferują firmy o stabilnej kondycji finansowej, co minimalizuje ryzyko niewypłacalności i upadłości. Kolejne wyzwanie to ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Rozwiązaniem stają się projekty typu brownfield. Rewitalizacja istniejących terenów poprzemysłowych, często położnych w miejskich lokalizacjach zapewnia lepszy dostęp do komunikacji i pracowników. Brownfieldy wymagają często usunięcia zanieczyszczeń, co zwiększa koszty ich przystosowania do wymagań środowiskowych. Przykładem jest projekt w MDC2 Park Gliwice, który, między innymi, dzięki tym działaniom uzyskał certyfikację BREEAM New Construction na poziomie Outstanding. Z perspektywy najemców głównym wyzwaniem pozostaje dostępność pracowników. Coraz częściej firmy wybierają lokalizację magazynu pod kątem możliwości zatrudnienia, co jest kluczowe dla branży produkcyjnej i sektora e-commerce, gdzie wymagane jest duże zaplecze kadrowe.

Trendy

Deweloperzy nadal zachowują ostrożność w zakresie inwestycji spekulacyjnych, koncentrując się głównie na projektach, w których mają już częściowo zakontraktowanych najemców. Na największych rynkach, takich jak Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Poznań i centralna Polska, aktywność najemców pozostaje jednak wysoka. Rośnie także zainteresowanie innymi rynkami regionalnymi, szczególnie krakowskim i trójmiejskim. W Krakowie popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe przewyższa podaż, co sprawia, że każde nowe przedsięwzięcie na tym rynku ma dużą szansę na szybkie znalezienie najemcy. Zauważamy również duży potencjał Trójmiasta, który dzięki korzystnemu położeniu i dynamicznemu rozwojowi infrastruktury portowej staje się atrakcyjną lokalizacją dla firm zajmujących się handlem międzynarodowym i logistyką morską. Na znaczeniu cały czas zyskuje realizacja strategii ESG. Firmy są coraz bardziej zobowiązane do przestrzegania standardów dotyczących zrównoważonego rozwoju, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. Inwestorzy i najemcy wymagają transparentności w działaniach deweloperów, co sprawia, że implementacja strategii ESG staje się kluczowa dla konkurencyjności i reputacji firm. Przykładem konsekwentnej realizacji strategii ESG może być projekt MDC² Park Łódź South, gdzie wdrożyliśmy technologie zmniejszające ilość wbudowanego węgla o 49% w porównaniu do średniej krajowej, a dodatkowo 95% materiałów budowlanych użytych do realizacji inwestycji nadaje się do recyklingu. Obiekt uwzględnia również poprawę komfortu pracowników – w obrębie kompleksu powstała strefa Rest & Move promująca zdrowy styl życia i poprawę jakości pracy. Aspekty społeczne i ekologiczne stają się bowiem integralną częścią nowoczesnych inwestycji magazynowych. W trzecim kwartale nadal obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie klientów z sektora e-commerce, który to sektor nadal generuje popyt na powierzchnie magazynowe, choć jego wzrost nie jest już tak dynamiczny jak w latach 2020-2022. Mimo to e-commerce, obok sektora logistycznego, nadal pozostaje jednym z kluczowych graczy wśród kategorii najemców magazynowych.