Ewolucja rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

Standardy budynków i oczekiwania najemców

Najemcy poszukujący nowoczesnych powierzchni magazynowych coraz częściej zwracają uwagę na wysokie standardy nieruchomości, które zwiększają komfort pracy, wpływając na efektywność operacyjną firmy. Budynki klasy A stanowią rynkowy standard, co oznacza, że starsze budynki muszą być dostosowywane do nowych wymagań.

Oczekiwania najemców w kwestii infrastruktury obejmują udogodnienia w postaci miejsc postojowych czy też elementów wspierających zrównoważony transport (stacje ładowania pojazdów elektrycznych, dostęp do shuttle busów dla pracowników czy rowerowni). Równie ważne pozostaje zapewnienie odpowiedniej infrastruktury do wypoczynku z tego względu w pobliżu magazynów powstaje tzw. mała architektura, strefy zieleni, biblioteki, boiska, miejsca do relaksu, ściany wspinaczkowe czy siłownie plenerowe. Obiekty, które nie oferują nowoczesnych rozwiązań tego typu, mogą szybko stracić na atrakcyjności w oczach potencjalnych najemców, co oznacza konieczność inwestycji właścicieli w modernizację.

Trend ESG jako kluczowy wyznacznik

Jednym z kluczowych trendów, który obecnie kształtuje rynek nieruchomości, jest ESG (Environmental, Social, Governance), czyli strategia zrównoważonego rozwoju, uwzględniająca środowisko, aspekty społeczne i zarządzanie. Wymogi ESG mają coraz większe znaczenie w negocjacjach z najemcami, którzy starają się zredukować swój ślad węglowy i spełniać normy zrównoważonego rozwoju. Najemcy z silną polityką ESG mogą liczyć na preferencyjne warunki finansowania od banków, co dodatkowo motywuje właścicieli nieruchomości do implementacji odpowiednich rozwiązań.

Certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM czy LEED, stają się niemal standardem na rynku nowoczesnych nieruchomości. Właściciele, którzy inwestują w technologie wspierające zrównoważony rozwój, nie tylko poprawiają atrakcyjność swoich obiektów, lecz także przyczyniają się do wzrostu ich wartości rynkowej. Dla firm, które mają zobowiązania związane z redukcją śladu węglowego, współpraca z zarządcą zorientowanym na ESG jest priorytetem.

Efektywność energetyczna jako kluczowy czynnik

Efektywność energetyczna staje się coraz bardziej istotnym czynnikiem wpływającym na wybór nieruchomości, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów energii i wzrastającej świadomości ekologicznej. Budynki logistyczne i magazynowe muszą być optymalizowane pod względem zużycia energii, co ma bezpośredni wpływ na koszty operacyjne najemców, którzy coraz częściej oczekują od właścicieli budynków odpowiednich rozwiązań technologicznych wspierających oszczędności.

Najemcy przywiązują większą wagę do świadectw charakterystyki energetycznej, które pozwalają ocenić przyszłe koszty operacyjne. Świadectwa te gwarantują najemcom, że budynek jest zgodny z nowoczesnymi standardami zrównoważonego rozwoju, co dla wielu firm jest priorytetem, zwłaszcza w kontekście ich własnych zobowiązań związanych z polityką ESG. Budynki, które są certyfikowane jako energooszczędne, cieszą się większym zainteresowaniem, a co za tym idzie – właściciele mogą ubiegać się o wyjściowe wyższe stawki czynszu, jednocześnie oferując stabilność kosztów operacyjnych.

Nowoczesne obiekty wyposażano w technologie, które pozwalają na kontrolowanie zużycia mediów, takich jak: energia elektryczna, woda czy ciepło oraz dostosowywanie warunków pracy do bieżących potrzeb, co w efekcie poprawia efektywność operacyjną całej nieruchomości. Systemy monitorujące pozwalają na dokładną analizę zużycia energii, co umożliwia szybszą reakcję na nieefektywności i wprowadzenie działań naprawczych w czasie rzeczywistym.

Jednym z rozwiązań, które coraz częściej wprowadza się na obiektach typowo produkcyjnych, jest znany m.in. z budynków biurowych system BMS (Building Management System), który integruje zarządzanie różnymi instalacjami w budynku, od HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja), przez oświetlenie, aż po systemy bezpieczeństwa. Dzięki temu, zarządcy mogą na bieżąco monitorować zużycie mediów i optymalizować pracę urządzeń w zależności od aktualnych potrzeb operacyjnych obiektu, co przekłada się na znaczną oszczędność energii i redukcję kosztów. W przypadku braku takich rozwiązań jak BMS, innym zauważalnym trendem w kontekście zarządzania instalacjami są systemy typu Smart Metering, które z dowolnego miejsca oraz w dowolnym czasie umożliwiają właścicielowi weryfikację oraz monitorowanie  zużycia mediów.  Systemy te pozwalają na nadzorowanie i przetwarzania danych pochodzących z inteligentnych liczników, które w sposób przejrzysty obrazują zużycia. Tego typu rozwiązania technologiczne mogą w pełni wspierać właściciela w kontekście potrzeb związanych z wszelkiego rodzaju raportowaniem oraz sprawozdawczością.

Na powierzchniach magazynowych spotyka się również WMS(Warehouse Management System), czyli system zarządzania magazynem, który automatyzuje i optymalizuje procesy magazynowe, takie jak: przyjmowanie towarów, przechowywanie, kompletacja zamówień i wysyłkę. WMS pozwala na zintegrowanie różnych procesów operacyjnych, co zwiększa efektywność pracy i minimalizuje ryzyko błędów. Jego celem jest zwiększenie efektywności operacji magazynowych, jak również poprawa kontroli nad zasobami i zapasami, co jest szczególnie istotne w czasach, gdy dostępność zasobów i efektywność operacyjna mają kluczowe znaczenie dla konkurencyjności firm.

Nie jest to jednak standard w przypadku całego sektora, co oznacza, że nie tylko starsze budynki muszą być modernizowane, aby konkurować z nowymi inwestycjami. W wielu starszych obiektach nadal brakuje zaawansowanych systemów zarządzania energią, co wpływa na ich niższą efektywność operacyjną i większe koszty utrzymania. Inwestycje w nowoczesne technologie (BMS, WMS lub rozwiązania smart meteringowe), mogą znacząco podnieść standard nieruchomości, przyczyniając się do redukcji kosztów eksploatacyjnych, a co za tym idzie – zwiększenia rentowności budynku.

Rola zarządców w optymalizacji nieruchomości

Zarządcy nieruchomości pełnią nie tylko funkcję operacyjną, lecz także strategiczną, będąc pośrednikami między najemcami a właścicielami. Kluczowym zadaniem zarządcy jest efektywne zarządzanie relacjami z najemcami, co obejmuje komunikowanie ich potrzeb właścicielom i wdrażanie odpowiednich rozwiązań. Szybkość podejmowania decyzji i umiejętność przewidywania potrzeb najemców wpływa na długoterminową atrakcyjność nieruchomości.

Rola zarządcy obejmuje także zarządzanie budżetem CAPEX (wydatki inwestycyjne) oraz OPEX (koszty operacyjne). Wprowadzanie nowoczesnych technologii, takich jak systemy oświetlenia LED czy instalacje ładowarek dla samochodów elektrycznych, wymaga inwestycji kapitałowych, ale w dłuższej perspektywie zwiększa wartość nieruchomości. Decyzje dotyczące modernizacji mają także wpływ na przyszłą sprzedaż obiektów, co dodatkowo podkreśla znaczenie kompetencji zarządcy w zarządzaniu inwestycjami.

Konkurencyjność na rynku nieruchomości

Wzrost konkurencji na rynku nieruchomości komercyjnych zmusza właścicieli do elastyczności w negocjacjach z najemcami. Starsze budynki często muszą konkurować z nowoczesnymi obiektami, które oferują lepsze warunki najmu i niższe koszty operacyjne. Aby uniknąć pustostanów, właściciele lub zarządcy działający w ich mieniu muszą być otwarci na elastyczne warunki najmu, w tym oferowanie dłuższych okresów wakacji czynszowych oraz korzystnych warunków dla najemców związanych z kosztami mediów.

Nowe budynki, które od razu są projektowane z myślą o efektywności energetycznej i ekologii, mają znacznie lepsze pozycje wyjściowe na rynku. Starsze obiekty, aby sprostać konkurencji, muszą być modernizowane, co wiąże się z dodatkowymi inwestycjami właścicieli. Zarządcy, którzy potrafią skutecznie negocjować te warunki oraz utrzymywać relacje z najemcami, mają szansę utrzymać rentowność nawet starszych obiektów.

Zarządzanie mediami i zmienność cen energii

W obliczu rosnących kosztów mediów, zarządcy muszą wykazać się umiejętnością optymalizacji zużycia energii oraz skutecznego zarządzania zakupami mediów. Model zakupowy energii staje się bardziej elastyczny, a możliwość rozliczania się w krótszych okresach czasu (np. co 15 minut) pozwala na lepsze dopasowanie taryf do bieżącego zużycia. Dla wielu najemców, zwłaszcza w obiektach produkcyjnych czy logistycznych, koszty mediów mogą stanowić znaczną część budżetu operacyjnego, dlatego efektywne zarządzanie tymi kosztami jest kluczowe.

Jednym z coraz częściej wykorzystywanych narzędzi w zarządzaniu energią są długoterminowe kontrakty PPA (Power Purchase Agreement), które pozwalają firmom na bezpośredni zakup energii odnawialnej od producentów. Tego rodzaju umowy eliminują pośredników, co często oznacza niższe ceny energii w długim okresie, stabilność kosztów oraz mniejsze ryzyko wahań na rynku energii. Dzięki PPA firmy mogą zyskać gwarancję dostępu do zielonej energii po z góry ustalonych stawkach, co szczególnie w niestabilnym otoczeniu rynkowym daje im przewagę kosztową i wspiera realizację celów ESG.

Wielu zarządców korzysta z nowoczesnych rozwiązań technologicznych, które umożliwiają monitorowanie zużycia energii w czasie rzeczywistym. Elastyczne taryfy pozwalają na dostosowanie pracy zakładów produkcyjnych do najtańszych godzin taryfowych, co przekłada się na realne oszczędności. W kontekście energii elektrycznej zarządcy muszą także monitorować ceny na rynkach europejskich, które w dłuższej perspektywie mogą wpływać na koszty operacyjne budynków.

Relacje z właścicielami i długoterminowa strategia

Zarządzanie nieruchomościami wymaga stałej komunikacji z właścicielami, zwłaszcza w kontekście decyzji kapitałowych. Długoterminowe planowanie inwestycji, takich jak modernizacja oświetlenia czy instalacja systemów ładowania pojazdów elektrycznych, wpływa nie tylko na komfort najemców, lecz także na wartość nieruchomości na rynku. Szybkie podejmowanie decyzji oraz umiejętność komunikacji między właścicielem a najemcami jest kluczowa dla utrzymania dobrych relacji biznesowych i długoterminowej stabilności finansowej obiektu.

Rola zarządców nieruchomości komercyjnych ewoluowała, od zadań operacyjnych po strategiczne zarządzanie aktywami, z naciskiem na efektywność energetyczną, zrównoważony rozwój oraz konkurencyjność na rynku. Nowoczesne zarządzanie nieruchomościami wymaga elastyczności, szybkich decyzji inwestycyjnych oraz skutecznej komunikacji między właścicielem, najemcami i dostawcami mediów. Dzięki tym działaniom zarządcy mogą utrzymać rentowność swoich obiektów, jak również zapewnić ich długoterminowy sukces na konkurencyjnym rynku.